Μεταξύ αυτών, αναφέρει την αποσαφήνιση και ρύθμιση των όρων ή των διαφορών μεταξύ συμβάσεων συνήθους διαμονής, τουριστικών, παραθεριστικών, εμπορικών ή άλλων τύπων στέγασης.
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.- Το «Νομοσχέδιο για την Ενοικίαση Ακινήτων και την Έξωση», που κατατέθηκε πρόσφατα στο Εθνικό Κογκρέσο από τον βουλευτή Αλφρέντο Πατσέκο, είναι ένα ελλιπές μέσο επειδή παραλείπει μια ομάδα στοιχείων ζωτικής σημασίας για τη διαδικασία μίσθωσης, σύμφωνα με τη δικηγόρο Μαριδάλια Ροντρίγκεζ Παντίγια, ειδική στο θέμα.
Παρόλο που αναγνωρίζει ότι η νομοθεσία αντιμετωπίζει την ανάγκη ανανέωσης και ενοποίησης των διάσπαρτων κανονισμών σχετικά με τις ενοικιάσεις ακινήτων στη χώρα, παραλείπει σημαντικά σημεία, συμπεριλαμβανομένης της διευκρίνισης και ρύθμισης των όρων ή των διαφορών μεταξύ συμβάσεων για τακτικές κατοικίες, τουριστικές, εξοχικές, εμπορικές ή άλλες μορφές ενοικιάσεων.
Ο Rodríguez Padilla αναφέρει επίσης τη θέσπιση κανόνων προτιμησιακής απόκτησης για τον ενοικιαστή, τον καθορισμό εναλλακτικών μέσων επίλυσης συγκρούσεων και τη σύνδεση μεταξύ των μισθώσεων ακινήτων και των χρηματοοικονομικών νομικών μέσων (π.χ. καταπίστευμα ακινήτων).
Ο έμπειρος δικηγόρος πιστεύει ότι, σε σύγκριση με προηγούμενα έργα, η νέα πρόταση δεν προσδιορίζει σημαντικές συνεισφορές όσον αφορά την υποχρέωση κατάθεσης της εγγύησης ή των εγγυήσεων ενοικίασης.
«Αυτό που μπορεί να φαίνεται σαν καινοτομία μπορεί να ερμηνευτεί ως μια απλή υποκατάσταση της οντότητας που διαχειρίζεται αυτά τα κεφάλαια, η οποία μεταβαίνει από την Αγροτική Τράπεζα στην Κεντρική Τράπεζα, και παρόλο που η πρόθεση είναι να δημιουργηθεί ένα ειδικό ταμείο με αυτές τις καταθέσεις, το γεγονός ότι ο διαχειριστής είναι το Υπουργείο Στέγασης και Κτιρίων (MIVED) θα μπορούσε να ερμηνευτεί ως μια αναγκαστική ανάθεση δημόσιας ευθύνης που θα βαρύνει τον ιδιωτικό τομέα», εξηγεί ο μελετητής επί του θέματος.
Κατανοεί ότι τα νομοθετικά θεμέλια πρέπει να επανεξεταστούν και πώς αυτό θα ωφελήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων πέρα από την απλή λήψη συνηθισμένων τόκων αποταμίευσης.
Παρόλο που το προοίμιο του έργου αναφέρει την ανάγκη τόνωσης των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα, το νέο νομοσχέδιο δεν συμβάλλει σε αυτό το θέμα, λέει ο ειδικός.
«Ενώ το Άρθρο 3 του νέου σχεδίου προσθέτει ορισμένες εξαιρέσεις στο πεδίο εφαρμογής του πιθανού νόμου, όπως οι βραχυπρόθεσμες ή μακροπρόθεσμες μισθώσεις τουριστικών έργων, δεν διευκρινίζει τη ρύθμισή του (για παράδειγμα: η ενοικίαση κατοικιών χωρίς άδεια τουριστικής εκμετάλλευσης όπως η Airbnb)», επισημαίνει.
Όσον αφορά την ποινή για πρόωρη απόλυση που προτείνει το νέο νομοσχέδιο, πιστεύει ότι θα μπορούσαν να αναθεωρηθούν ηπιότερα μέτρα, αναφέροντας ως παράδειγμα ότι σε άλλες νομοθεσίες αυτή η ποινή μπορεί να είναι η ανάληψη ενός μηνιαίου ενοικίου ανά έτος, καθώς μερικές φορές τα ποσοστά μπορεί να είναι πιο επιζήμια.
«Αυτό το έργο δεν κάνει διάκριση μεταξύ διαφορετικών ιδιοκτητών: μεγάλους ή μικρούς ιδιοκτήτες, φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Αυτό είναι κάτι που θα μπορούσε να προσθέσει κίνητρο στην αγορά ακινήτων και ιδιαίτερα στην προσφορά ενοικίασης.».
Ο Rodríguez Padilla παρατηρεί ότι το νέο έργο δημιουργεί λειτουργίες ή αναθέσεις για την Κεντρική Τράπεζα που φαίνεται να εμπίπτουν περισσότερο στην αρμοδιότητα του MIVED (για παράδειγμα: καταχώριση συμβάσεων, παράδοση ακινήτου σε περίπτωση διαφορών μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών).
Καταλήγει στο συμπέρασμα ότι, σε γενικές γραμμές, «θα μπορούσε να ειπωθεί ότι είναι πρακτικά το ίδιο έργο με τις λίγες τροποποιήσεις στις οποίες έχουμε αναφερθεί».
Ερευνα
Στην έρευνα με τίτλο «Νόμος περί Ενοικιάσεων και Εξώσεων: νομικές προτάσεις για ένα ισορροπημένο απόθεμα κατοικιών», που δημοσιεύθηκε πέρυσι, οι Rodríguez Padilla και Denisse Härtling υποστηρίζουν ότι οι κανονισμοί για θέματα που αφορούν τη μίσθωση είναι ξεπερασμένοι και οι επακόλουθες τροποποιήσεις τους δεν εναρμονίζονται με το υπάρχον πρόβλημα στέγασης στη χώρα.
«Δεδομένου αυτού του σεναρίου, θέλουμε να εκμεταλλευτούμε αυτήν την ευκαιρία για να επισημάνουμε τις πιθανές συνεισφορές που μπορούν να προέλθουν από μια καλά προστατευμένη αγορά ενοικίασης, ειδικά δεδομένης της δυνατότητάς της να εξισορροπήσει το απόθεμα κατοικιών μας», επισημαίνουν οι ειδικοί.
Τονίζουν ως κύριο σημείο την ανάγκη βελτίωσης των διαδικασιών που διέπουν τη λειτουργία των ενοικιάσεων, από νομικής άποψης, καθώς κατανοούν ότι τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές πρέπει να προστατεύονται και να παρέχονται αποτελεσματικές λύσεις στις αντιπαραθέσεις που προκύπτουν σε αυτές τις συμβατικές σχέσεις.
