ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.-Το Ίδρυμα Θεσμοθέτησης και Δικαιοσύνης (Finjus) εξέφρασε την ανησυχία του αυτή την Τρίτη για ορισμένες από τις διατάξεις που περιέχονται στο σχέδιο Γενικού Νόμου για τις Εκμισθώσεις Ακινήτων και τις Εξώσεις, θεωρώντας ότι θα μπορούσαν να προκαλέσουν «αρνητικές επιπτώσεις» εάν δεν διορθωθούν και διευκρινιστούν κατάλληλα.
Σε ανακοίνωσή της, η οντότητα επισημαίνει μια σειρά παρατηρήσεων σχετικά με το έργο που εγκρίθηκε την περασμένη εβδομάδα, σε πρώτη ανάγνωση από τη Βουλή των Αντιπροσώπων, το οποίο επιδιώκει να ρυθμίσει τις υποχρεώσεις μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών ακινήτων.
«Θεωρούμε απαραίτητο να αναδιατυπώσουμε ουσιαστικές και διαδικαστικές πτυχές που επηρεάζουν την συμβατική αυτονομία, την ασφάλεια δικαίου και τη λειτουργικότητα του δικαστικού συστήματος», ο Finjus.
Επισημαίνει αρκετά σημεία που, κατά τη γνώμη του, θα πρέπει να επανεξεταστούν πριν από την τελική τους έγκριση.
Ο Finjus τόνισε την ανάγκη για διαφοροποιημένη μεταχείριση των διαφόρων τύπων ενοικίων, σημειώνοντας ότι μία από τις βασικές πτυχές που πρέπει να διορθωθεί είναι η έλλειψη διάκρισης μεταξύ των οικιστικών ενοικίων και εκείνων που προορίζονται για εμπορικούς, βιομηχανικούς ή τουριστικούς σκοπούς. «Η ομοιόμορφη μεταχείριση αυτών των καθεστώτων μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τον οικονομικό δυναμισμό, ιδίως τις επενδύσεις και την ελευθερία των συμβάσεων», παρατήρησε ο Finjus .
Οι κανονισμοί που ισχύουν για τις εμπορικές μισθώσεις θα πρέπει να βασίζονται κυρίως στην αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, δεδομένου ότι οι συμβάσεις αυτές υπογράφονται μεταξύ μερών με μεγαλύτερη διαπραγματευτική ισχύ και διαφορετικά επίπεδα κινδύνου.
«Συνιστάται η νομοθεσία να επικεντρωθεί στην ενοικίαση κατοικιών, που νοούνται ως χώροι μόνιμης κατοικίας για οικογενειακούς ή προσωπικούς σκοπούς, και οι μισθώσεις για εμπορικούς, βιομηχανικούς ή βραχυπρόθεσμους σκοπούς να εξαιρεθούν από το πεδίο εφαρμογής της, το οποίο θα πρέπει να συνεχίσει να ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα και τους γενικούς κανόνες του ιδιωτικού δικαίου.»
Αυτονομία της βούλησης και συμβατικά βάρη
Το νομοσχέδιο εισάγει αρκετές διατάξεις που μειώνουν άσκοπα το περιθώριο διαπραγμάτευσης μεταξύ των μερών. Για παράδειγμα, το Άρθρο 4 προκαθορίζει την προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου, περιορίζοντας τη δυνατότητα ελεύθερης συμφωνίας για τη χρήση του. Ομοίως, θεσπίζει ένα υποχρεωτικό όριο στις αναπροσαρμογές ενοικίων, επιβάλλοντας έναν επίσημο δείκτη ελλείψει ρητής συμφωνίας, κάτι που θα μπορούσε να αποθαρρύνει την επίσημη μίσθωση και να δημιουργήσει μια αποσύνδεση μεταξύ των συμβάσεων και της οικονομικής πραγματικότητας.
Υπάρχουν επίσης διατάξεις που επιβάλλουν υπερβολικά βάρη στον ιδιοκτήτη, όπως η υποχρέωση να προσφέρει το ακίνητο προς πώληση στον ενοικιαστή χωρίς προηγούμενη συμφωνία, ή που χορηγούν δικαιώματα χωρίς σαφή νομική βάση, όπως μη νομικές υποχρεώσεις που πρέπει να εκπληρώσει ο ενοικιαστής. Αυτού του είδους τα μέτρα θα πρέπει να επανεξεταστούν, καθώς υπονομεύουν την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων που διέπει τα συμβατικά θέματα.
Εννοιολογικά κενά και νομικές ασάφειες
Το έργο περιέχει παραλείψεις και ασάφειες που θα μπορούσαν να προκαλέσουν νομική αβεβαιότητα. Ένα παράδειγμα αυτού είναι το Άρθρο 12, το οποίο αναφέρει την έννοια της «εγκατάλειψης» χωρίς να την ορίζει με ακρίβεια, γεγονός που θα μπορούσε να οδηγήσει σε ερμηνευτικές συγκρούσεις και να ανοίξει την πόρτα σε περιττές δικαστικές διαμάχες.
Επιπλέον, ακόμη και όταν τα μέρη έχουν συμφωνήσει σε μια ορισμένη διάρκεια της σύμβασης, η λήξη της μίσθωσης εξαρτάται από ρητή ειδοποίηση καταγγελίας. Η διάταξη αυτή αντιβαίνει στη γενική αρχή ότι η λήξη μιας συγκεκριμένης διάρκειας θα πρέπει να τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση, εκτός εάν υπάρχει ρητή παράταση ή σιωπηρή ανανέωση.
Διαδικαστικές και εκτελεστικές πτυχές
Εισάγεται διαφορετικό διαδικαστικό καθεστώς για τις οικιστικές και εμπορικές μισθώσεις χωρίς να προσφέρεται σαφής τεχνική αιτιολόγηση, γεγονός που θα μπορούσε να οδηγήσει σε άνιση μεταχείριση βάσει του νόμου και σε πρόσθετο διοικητικό φόρτο για το δικαστικό σύστημα.
Ένα κρίσιμο ζήτημα που παραμένει ανεπαρκώς ρυθμισμένο είναι η προτεραιότητα των προσημειώσεων και η προστασία της εγγύησης που παρέχεται από τον μισθωτή. Το σχέδιο δεν είναι σαφές ως προς το ποιο δικαίωμα υπερισχύει όταν ένας λογαριασμός υπόκειται σε διαταγή κατάσχεσης μετά από διαταγή επιστροφής εγγύησης.
«Αυτό το ρυθμιστικό κενό πρέπει να καλυφθεί με την ενσωμάτωση μιας ενιαίας διαδικασίας που θα θεσπίζει σαφείς κανόνες για την εκτέλεση της εγγύησης», καταλήγει.
