ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ- Κατά την ενοικίαση ενός ακινήτου, εμφανίζεται το περίφημο «δύο συν ένα», το οποίο μερικές φορές δημιουργεί αμφιβολίες στους ενοικιαστές που δεν μπορούν να κατανοήσουν τον τύπο και ρωτούν για τον προορισμό της προκαταβολής τους.
Ο νόμος 17-88, ο οποίος διέπει την παροχή και την εφαρμογή εγγυήσεων σε μισθωτήρια συμβόλαια στη χώρα, ορίζει μια εγγύηση ενός έως τριών μηνών ενοικίου, ανάλογα με τη διάρκεια που ορίζεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Ορίζει ότι τα μετρητά που καταβάλλει ο ενοικιαστής προορίζονται για την προστασία του ακινήτου από πιθανές υλικές ζημιές και πρέπει να κατατίθενται στην Αγροτική Τράπεζα
Δύο ειδικοί προσφέρουν τις απόψεις τους, δηλώνοντας ότι μπορούν να λάβουν χώρα διάφορες διαπραγματεύσεις κατά τη διάρκεια της διαδικασίας ενοικίασης και εκτιμώντας ότι το 90% των ιδιοκτητών ακινήτων δεν γνωρίζουν τους κανονισμούς σχετικά με τη χρήση των εγγυήσεων.
Ο Mélido Marte, εμπορικός διευθυντής της Remax Metropolitana, κατανοεί ότι κατά τη διάρκεια της διαδικασίας ενοικίασης μπορούν να πραγματοποιηθούν διάφορες διαπραγματεύσεις, ανάλογα με την περίοδο ενοικίασης. «Έχω κάνει ενοικιάσεις χωρίς προκαταβολή, μπορεί επίσης να είναι για ένα μήνα, και όταν οι ενοικιαστές δεν έχουν εγγυητή, μπορούμε ακόμη και να απαιτήσουμε μεγαλύτερη προκαταβολή», λέει.
Εξηγεί ότι οι μήνες που ονομάζουν προκαταβολή δεν είναι τίποτα περισσότερο από μια εγγύηση για την κάλυψη επισκευών πιθανών ζημιών που ενδέχεται να εντοπιστούν στο ακίνητο κατά την παράδοσή του από τον ενοικιαστή.
Υπενθύμισε ότι ο Νόμος ορίζει ότι αυτές οι καταθέσεις πρέπει να κατατεθούν στην Αγροτική Τράπεζα για να επιστραφούν στον ενοικιαστή στο τέλος της σύμβασης.
«Η προκαταβολή συνήθως χρεώνεται ακόμη και χωρίς τη συμμετοχή μεσίτη, και είναι απλώς θέμα συνήθειας. Ονομάζεται προκαταβολή, αλλά έχω επίσης ενοίκια που πληρώθηκαν με καθυστέρηση. Η προκαταβολή είναι το αντίθετο των μηνιαίων οφειλών. Δηλαδή, την πληρώνω πριν ζήσω ή τη χρησιμοποιήσω, το οποίο είναι το αντίθετο των μηνιαίων οφειλών. Μετακομίζω σήμερα και όταν λήξει η περίοδος των 30 ημερών, πληρώνω για τον μήνα που έχω ήδη ζήσει.».
Είπε ότι η προμήθεια που χρεώνει ένας σύμβουλος είναι συνήθως ένα μηνιαίο ενοίκιο, αν και εξαρτάται από τη συμφωνία με τον ιδιοκτήτη και συχνά σχετίζεται με τη διάρκεια της σύμβασης. «Για παράδειγμα, όταν πρόκειται για σύμβαση μικρότερη του ενός έτους, τότε χρεώνεται προμήθεια ενός μηνιαίου ενοικίου αντί για 10%. Αλλά όταν πρόκειται για ετήσια σύμβαση, η προμήθεια είναι ένα μηνιαίο ενοίκιο, το οποίο είναι μικρότερο από 10%. Όταν πρόκειται για μονοετή συμφωνία, δεν υπερβαίνει το ισοδύναμο του 8,33% του ετήσιου ενοικίου. Όταν ενοικιάζεται για έξι ή τρεις μήνες, συνήθως είναι το 10% του μηνιαίου ενοικίου, και όταν πρόκειται για Airbnb, φτάνει ακόμη και πάνω από 10% για τον οικοδεσπότη», δήλωσε ο Marte.
Τι λέει ένας δικηγόρος
Η Αλεξάνδρα Οβάλες, ειδικός στο δίκαιο ακινήτων, δηλώνει ότι το 90% των ιδιοκτητών δεν λαμβάνουν τις καταθέσεις στην Αγροτική Τράπεζα, γεγονός που προκαλεί τις καταστάσεις που προκύπτουν μεταξύ διαχειριστών και ενοικιαστών.
