Αυτή είναι η πρώτη φορά που ένα δημοσιονομικό πακέτο της Δομινικανής Δημοκρατίας παρενέβη με συντονισμένο τρόπο σε ολόκληρο τον κύκλο της χρηματοδοτούμενης στέγασης: την προσφορά του πωλητή, τη χρηματοδότηση, το κόστος της πίστωσης, τη νομική τυποποίηση του έργου και τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ. – Η διαδικασία απόκτησης κατοικίας μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης στη Δομινικανή Δημοκρατία περιλαμβάνει, σε διαφορετικές χρονικές στιγμές, τουλάχιστον πέντε φορολογικά βάρη, τα οποία η κυβέρνηση προτίθεται να τροποποιήσει ταυτόχρονα στο σχέδιο κατά της κρίσης που απέστειλε στο Εθνικό Κογκρέσο στις 11 Ιουνίου 2026.
Το πλαίσιο στο οποίο εφαρμόζονται αυτά τα μέτρα δεν είναι συρρίκνωση, αλλά μάλλον η αγορά βρίσκεται σε μια στιγμή επέκτασης, με κόστος πρόσβασης που η κυβέρνηση χαρακτηρίζει αναχρονιστικό.
Στη διαφάνεια 24 της επίσημης παρουσίασης, με τίτλο «Μέτρα για την προώθηση της οικονομικής ανάπτυξης και τον μετριασμό της διεθνούς κρίσης», του Υπουργείου Οικονομικών και Οικονομίας, με ημερομηνία 11 Ιουνίου 2026, η Κυβέρνηση δηλώνει ότι «πρόκειται για φόρους που δεν έχουν νόημα και επηρεάζουν την ανταγωνιστικότητα, αυξάνοντας άσκοπα το κόστος τυποποίησης» και προσθέτει, όσον αφορά τη συγκεκριμένη περίπτωση των στεγαστικών δανείων: «ο νόμος που τα φορολογεί χρονολογείται από το 1890»
Τρέχουσα κατάσταση
Σύμφωνα με την Έκθεση για την Πίστωση στο Χρηματοπιστωτικό Σύστημα που δημοσιεύθηκε από την Εποπτεία Τραπεζών, το χαρτοφυλάκιο στεγαστικών δανείων κατέγραψε τον υψηλότερο ρυθμό ανάπτυξης μεταξύ όλων των τύπων τραπεζικής χρηματοδότησης το 2025, με ετήσια αύξηση 13,2%, η οποία ανέβασε το χαρτοφυλάκιο στα 443.170 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ.
Στο συνολικό χαρτοφυλάκιο του τραπεζικού συστήματος, το οποίο έκλεισε το έτος στα 2,39 τρισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, τα στεγαστικά δάνεια αντιπροσώπευαν το 18,5%, εδραιώνοντας τον εαυτό τους ως το τρίτο πιο σημαντικό στοιχείο της τραπεζικής χρηματοδότησης στη χώρα.
Ο δυναμισμός διατηρήθηκε κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με την τριμηνιαία έκθεση απόδοσης του χρηματοπιστωτικού συστήματος της Εποπτείας Τραπεζών που αντιστοιχεί στον Μάρτιο του 2026, με ένα χαρτοφυλάκιο στεγαστικών δανείων να καταγράφει ετήσια αύξηση 11,4%.
Σε αυτό το πλαίσιο, το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων του χρηματοπιστωτικού συστήματος έφτασε τα 4,28 τρισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ και το σταθμισμένο μέσο ενεργό επιτόκιο πολλαπλών τραπεζών διαμορφώθηκε στο 13,28% στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026.
Αυτός ο δυναμισμός της πίστωσης συνυπάρχει με ένα έλλειμμα στέγασης που το Υπουργείο Στέγασης και Κτιρίων, στο Δεκαετές Σχέδιο Στέγασης 2022-2032, ποσοτικοποίησε σε περισσότερες από 1,4 εκατομμύρια μονάδες, σύμφωνα με στοιχεία της Έρευνας ENHOGAR, εκ των οποίων το 73% είναι ποιοτικού χαρακτήρα, δηλαδή κατοικίες κατασκευασμένες με ελλιπή υλικά, χωρίς πρόσβαση σε βασικές υπηρεσίες ή σε συνθήκες υπερπληθυσμού.
Σε αυτό το πλαίσιο, το Υπουργείο Οικονομικών και Οικονομίας παρουσίασε ένα πακέτο που, σύμφωνα με την επίσημη παρουσίαση του Υπουργού Magín J. Díaz, ομαδοποιεί τους φόρους που σχετίζονται με τα στεγαστικά δάνεια, την ίδρυση εταιρειών και τις ασφάλειες ζωής στην ίδια κατηγορία: πρόκειται για «φόρους που δεν έχουν νόημα και επηρεάζουν την ανταγωνιστικότητα, αυξάνοντας άσκοπα το κόστος της τυποποίησης»
Το πρώτο σημείο στην αλυσίδα: η προσφορά
Πριν ένας αγοραστής υπογράψει μια σύμβαση δανείου, κάποιος πρέπει να προσφέρει ένα ακίνητο στην αγορά και η φορολογική επιβάρυνση του πωλητή επηρεάζει αυτήν την απόφαση. Το σχέδιο προτείνει τη μείωση του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών που εφαρμόζεται στην πώληση ακινήτων από 25% σε 10% όταν η συναλλαγή πραγματοποιείται από ιδιώτες. Το μέτρο ταξινομείται στο έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών υπό τον τίτλο της φορολογικής απλούστευσης.
