Από τον Ισραήλ Λόπεζ
Ειδικό για El Inmobiliario
Στο πλαίσιο των ποινικών ερευνών που σχετίζονται με την λεγόμενη υπόθεση SeNaSa, στην οποία διερευνώνται φερόμενες πράξεις διοικητικής διαφθοράς και νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, η ανάλυση ορισμένων πράξεων στον τομέα των ακινήτων έχει αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία. Αυτές οι πράξεις θα χρησίμευαν, άμεσα ή έμμεσα, για την απόκτηση, την απόλαυση ή την προσομοίωση χρήσης ακινήτων, ιδίως ενός ρετιρέ αξίας 44 εκατομμυρίων πέσος, που ενδεχομένως αποκτήθηκε με πόρους παράνομης προέλευσης, σύμφωνα με την Εισαγγελία της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Σε αυτό το πλαίσιο, η νομική προσοχή επικεντρώνεται στον ρόλο που μπορεί να έχουν διαδραματίσει οι κατασκευαστικές εταιρείες και οι πιθανοί μεσίτες ακινήτων που εμπλέκονται σε αυτές τις συναλλαγές, ιδίως όταν οι συναλλαγές αυτές παρουσιάζουν άτυπα χαρακτηριστικά, έλλειψη οικονομικής λογικής ή δυσαναλογία μεταξύ της αξίας του ακινήτου και της δηλωμένης οικονομικής ικανότητας του αγοραστή ή του δικαιούχου.
Υπόχρεα μέρη και ισχύον κανονιστικό πλαίσιο.
Το καθεστώς της Δομινικανής Δημοκρατίας για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και της χρηματοδότησης της
τρομοκρατίας διαρθρώνεται, κυρίως, γύρω από τον νόμο αριθ. 155-17, ο οποίος θεσπίζει
ένα ολοκληρωμένο σύστημα υποχρεώσεων, ελέγχων και κυρώσεων που έχει σχεδιαστεί για να αποτρέπει τη
χρήση του οικονομικού και χρηματοπιστωτικού συστήματος για τη νομιμοποίηση περιουσιακών στοιχείων που προέρχονται από
παράνομες δραστηριότητες.
Ο παρών κανονισμός ορίζει τα βασικά αδικήματα, τις έννοιες της ύποπτης λειτουργίας
και της δέουσας επιμέλειας, καθώς και τις ευθύνες που βαρύνουν όσους συμμετέχουν
επαγγελματικά σε συναλλαγές υψηλού οικονομικού αντίκτυπου.
Στο πλαίσιο αυτό, ο νόμος ενσωματώνει την ιδιότητα των λεγόμενων μη
οικονομικά υπόχρεων προσώπων, μεταξύ των οποίων είναι οι κατασκευαστικές εταιρείες,
οι μεσίτες ακινήτων, οι δικηγόροι και οι συμβολαιογράφοι, όταν παρεμβαίνουν σε πράξεις αγοράς,
πώλησης, μίσθωσης ή σύστασης εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων.
Αυτοί οι φορείς είναι νομικά υποχρεωμένοι να εφαρμόζουν προγράμματα συμμόρφωσης,
να προσδιορίζουν σωστά τους πελάτες τους και τους τελικούς δικαιούχους, να αναλύουν την προέλευση των εμπλεκόμενων κεφαλαίων και να αναφέρουν τις συναλλαγές που, εκ της φύσης ή των περιστάσεων τους, είναι ασυνήθιστες ή δεν έχουν εύλογη οικονομική δικαιολόγηση.
Δέουσα επιμέλεια και πολιτικά εκτεθειμένα πρόσωπα.
Οι ισχύοντες κανονισμοί επιβάλλουν την εφαρμογή της αρχής της δέουσας επιμέλειας ως ακρογωνιαίου λίθου
του προληπτικού συστήματος. Η αρχή αυτή εφαρμόζεται, πρωτίστως, μέσω
διαδικασιών δέουσας επιμέλειας πελατών, οι οποίες περιλαμβάνουν την επαλήθευση της ταυτότητας,
την κατανόηση της δηλωμένης οικονομικής δραστηριότητας και την αξιολόγηση της συνέπειας μεταξύ του
γνωστού εισοδήματος και της αξίας της συναλλαγής ακινήτων.
Αυτή η δέουσα επιμέλεια πρέπει να ενισχυθεί όταν ο πελάτης ή ο τελικός δικαιούχος πληροί τις προϋποθέσεις για να χαρακτηριστεί ως
πολιτικά εκτεθειμένο πρόσωπο, δηλαδή όταν κατέχει ή κατείχε
σχετικό δημόσιο αξίωμα ή διατηρεί στενούς δεσμούς με όσους το κατέχουν. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο νόμος
απαιτεί υψηλότερο επίπεδο ελέγχου, με στόχο τον μετριασμό του κινδύνου διοχέτευσης κεφαλαίων που προέρχονται
από πράξεις διαφθοράς μέσω της αγοράς ακινήτων.
