Ο νέος νόμος φορολογεί τα κεφαλαιακά κέρδη από ακίνητα με σταθερό συντελεστή, αλλά δεν καθορίζει το όριο στο οποίο εφαρμόζεται. Μέχρι να εκδώσει η Εκτελεστική Εξουσία τους κανονισμούς, κάθε συναλλαγή στη δευτερογενή αγορά φέρει μια μη απαντημένη φορολογική μεταβλητή
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ – Ο νόμος 30-26 δημιούργησε έναν νέο φόρο, σαφή ως προς τον συντελεστή του αλλά αδιαφανή ως προς τη βάση του. Το άρθρο 14 αυτού του νόμου, που ψηφίστηκε στις 18 Ιουνίου 2026, ορίζει ότι τα κεφαλαιακά κέρδη που προκύπτουν από την πώληση ακινήτων που ανήκουν σε ιδιώτες υπόκεινται σε φόρο 10%, ως εφάπαξ και τελική πληρωμή.
Το επιτόκιο είναι καταγεγραμμένο. Αυτό που δεν είναι καταγεγραμμένο είναι η απάντηση στο ερώτημα που χρειάζεται κάθε πωλητής ακινήτου πριν υπογράψει: 10% σε τι;
Αυτό το ερώτημα δεν έχει ακόμη επίσημη απάντηση. Και μέχρι να απαντηθεί, η δευτερογενής αγορά ακινήτων λειτουργεί με μια ανεπίλυτη φορολογική μεταβλητή που επηρεάζει άμεσα τη διαπραγμάτευση της τιμής κάθε συναλλαγής.
| Εννοια | Τι ορίζει / τι δεν ορίζει ο νόμος |
|---|---|
| Τιμή | 10% επί των κεφαλαιακών κερδών (Άρθρο 14, Νόμος 30-26) |
| Χαρακτήρας | Εφάπαξ και τελική πληρωμή |
| Περίοδος διακανονισμού | Έξι μήνες από την ημερομηνία ολοκλήρωσης της μεταβίβασης |
| Φορολογητέα βάση | Δεν ορίζεται στο νομικό κείμενο — εκκρεμεί η έκδοση κανονισμού |
| Προσαρμογή στον πληθωρισμό | Δεν αναφέρει αν εφαρμόζεται ή αν αναφέρεται στο άρθρο 289 του Φορολογικού Κώδικα |
| Κληρονομική περιουσία | Το κόστος κτήσης δεν έχει καθοριστεί |
| Αφαιρούμενες βελτιώσεις | Δεν έχει προσδιοριστεί |
| Κανονισμός | Δεν έχει δημοσιευτεί μέχρι την ημερομηνία αυτής της έκθεσης |
Τι έλεγε προηγουμένως ο φορολογικός κώδικας;
Για να κατανοήσουμε το μέγεθος του χάσματος, είναι χρήσιμο να ξεκινήσουμε με το τι είχε προηγουμένως το φορολογικό σύστημα της Δομινικανής Δημοκρατίας. Το άρθρο 289 του Τίτλου II του Φορολογικού Κώδικα, που δημοσιεύεται στη νομοθετική βιβλιοθήκη της Γενικής Διεύθυνσης Εσωτερικών Φόρων, ορίζει με ακρίβεια τον τρόπο με τον οποίο καθορίζονται τα κεφαλαιακά κέρδη που υπόκεινται σε φόρο βάσει του γενικού καθεστώτος: το κόστος κτήσης ή παραγωγής, προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό, θα αφαιρείται από την τιμή ή την αξία του αντίστοιχου περιουσιακού στοιχείου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 327 του παρόντος Τίτλου και των Κανονισμών του.
Με άλλα λόγια, το κέρδος δεν είναι η τιμή πώλησης. Είναι η διαφορά μεταξύ αυτού που λαμβάνει ο πωλητής σήμερα και αυτού που πλήρωσε αρχικά για το προϊόν, προσαρμοσμένο στον συσσωρευμένο πληθωρισμό.
Εάν ένα άτομο αγόρασε ένα διαμέρισμα το 2010 για 3.000.000 RD$ και το πουλήσει σήμερα για 9.000.000 RD$, το φορολογητέο κέρδος δεν είναι 9.000.000 RD$ ή 6.000.000 RD$: είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και του αρχικού κόστους προσαρμοσμένου για τον πληθωρισμό τα τελευταία 15 χρόνια, γεγονός που θα μείωνε σημαντικά τη φορολογητέα βάση.