Σύμφωνα με τη Γενική Διεύθυνση Εσωτερικών Φόρων, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της φορολογικής βάσης του περιουσιακού στοιχείου και πρέπει να αναφέρεται στην ετήσια φορολογική δήλωση εισοδήματος. Η προτεινόμενη μείωση ισχύει αποκλειστικά για φυσικά πρόσωπα και όχι για νομικά πρόσωπα.
Το δεύτερο σημείο: το κόστος χρηματοδότησης
Μόλις ένας αγοραστής λάβει στεγαστικό δάνειο, αντιμετωπίζει φόρο εγγραφής στεγαστικού δανείου. Σύμφωνα με την Κοινότητα Βοήθειας DGII, το τρέχον ποσοστό είναι 2% της αξίας του στεγαστικού δανείου, βάσει του Άρθρου 8 του Νόμου 173-07 για την Αποτελεσματικότητα της Είσπραξης Φόρων.
Οι εγγραφές εξαιρούνται όταν γίνονται μέσω χρηματοπιστωτικών διαμεσολαβητών και η αξία του στεγαστικού δανείου είναι μικρότερη από 2.197.446 RD$, ποσό που προσαρμόζεται ετησίως. Η DGII έχει επίσης διευκρινίσει ότι αυτό το 2% δεν εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος.
Το σχέδιο προτείνει τη σταδιακή κατάργηση αυτού του φόρου. Η επίσημη παρουσίαση από το Υπουργείο Οικονομικών αναφέρει ότι ο νόμος που φορολογεί τα στεγαστικά δάνεια χρονολογείται από το 1890 και τον κατατάσσει ως μέτρο υπέρ της οικονομικής ανάπτυξης και όχι ως μέτρο δημοσιονομικής εξυγίανσης. Το έγγραφο δεν προσδιορίζει το χρονοδιάγραμμα ή τα στάδια της σταδιακής κατάργησης. Αυτές οι πληροφορίες θα καθοριστούν στο κείμενο του νομοσχεδίου και κατά τη διάρκεια της κοινοβουλευτικής συζήτησής του.
Το τρίτο σημείο: ασφάλεια ζωής
Στη διαδικασία χρηματοδότησης στεγαστικών δανείων, οι τραπεζικές οντότητες συνήθως απαιτούν ασφάλεια ζωής συνδεδεμένη με το δάνειο, η οποία επί του παρόντος υπόκειται στον Επιλεκτικό Φόρο Κατανάλωσης.
Το σχέδιο προτείνει τη σταδιακή κατάργησή του, ένα μέτρο που το έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών ομαδοποιεί με τα στεγαστικά δάνεια και τη σύσταση εταιρειών με την ίδια αιτιολόγηση: πρόκειται για χρεώσεις που αυξάνουν άσκοπα το κόστος της τυποποίησης.
Το τέταρτο σημείο: νομική τυποποίηση
Τα έργα ανάπτυξης ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία συχνά διαρθρώνονται μέσω καταπιστευμάτων ή οντοτήτων ειδικού σκοπού, νομικών πράξεων που απαιτούν την ίδρυση εταιρείας και την καταβολή του αντίστοιχου φόρου, ο οποίος ορίζεται στο 1%.
Το σχέδιο προτείνει την κατάργηση αυτού του φόρου με άμεση ισχύ, σε αντίθεση με τα άλλα μέτρα αυτής της ομάδας, τα οποία είναι σταδιακά.
Το πέμπτο σημείο: η μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας
Για τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να μεταβιβάσουν ακίνητη περιουσία στα παιδιά τους κατά τη διάρκεια της ζωής τους, ο ισχύων φόρος κληρονομιάς, του οποίου ο νόμος, σύμφωνα με το έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών, χρονολογείται από το 1950, ορίζει συντελεστή 25%.
Το σχέδιο προτείνει τη μείωσή του στο 3% για τις μεταφορές μεταξύ γονέων και παιδιών που πραγματοποιούνται κατά τη διάρκεια της ζωής τους, και το Υπουργείο Οικονομικών κατατάσσει αυτό το μέτρο στο πλαίσιο της απλούστευσης της φορολογίας.
Τι δεν αλλάζει το σχέδιο
Το έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών είναι σαφές σχετικά με τα όρια του πακέτου: ο φόρος μεταβίβασης βιομηχανικών αγαθών και υπηρεσιών δεν τροποποιείται, οι συντελεστές του φόρου ακίνητης περιουσίας και η ελάχιστη απαλλαγή του δεν μεταβάλλονται και η αύξηση των τριών ποσοστιαίων μονάδων στον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων ισχύει αποκλειστικά για εταιρείες με εισόδημα που υπερβαίνει το 1 δισεκατομμύριο δολάρια ΗΠΑ ετησίως.
Όλα τα προτεινόμενα μέτρα απαιτούν έγκριση από το Εθνικό Κογκρέσο. Κανένα δεν έχει άμεση διοικητική εφαρμογή, με εξαίρεση την κατάργηση του τέλους 1% για την ίδρυση εταιρειών, η οποία, σύμφωνα με το έγγραφο, θα έχει άμεση ισχύ μόλις εγκριθεί ο νόμος.
Τα χρονοδιαγράμματα για τη σταδιακή κατάργηση του φόρου στεγαστικών δανείων και του ειδικού φόρου κατανάλωσης στις ασφάλειες ζωής δεν παρουσιάζονται λεπτομερώς στην επίσημη παρουσίαση και θα καθοριστούν κατά τη νομοθετική διαδικασία.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