Ομοίως, οι υπόχρεες οντότητες πρέπει να διαθέτουν εσωτερικούς μηχανισμούς για την ανίχνευση και
την αναφορά ύποπτων συναλλαγών, καθώς και πολιτικές για τη διατήρηση των αρχείων και
των δικαιολογητικών εγγράφων για τις περιόδους που ορίζει ο νόμος (10 έτη), προκειμένου να
διασφαλίζεται η ιχνηλασιμότητα των συναλλαγών και να διευκολύνονται πιθανές ποινικές έρευνες.
Ποινική ευθύνη
Από την άποψη του ποινικού δικαίου, ο νόμος αριθ. 155-17 ορίζει το ξέπλυμα χρήματος ως
ανεξάρτητο έγκλημα και τιμωρεί οποιοδήποτε πρόσωπο που, εν γνώσει του ή από
εκούσια άγνοια, συμμετέχει σε πράξεις που αποσκοπούν στην απόκρυψη, τη συγκάλυψη ή την προσποίηση της νομιμότητας σε
περιουσιακά στοιχεία που προέρχονται από σοβαρά αδικήματα, συμπεριλαμβανομένης της διοικητικής διαφθοράς. Οι
προβλεπόμενες ποινές περιλαμβάνουν ποινές φυλάκισης και σημαντικά πρόστιμα, η αυστηρότητα των οποίων
επαληθεύεται η ύπαρξη
εγκληματικές δομές
Επιπλέον, ο Ποινικός Κώδικας της Δομινικανής Δημοκρατίας περιλαμβάνει
σχετικά ποινικά αδικήματα, όπως εγκληματική οργάνωση, απάτη, υπεξαίρεση και χρήση
πλαστών εγγράφων, τα οποία μπορούν να απαγγελθούν εναντίον όσων διευκολύνουν, αποκρύπτουν ή συνεργάζονται
στην εκτέλεση πράξεων που αποσκοπούν στη συγκάλυψη της παράνομης προέλευσης των κεφαλαίων
που χρησιμοποιούνται σε συναλλαγές ακινήτων.
Υπό αυτή την έννοια, όταν η συμπεριφορά μιας κατασκευαστικής εταιρείας ή ενός μεσίτη ακινήτων
υπερβαίνει την απλή αμέλεια και υπάρχουν ενδείξεις συνειδητής συμμετοχής, ενεργού παροχής συμβουλών ή
συνεργασίας σε σχέδια απόκρυψης περιουσιακών στοιχείων, μπορούν να διωχθούν
ποινικά ως δράστες ή συνεργοί.
Ευθύνη νομικών προσώπων και διοικητικές κυρώσεις
Η νομοθεσία της Δομινικανής Δημοκρατίας αναγνωρίζει ρητά την ποινική και διοικητική ευθύνη
των νομικών προσώπων. Κατά συνέπεια, οι κατασκευαστικές εταιρείες και
τα μεσιτικά γραφεία μπορούν να υποστούν κυρώσεις που κυμαίνονται από σημαντικά πρόστιμα έως
αναστολή ή ακύρωση αδειών, απαγόρευση άσκησης ορισμένων δραστηριοτήτων,
κλείσιμο εγκαταστάσεων, ακόμη και διάλυση της εταιρείας, όταν
αποδεικνύεται η συμμετοχή ή η ανοχή τους σε συμπεριφορά που συνιστά νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
Ομοίως, η μη συμμόρφωση με
τις υποχρεώσεις πρόληψης, αναφοράς και δέουσας επιμέλειας μπορεί να οδηγήσει σε διοικητικές κυρώσεις ανεξάρτητες από την
ποινική ευθύνη, οι οποίες στρέφονται τόσο κατά της οντότητας όσο και κατά των διευθυντών, των νόμιμων εκπροσώπων και
των υπευθύνων συμμόρφωσης.
Συμπέρασμα: Νομικές επιπτώσεις για μεσίτες ακινήτων και κατασκευαστικές εταιρείες
Οι έρευνες που σχετίζονται με την υπόθεση SeNaSa υπογραμμίζουν τον στρατηγικό ρόλο
που διαδραματίζει ο τομέας των ακινήτων σε σχέδια νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
Η νομοθεσία της Δομινικανής Δημοκρατίας επιβάλλει σοβαρές συνέπειες για όσους, μέσω
σχετικής ενέργειας ή παράλειψης, διευκολύνουν αυτό το είδος συμπεριφοράς, επιβάλλοντας αυξημένη υποχρέωση
επιμέλειας και εποπτείας στους επαγγελματίες που εμπλέκονται σε συναλλαγές ακινήτων.
Ο προσδιορισμός της ευθύνης, τόσο της ποινικής, όσο και της αστικής και διοικητικής, θα εξαρτηθεί από
την πιστοποίηση της γνώσης, της συμμετοχής ή της μη συμμόρφωσης με τις
νομικές υποχρεώσεις πρόληψης, στοιχεία που θα αξιολογούνται κατά περίπτωση από τις
αρμόδιες αρχές.