Αυτός ο μηχανισμός προσαρμογής του πληθωρισμού έχει έναν ακριβή τεχνικό σκοπό. Όταν οι οικονομολόγοι μιλούν για φορολόγηση των πραγματικών κερδών σε αντίθεση με τα ονομαστικά κέρδη, αυτό ακριβώς εννοούν: χωρίς προσαρμογή του πληθωρισμού, η κυβέρνηση θα φορολογούσε ένα μέρος της αύξησης της αξίας που δεν αντιπροσωπεύει νέο πλούτο, αλλά απλώς την επίδραση του χρόνου στην αγοραστική δύναμη του χρήματος.
Η Κεντρική Τράπεζα της Δομινικανής Δημοκρατίας, στο έγγραφο εργασίας της με τίτλο «Κατασκευή δείκτη τιμών κατοικιών για τη Δομινικανή Δημοκρατία», που εκπόνησε ο Johán Félix Rosa, του Τμήματος Νομισματικού Προγραμματισμού και Οικονομικών Σπουδών, τον Αύγουστο του 2021, τεκμηριώνει με ακρίβεια ότι η παρακολούθηση της αξίας των ακινήτων είναι σημαντική για την οικονομική πολιτική, επειδή οι διακυμάνσεις τους αναμειγνύουν πραγματικές και ονομαστικές συνιστώσες που πρέπει να διαχωριστούν για μια σωστή μέτρηση.
Τι λέει και τι δεν λέει το Άρθρο 296-1
Το νέο άρθρο 296-1, που εισήχθη με το άρθρο 14 του Νόμου 30-26, ορίζει ότι τα κεφαλαιακά κέρδη που προκύπτουν από την εκποίηση ακινήτων από ιδιώτες θα υπόκεινται σε 10% ως εφάπαξ και τελική πληρωμή.
Το άρθρο ορίζει την περίοδο εξόφλησης, έξι μήνες από την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, και θεσπίζει τις ισχύουσες εξαιρέσεις: κύρια κατοικία που επανεπενδύεται σε νέα κύρια κατοικία εντός της ίδιας περιόδου, άτομα άνω των 65 ετών που μεταβιβάζουν την κύρια κατοικία τους και νομικά πρόσωπα των οποίων η δραστηριότητα είναι αποκλειστικά η κυριότητα ακινήτων που δεν προορίζονται για εμπορικές δραστηριότητες.
Αυτό που δεν κάνει το Άρθρο 296-1 είναι να ορίσει τη φορολογητέα βάση. Δεν διευκρινίζει εάν το κέρδος υπολογίζεται ως η τιμή πώλησης μείον το κόστος κτήσης προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό, που είναι ο τύπος στο Άρθρο 289 του Φορολογικού Κώδικα για το γενικό καθεστώς. Δεν διευκρινίζει εάν η κτηματολογική αξία χρησιμοποιείται ως αναφορά. Δεν καθορίζει ποιο έγγραφο αποδεικνύει το αρχικό κόστος κτήσης όταν το ακίνητο αγοράστηκε πριν από δεκαετίες, όταν τα αρχεία ήταν διαφορετικά ή όταν το συμβόλαιο αντικατοπτρίζει μια αξία πολύ διαφορετική από την πραγματική τιμή που καταβλήθηκε - μια πρακτική που ιστορικά ήταν κοινή στην αγορά της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Το άρθρο 296-1 επίσης δεν αναφέρεται ρητά στο άρθρο 289 για τον υπολογισμό της φορολογικής βάσης. Αυτή η έλλειψη αναφοράς είναι τεχνικά σημαντική: το νέο καθεστώς του 10% εισάγεται ως ενιαία και τελική πληρωμή, διακριτή από το γενικό καθεστώς φόρου εισοδήματος, και δεν ενσωματώνει μέσω παραπομπής τους κανόνες προσδιορισμού κερδών του προηγούμενου καθεστώτος.
