SAINT-DOMINGUE.- L'avocate Arlina Espaillat, spécialiste du droit de l'enregistrement immobilier, a reconnu que la loi sur la location immobilière et les expulsions, promulguée en République dominicaine, vise à établir un équilibre entre propriétaire et locataire, notamment en matière d'expulsion.
Dans une interview accordée à La Ventana de El Inmobiliario, elle a expliqué qu'auparavant, en vertu de la loi de 1955, l'expulsion était un processus « odieux, long et injuste » pour le propriétaire d'un bien, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un établissement commercial.
L'expert a indiqué qu'avec l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, les délais seront plus courts, il y aura un maximum de trois audiences et le juge devra statuer sur un « paiement rapide ».
Il a expliqué qu'auparavant, la procédure d'expulsion était immédiatement suspendue si le locataire régularisait sa situation, indépendamment de ses antécédents d'impayés. Cela ne sera plus possible avec la nouvelle réglementation.
« Dès que vous l’aviez menacé en lui disant : “Payez-moi, régularisez votre situation, sinon je vous poursuivrai en expulsion”, ce locataire se serait immédiatement mis à jour et la procédure aurait échoué. Mais peut-être ne souhaitiez-vous pas poursuivre avec ce locataire car il était déjà un mauvais payeur, la relation s’était déjà détériorée, il y avait eu un problème récurrent de non-respect des obligations et vous vouliez résilier le contrat », a-t-il commencé à expliquer.
L'agent immobilier a ajouté que cela ne se reproduirait plus. « En tant que propriétaire, je vous informe que vous disposez de 10 jours pour régler votre solde impayé. Si vous ne payez pas dans ce délai, je pourrai entamer une procédure d'expulsion. Même si le locataire règle son solde hors délai, ce qui n'arrivait jamais auparavant, la procédure ne sera pas annulée et le juge est tenu de statuer en faveur d'un paiement rapide », a-t-elle expliqué.
Il a ajouté que l'ordonnance d'expulsion constitue un titre exécutoire, qui permet, sur le plan procédural, l'expulsion du locataire et le recouvrement de la dette existante.
Au vu de ces changements, Espaillat a estimé que la nouvelle loi constituait une contribution significative, car elle remplace les réglementations obsolètes et permettra une plus grande sécurité juridique dans le pays.
« Nous avions une loi obsolète datant de 1955. Elle aurait pu subir de nombreuses autres modifications, mais, dans l'ensemble, elle apporte des contributions importantes qui renforcent la sécurité, modernisent et protègent davantage le secteur », a-t-il commenté.
Deux plus un dans les transactions immobilières
Le spécialiste a indiqué que, pour les logements, un montant maximal de deux mois de loyer et un mois de dépôt de garantie est généralement exigé. En revanche, pour les locaux commerciaux, ce point est laissé à la discrétion des parties concernées.
Avec ce cadre réglementaire, qui n'attend plus que sa publication officielle au Journal officiel pour entrer en vigueur, il a estimé qu'une contribution significative avait été apportée au locataire.
« Il y avait déjà un manque de contrôle. Certains exigeaient quatre dépôts de garantie plus un mois de loyer, trois dépôts de garantie plus un mois de loyer… Il n’y avait pas de règle établie, mais plutôt la pratique courante du marché », a-t-il déclaré.
Concernant l'avancement du dossier, il a précisé que la loi établit qui doit verser la commission à l'agent immobilier, à savoir, en réalité, la personne qui l'a mandaté. Il a toutefois clarifié que la loi ne fixe pas de pourcentage de commission, laissant ainsi cette question ouverte.
Par ailleurs, il a souligné que les frais juridiques du contrat et de la légalisation notariale, auparavant à la charge du locataire, seront désormais partagés à parts égales entre les deux parties.
Augmentation du prix de location
Le conseiller immobilier a assuré qu'une autre contribution réside dans la réglementation de l'augmentation du prix des loyers, fixée à un maximum de 10 %, sans possibilité de dépassement de ce chiffre, que ce soit en pesos dominicains ou en dollars.
Il estimait toutefois qu'un pourcentage inférieur aurait dû être appliqué aux loyers en dollars, compte tenu de l'inflation. De ce point de vue, il jugeait qu'un taux de 3 % ou 5 % maximum aurait été approprié.
Limites de la loi : les loyers de courte durée
L'avocate a reconnu que la loi ne prend pas en compte le phénomène des locations de courte durée, qui ne cesse de croître en République dominicaine. Elle estime toutefois que le cadre juridique mis en place « est bien meilleur que ce qui existait auparavant ».
Un message aux agents immobiliers
En conclusion, Arlina Espaillat a exhorté les agents immobiliers à poursuivre leur formation, à se tenir informés et à perfectionner leurs compétences. Elle a également souligné l'importance de rédiger des contrats solides afin de protéger les intérêts des deux parties.
« L’information, c’est le pouvoir. Donc, si je me considère comme conseillère, je dois en savoir le plus possible. Et comme je le dis, je ne suis pas obligée de tout savoir, mais je suis obligée de savoir où trouver des informations fiables », a-t-elle expliqué.
Au cours de son discours, elle a révélé que les contrats de location ne sont pas toujours gérés par des avocats, car les agents immobiliers utilisent des modèles – qu’ils soient téléchargés sur Internet ou déjà disponibles – pour négocier l’accord entre le propriétaire et le locataire.
Face à cette situation, il s'est interrogé sur la compréhension qu'avaient les agents de chaque clause du contrat. Tout en se demandant s'ils avaient réellement saisi chaque point du document, il a affirmé avec conviction : « Il n'y a aucune certitude juridique, ni aucune garantie quant à l'intention des parties », a-t-il conclu.
