Μασιέλ Μαρτίνεθ Μάρτε
Ειδικό για El Inmobiliario
Με την πάροδο των ετών, σε όλα όσα σχετίζονται με πωλήσεις ακινήτων, και πολύ συγκεκριμένα όταν πρόκειται για οικιστικά ή τουριστικά έργα, συμβουλεύομαι ως δικηγόρος σχετικά με τη νομιμότητα της παρακράτησης της πληρωμής που καταβλήθηκε για τον διαχωρισμό του ακινήτου σε περίπτωση υπαναχώρησης από τη συνέχιση της αγοράς, ένα πιθανό γεγονός κατά την αγορά ενός ακινήτου.
Η πραγματικότητα είναι ότι τίποτα στη ζωή δεν είναι δεδομένο. Ωστόσο, σύμφωνα με τα άρθρα 1147, 1149 και 1150 του Δομινικανικού Αστικού Κώδικα, θα μπορούσε να γίνει κατανοητό ότι αυτού του είδους οι καταστάσεις καλύπτονται και μάλιστα νομιμοποιούνται στο νομικό μας σύστημα.
Ο λόγος είναι ότι, όπως ορίζεται στο άρθρο 1147 του Δομινικανικού Αστικού Κώδικα, ορίζεται σαφώς ότι εάν ένα από τα μέρη δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, ο οφειλέτης (στην προκειμένη περίπτωση, ο αγοραστής) μπορεί να υποχρεωθεί να καταβάλει αποζημίωση. Αυτές οι αποζημιώσεις μπορεί να αφορούν παραβίαση της σύμβασης ή καθυστέρηση στην εκπλήρωση της υποχρέωσης.
Με άλλα λόγια, όταν δίνετε ένα χρηματικό ποσό για να κάνετε κράτηση για ένα ακίνητο και στη συνέχεια αποφασίζετε να μην προχωρήσετε στην αγορά, ο πωλητής ή η κατασκευαστική εταιρεία μπορούν να κρατήσουν αυτά τα χρήματα ως μορφή αποζημίωσης για τις απώλειες που έχουν υποστεί λόγω της υπαναχώρησής σας.
Το άρθρο 1149 του ίδιου κώδικα ορίζει ότι το ποσό της αποζημίωσης πρέπει να είναι ανάλογο με τις ζημίες που υπέστη ο πωλητής και τα κέρδη από τα οποία έχει στερηθεί. Αυτή η αρχή είναι θεμελιώδης, καθώς επιτρέπει στο θιγόμενο μέρος να ανακτήσει ό,τι έχει χάσει λόγω της παραβίασης της σύμβασης από το άλλο μέρος. Σε αυτό το πλαίσιο, τα χρήματα που καταβάλλονται για την κράτηση της περιουσίας θεωρούνται αποζημίωση για τις εν λόγω ζημίες.
Μασιέλ Μαρτίνεθ Μάρτε. (Εξωτερική πηγή).
Ωστόσο, υπάρχει μια περίπτωση που πρέπει να εξετάσουμε και να της δώσουμε τη δέουσα προσοχή : τι συμβαίνει εάν η σύμβαση ή η απόδειξη δεν το αναφέρει; Ιδανικά, αυτό το είδος ποινής θα πρέπει να ορίζεται σε γραπτή σύμβαση που υπογράφεται και από τα δύο μέρη. Το άρθρο 1150 του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι ο οφειλέτης δεν μπορεί να ευθύνεται για περισσότερες ζημίες από αυτές που συμφωνήθηκαν κατά τον χρόνο υπογραφής της σύμβασης, εκτός εάν υπήρχε κακή πίστη.
Συνεπώς, είναι απαραίτητο κάθε συμφωνία που αφορά χρήματα, ειδικά κατά την αγορά ακινήτου, να είναι καλά τεκμηριωμένη και να έχει συμφωνηθεί γραπτώς. Κανείς δεν θα πρέπει να διατάσσεται να καταβάλει χρηματικά ποσά για τα οποία δεν έχει συναινέσει, εκτός εάν αυτό προκύπτει από δικαστική απόφαση.
Τέλος, και εξίσου σημαντικό, δεδομένου ότι αυτές οι καταστάσεις μπορούν να οδηγήσουν σε νομικές διαφορές και οικονομικές απώλειες, είναι απαραίτητο να ζητήσετε τη συμβουλή ενός δικηγόρου ακινήτων. Ένας ειδικός στον τομέα μπορεί να εξετάσει τα συμβόλαια, να σας συμβουλεύσει για τις πιθανές συνέπειες της μη ολοκλήρωσης της αγοράς και να σας καθοδηγήσει στη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων, αποφεύγοντας έτσι δυσάρεστες εκπλήξεις.
Άλλες σχετικές νομικές διατάξεις:
Ο νόμος 108-05 για την καταχώριση ακινήτων παίζει επίσης κρίσιμο ρόλο, ιδίως όσον αφορά τα δικαιώματα των πωλητών επί των ακινήτων. Αυτός ο νόμος ενισχύει την αρχή ότι κάθε συναλλαγή ακινήτων πρέπει να τεκμηριώνεται σωστά και επιτρέπει στους πωλητές να παρακρατούν πληρωμές ως μορφή προστασίας από πιθανές αθετήσεις υποχρεώσεων.
Νομολογία και πρόσφατες υποθέσεις:
Σε αρκετές περιπτώσεις, το Ανώτατο Δικαστήριο έχει επικυρώσει αποφάσεις που αναγνωρίζουν το δικαίωμα των πωλητών να παρακρατούν τις καταθέσεις που καταβλήθηκαν για ακίνητα ως αποζημίωση για οικονομικές απώλειες που προκύπτουν από παραβίαση της σύμβασης. Αυτό περιλαμβάνει ζημίες που προκαλούνται από έξοδα διαφήμισης, την απώλεια άλλων πιθανών αγοραστών και άλλους παράγοντες. Για παράδειγμα, η νομολογία σε υποθέσεις όπως η Απόφαση SCJ-TS-23-0388, με ημερομηνία 28 Απριλίου 2023, έχει διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο στη δημιουργία προηγούμενων σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο τα δικαστήρια της Δομινικανής Δημοκρατίας εφαρμόζουν τους κανόνες σχετικά με την παρακράτηση κεφαλαίων που καταβλήθηκαν για κρατήσεις ακινήτων και την αποζημίωση για ζημίες σε περιπτώσεις παραβίασης της σύμβασης.
Σύναψη:
Πριν πληρώσετε οποιαδήποτε χρήματα για να κάνετε κράτηση ακινήτου, βεβαιωθείτε ότι έχετε ένα σαφές συμβόλαιο που καθορίζει τις κυρώσεις για την παραβίαση της σύμβασης. Και αν έχετε οποιεσδήποτε αμφιβολίες, μη διστάσετε να ζητήσετε τη βοήθεια ενός δικηγόρου που ειδικεύεται στο δίκαιο ακινήτων για να προστατεύσετε τα δικαιώματά σας και την επένδυσή σας.
Ο συγγραφέας είναι: Δικηγόρος και Μεσίτης, Ιδιοκτήτης της DOMUS RD.