Τρία σενάρια προς επεξεργασία
Η πρώτη περίπτωση αφορά ένα ακίνητο που αποκτήθηκε πριν από πολλά χρόνια με συμβόλαιο στην κτηματολογική του αξία. Εάν η Γενική Διεύθυνση Εσωτερικών Εσόδων (DGII) χρησιμοποιήσει την αξία του συμβολαίου ως κόστος κτήσης, το οποίο μπορεί να είναι σημαντικά χαμηλότερο από την πραγματική καταβληθείσα τιμή, η φορολογητέα βάση θα διογκωθεί τεχνητά, δημιουργώντας έναν φόρο επί ενός κέρδους που, στην πράξη, δεν υπήρχε σε αυτό το βαθμό.
Η δεύτερη περίπτωση αφορά κληρονομική περιουσία. Όταν ένα άτομο κληρονομεί περιουσία και στη συνέχεια την πωλεί, ποιο είναι το κόστος κτήσης; Είναι η αξία που δηλώθηκε στη διαδικασία επικύρωσης διαθήκης; Η κτηματολογική αξία κατά τον χρόνο θανάτου του θανόντος; Η τιμή που πλήρωσε αρχικά ο θανών; Ο νόμος 30-26 δεν το διευκρινίζει αυτό και το νέο άρθρο 296-1 δεν ενσωματώνει κανέναν μηχανισμό για την επίλυση αυτής της κατάστασης.
Το τρίτο σενάριο είναι το πιο συνηθισμένο στην τρέχουσα αγορά: ο αγοραστής που αγόρασε ένα ακίνητο σε προπώληση, πληρώνει δόσεις κατά την κατασκευή και τώρα πουλάει το ολοκληρωμένο ακίνητο. Σε αυτήν την περίπτωση, το κόστος κτήσης είναι το άθροισμα των δόσεων που καταβλήθηκαν συν το αρχικό κόστος κλεισίματος. Το νομικό κείμενο δεν ορίζει πώς να αποδειχθεί αυτό το κόστος στη Γενική Διεύθυνση Εσωτερικών Εσόδων (DGII) και εάν επιτρέπονται εκπτώσεις για βελτιώσεις που έγιναν στο ακίνητο.
Η επίδραση στη διαπραγμάτευση τιμών
Η αβεβαιότητα σχετικά με τη φορολογική βάση έχει άμεση και μετρήσιμη συνέπεια στη δευτερογενή αγορά: το αβέβαιο φορολογικό βάρος μετακυλίεται στη διαπραγμάτευση των τιμών.
Εάν ο πωλητής δεν γνωρίζει πόσο φόρο θα πληρώσει, τείνει να συνυπολογίζει αυτόν τον κίνδυνο στην τιμή ζήτησης. Εάν ο αγοραστής επίσης δεν γνωρίζει πόσο θα πρέπει να πληρώσει στη συναλλαγή, η αβεβαιότητα μετατρέπεται σε ασφάλιστρο κινδύνου που μπορεί να κάνει τη συμφωνία πιο ακριβή και για τα δύο μέρη.
Ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης προειδοποιεί, στο έγγραφο εργασίας του με τίτλο «Φορολόγηση κεφαλαιακών κερδών: Εμπειρίες και προκλήσεις χωρών» (Diana Hourani και Sarah Perret, Έγγραφο Εργασίας Φορολογίας του ΟΟΣΑ αριθ. 72, Φεβρουάριος 2025), ότι τα συστήματα φορολογίας κεφαλαιακών κερδών που δεν επιλύουν επαρκώς το ζήτημα του προσδιορισμού της φορολογικής βάσης τείνουν να υπονομεύουν τη δικαιοσύνη, να εισάγουν οικονομικές στρεβλώσεις και να περιορίζουν το δυναμικό εσόδων.
Το ίδιο έγγραφο προσδιορίζει ότι ένα από τα τεχνικά ισχυρότερα επιχειρήματα για την προσεκτική αντιμετώπιση αυτών των κερδών είναι ακριβώς η ανάγκη διαχωρισμού της πληθωριστικής συνιστώσας από την πραγματική αύξηση της αξίας, η ίδια διάκριση που το άρθρο 289 του Δομινικανικού Φορολογικού Κώδικα ενσωμάτωσε στο γενικό καθεστώς και την οποία το νέο άρθρο 296-1 ούτε αναπαράγει ούτε απορρίπτει ρητά.