«Αυτές οι καταθέσεις πρέπει να κατατεθούν στην Αγροτική Τράπεζα εντός δεκαπέντε ημερών για την προστασία του ακινήτου. Και όταν οι ιδιοκτήτες πηγαίνουν να τις παραλάβουν, διαπιστώνουν ότι είναι κατεστραμμένες και γνωρίζοντας ότι ο νόμος προστατεύει τον ενοικιαστή, το αφήνουν έτσι. Και πάνω απ 'όλα, δεν είναι ότι δεν μπορεί να γίνει, αλλά η διαδικασία είναι πολύ χρονοβόρα», επισημαίνει ο δικηγόρος με μεταπτυχιακό στο δίκαιο ακινήτων.
Όσον αφορά την προκαταβολή, υποστηρίζει ότι η πρακτική τέθηκε σε ισχύ όταν άρχισαν να ενοικιάζονται επιπλωμένες κατοικίες, προκειμένου να προστατευτούν τα έπιπλα που παραδίδονται μαζί με το ακίνητο.
«Ο νόμος δεν ορίζει σε καμία παράγραφο προκαταβολή, τουλάχιστον, που να χρησιμοποιείται από την έναρξη της ενοικίασης επιπλωμένων χώρων, οι οποίες πρέπει να έχουν επισκευή εκτός του ακινήτου.».
Εξηγεί ότι ο νόμος ορίζει τις εγγυήσεις και τον αριθμό μηνιαίων ενοικίων που απαιτούνται για τον ενοικιαστή, οι οποίοι κυμαίνονται από έναν έως τρεις μήνες. Η παράγραφος ένα του Νόμου περί Μίσθωσης αναφέρει:
«Σε κάθε μισθωτήριο συμβόλαιο, θεωρείται ότι ο μισθωτής, κατά τη στιγμή της σύναψης της σύμβασης, παραδίδει στον ιδιοκτήτη ή τον διαχειριστή, σε μετρητά, την αξία που ισοδυναμεί με τουλάχιστον ένα (1) μηνιαίο ενοίκιο σε συμβάσεις έως ενός έτους, δύο (2) μηνιαίες ενοικίες σε συμβάσεις δύο ετών ή ενάμισι έτους και άνω και τρεις (3) μηνιαίες ενοικίες σε συμβάσεις τριών ετών και άνω ή δυόμισι ετών και άνω, όλα με την επιφύλαξη της απαίτησης πλήρους κατάθεσης στην Αγροτική Τράπεζα σε περίπτωση καταθέσεων, προκαταβολών ή προπληρωμών μεγαλύτερου ποσού.».
Η έμπειρη δικηγόρος από την Ovalles Félix y Asociados κατανοεί ότι η χρέωση της προμήθειας δεν είναι παράνομη «επειδή είναι δουλειά που κάνει ο μεσίτης και ο ενοικιαστής την γνωρίζει. Το σημαντικό είναι να τον ενημερώσετε εξαρχής. Είναι απαραίτητο να διευκρινιστεί στον ενοικιαστή ότι υπάρχει προμήθεια επί του ενοικίου και, επειδή ο μεσίτης δεν είναι ο ιδιοκτήτης, αλλά το άτομο που τον εκπροσωπεί, πρέπει να την χρεώσει. Μπορείτε να ζητήσετε τη μισή προμήθεια ή ένα ποσοστό. Αυτό είναι κάτι που συζητάτε με τον ενοικιαστή», εξήγησε.
Απαρχαιωμένος νόμος
Στη Δομινικανή Δημοκρατία, υπάρχει επείγουσα ανάγκη ενημέρωσης του κανονιστικού πλαισίου για τη μίσθωση. Ένας παρωχημένος νόμος περί μίσθωσης, 17-88, με ημερομηνία 5 Φεβρουαρίου 1988, διέπει την πρόβλεψη και την εφαρμογή των τιμών ενοικίασης στη χώρα. Δημιουργήθηκε για την τροποποίηση του νόμου 4314, με ημερομηνία 22 Οκτωβρίου 1955.
Από τις αρχές του 2018, ο «Γενικός Νόμος για τις Εκμισθώσεις Ακινήτων και τις Εξώσεις» βρίσκεται υπό εξέταση στο Εθνικό Κογκρέσο, έχοντας περάσει τη δεύτερη ανάγνωσή του στη Βουλή των Αντιπροσώπων. Κατατέθηκε από τους Βουλευτές Henry Merán και Demostenes Martínez. Το νομοσχέδιο αυτό έχει δεχθεί σημαντική κριτική από τον τομέα των ακινήτων.