Τι ορίζει με σαφήνεια ο νόμος
Δεν είναι όλα ασαφή. Το άρθρο 296-1 είναι ακριβές σε τρία σημεία που πρέπει να λάβουν υπόψη οι ενδιαφερόμενοι φορείς του τομέα.
- Η προθεσμία: ο φόρος πρέπει να εξοφληθεί εντός έξι μηνών από την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, που στην πράξη σημαίνει έξι μήνες από την ημερομηνία της συμβολαιογραφικής πράξης ή της καταχώρισης στην αρμόδια αρχή ακινήτων, ανάλογα με την περίπτωση.
- Εξαιρέσεις: Το κέρδος απαλλάσσεται όταν το συνολικό ποσό που προκύπτει από την πώληση της κύριας κατοικίας επανεπενδύεται στην αγορά νέας κύριας κατοικίας εντός του ίδιου εξαμήνου. Η απαλλαγή είναι αναλογική όταν η επανεπένδυση είναι μερική. Και είναι ολική, χωρίς καμία προϋπόθεση επανεπένδυσης, όταν ο πωλητής είναι άτομο άνω των 65 ετών που μεταφέρει την κύρια κατοικία του.
- Ο οριστικός χαρακτήρας: το 10% είναι μια ενιαία και οριστική πληρωμή, πράγμα που σημαίνει ότι αυτό το εισόδημα δεν ενσωματώνεται στην προοδευτική κλίμακα του ISR του πωλητή ούτε δημιουργεί πρόσθετες υποχρεώσεις για αυτήν την έννοια.
Ερωτήσεις για τους κανονισμούς
Η Εκτελεστική Εξουσία έχει την ευθύνη να εκδώσει τους κανονισμούς για την εφαρμογή του Νόμου 30-26, οι οποίοι πρέπει να καθορίζουν, μεταξύ άλλων σημείων: πώς καθορίζεται η φορολογητέα βάση των κεφαλαιακών κερδών από ακίνητα, ποια έγγραφα αποδεικνύουν το κόστος κτήσης, εάν η προσαρμογή πληθωρισμού που προβλέπεται στο άρθρο 289 του Φορολογικού Κώδικα εφαρμόζεται στο νέο καθεστώς του 10%, πώς αντιμετωπίζεται η κληρονομημένη περιουσία και εάν επιτρέπονται εκπτώσεις για τεκμηριωμένες βελτιώσεις.
Μέχρι να υπάρξουν τέτοιοι κανονισμοί, κάθε συναλλαγή στη δευτερογενή αγορά ακινήτων φέρει μια σημείωση φορολογικού κινδύνου την οποία οι πωλητές, οι αγοραστές, οι μεσίτες και οι χρηματοδότες πρέπει να ενσωματώσουν ρητά στην ανάλυσή τους. Η αγνόησή της δεν εξαλείφει τον κίνδυνο. Απλώς τον μετατρέπει σε ένα κρυφό κόστος που κάποιος - ο πωλητής, ο αγοραστής ή και οι δύο - τελικά θα απορροφήσει.
Πηγές που συμβουλεύτηκαν:
- Νόμος αριθ. 30-26 σχετικά με μέτρα για την οικονομική ανάπτυξη, την απλούστευση των φόρων και τον μετριασμό της διεθνούς κρίσης, άρθρο 14 (νέο άρθρο 296-1 του Φορολογικού Κώδικα), που δημοσιεύθηκε στις 18 Ιουνίου 2026.
- Φορολογικός Κώδικας Δομινικανής Δημοκρατίας, Τίτλος II, Άρθρο 289 — Υπεραξία κεφαλαίου. Γενική Διεύθυνση Εσωτερικών Φόρων. dgii.gov.do
- Κεντρική Τράπεζα της Δομινικανής Δημοκρατίας. «Κατασκευή Δείκτη Τιμών Κατοικιών για τη Δομινικανή Δημοκρατία». Johán Félix Rosa, Τμήμα Νομισματικού Προγραμματισμού και Οικονομικών Σπουδών. Έγγραφο Εργασίας, Αύγουστος 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. και Perret, S. (2025). «Φορολόγηση κεφαλαιακών κερδών: Εμπειρίες και προκλήσεις χωρών». Έγγραφα εργασίας για τη φορολογία του ΟΟΣΑ, αρ. 72. Εκδόσεις ΟΟΣΑ, Παρίσι. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
