Ο οίκος αξιολόγησης Fitch προβλέπει επίσης ονομαστική πτώση 5% στις τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές θα μειωθούν κατά 5% ανεξάρτητα από τον πληθωρισμό, κάτι που σε πραγματικούς όρους θα οδηγήσει σε ακόμη μεγαλύτερη πτώση των τιμών των ακινήτων.
Αναλυτές και εξουσιοδοτημένες εταιρείες δηλώνουν ότι η αγορά ακινήτων των ΗΠΑ βρίσκεται ολοένα και πιο κοντά σε μια απότομη προσγείωση και, παρόλο που οι ειδικοί αποκλείουν μια κατάρρευση όπως αυτή του 2007-2008, ορισμένοι κορυφαίοι δείκτες της αγοράς προβλέπουν μια σημαντική «κορυφή» στις τιμές των κατοικιών και στη δραστηριότητα στον τομέα των ακινήτων γενικότερα, η οποία με τη σειρά της θα μπορούσε να επιδεινώσει την προβλέψιμη ύφεση που θα αντιμετωπίσουν οι ΗΠΑ τα επόμενα τρίμηνα.
Ο δείκτης πωλήσεων εκκρεμών κατοικιών (PHSI) κατέγραψε πτώση 4,6% τον Οκτώβριο, με τη μείωση των εκκρεμών συναλλαγών σε ετήσια βάση να πλησιάζει το 37%, η μεγαλύτερη πτώση στην ιστορία αυτού του αριθμού, σύμφωνα με την ισπανική οικονομική εφημερίδα El Economista.es.
Αυτός ο δείκτης παρακολουθείται στενά από επενδυτές και οικονομολόγους, επειδή συχνά προβλέπει κινήσεις στην αγορά ακινήτων, τόσο όσον αφορά τις τιμές όσο και τη συνολική δραστηριότητα στον τομέα. Η Εθνική Ένωση Κτηματομεσιτών (NAR), ο οργανισμός που δημοσιεύει αυτόν τον δείκτη, εξηγεί ότι ο δείκτης εκκρεμών πωλήσεων κατοικιών είναι ένας κορυφαίος δείκτης για τον τομέα της στέγασης, με βάση τις εκκρεμείς πωλήσεις υφιστάμενων ακινήτων.
Μια πώληση εμφανίζεται ως εκκρεμής όταν έχει υπογραφεί η σύμβαση, αλλά η συναλλαγή δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί. Η πώληση συνήθως ολοκληρώνεται εντός ενός ή δύο μηνών από την υπογραφή. Όταν αυτός ο δείκτης μειώνεται απότομα, αυτό συμβαίνει επειδή η δραστηριότητα αγοράς και πώλησης αρχίζει να επιβραδύνεται για κάποιο λόγο.
Η Fitch Ratings, σε έκθεση el inmobiliario που δημοσιεύθηκε αυτή την εβδομάδα, σημειώνει ότι «η ζήτηση στις ΗΠΑ θα συνεχίσει να μειώνεται έως το 2023, διαβρώνοντας περαιτέρω τις τιμές των κατοικιών. Το σημαντικά υψηλότερο κόστος στεγαστικών δανείων (η μέση πληρωμή έχει αυξηθεί κατά περισσότερο από 50% από το 2021) θα επηρεάσει τους αγοραστές για πρώτη φορά και όσους επιθυμούν να αναβαθμίσουν το ακίνητό τους». Η έκθεση προσθέτει: «Οι επενδυτές σε ακίνητα έχουν αρχίσει να υποχωρούν και θα παραμείνουν στο περιθώριο έως το 2023».
Μια πλημμύρα αρνητικών δεδομένων
Ο καταιγισμός δεδομένων που δημοσιεύονται κάθε μήνα γιαel inmobiliario αντικατοπτρίζει την ίδια τάση, αν και μέσα στο ευρύ φάσμα αρνητικών δεικτών, ξεχωρίζουν τα στοιχεία για τις πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών του Οκτωβρίου, τα οποία δημοσιεύθηκαν στα μέσα Νοεμβρίου. Αυτό είναι ένα ακόμη βασικό στατιστικό στοιχείο της NAR για τη μελέτη της αγοράς, καθώς οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών -που καταγράφονται κατά την υπογραφή μιας σύμβασης- αντιπροσωπεύουν περίπου το 90% των κατοικιών στις ΗΠΑ.
Τον Οκτώβριο, οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών μειώθηκαν για ένατο συνεχόμενο μήνα. Τα κλεισίματα συμβολαίων μειώθηκαν κατά 5,9% σε ετήσιο ρυθμό 4,43 εκατομμυρίων για τον μήνα, ο χαμηλότερος από τον Μάιο του 2020. Οι πωλήσεις μονοκατοικιών μειώθηκαν κατά 6,4% σε μηνιαία βάση, φτάνοντας στο χαμηλότερο επίπεδο από τον Μάιο του 2020. Τα στοιχεία σε ετήσια βάση είναι ανησυχητικά: όλες οι υφιστάμενες κατοικίες σημείωσαν μείωση 28,4%, ενώ οι πωλήσεις μονοκατοικιών μειώθηκαν κατά 28,2%.
Αυτό ευθυγραμμίζεται με το μοντέλο που ανέπτυξαν οι αναλυτές της Apollo IM, οι οποίοι προβλέπουν πτώση σχεδόν 24% στις πωλήσεις υφιστάμενων μονοκατοικιών τους μήνες από τότε που η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ (Federal Reserve) άρχισε να αυξάνει ξανά τα επιτόκια την άνοιξη. Αυτή είναι η πιο επιθετική και βραχύτερη πτώση των πωλήσεων από την πρώτη αύξηση των επιτοκίων σε έναν κύκλο χαλάρωσης των επιτοκίων από την Fed, σύμφωνα με ιστορικά αρχεία που συγκέντρωσαν οι ερευνητές της εταιρείας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων, τα οποία στην προκειμένη περίπτωση ανάγονται στη δεκαετία του 1970.
Η ετήσια πτώση είναι η μεγαλύτερη στην ιστορία των ΗΠΑ
Οι πωλήσεις κατοικιών μειώνονται κάθε μήνα από τον Φεβρουάριο, σηματοδοτώντας το μεγαλύτερο σερί μειώσεων στα δεδομένα που χρονολογείται από το 1999 για την Εθνική Έκθεση για τα Ποσά Στέγασης (NAR). Οι προσπάθειες της Fed να καταπολεμήσει τον πληθωρισμό μέσω των επιτοκίων έχουν τροφοδοτήσει μια ραγδαία αύξηση του κόστους δανεισμού, συντρίβοντας τη ζήτηση και θέτοντας την ιδιοκτησία κατοικίας εκτός εμβέλειας για πολλές οικογένειες.
«Περισσότεροι πιθανοί αγοραστές κατοικιών αποκλείστηκαν από την αγορά στεγαστικών δανείων τον Οκτώβριο, καθώς τα επιτόκια στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν», δήλωσε ο Lawrence Yun, επικεφαλής οικονομολόγος της NAR, σε δήλωση μετά τη δημοσίευση των στοιχείων. «Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί από την κορύφωσή τους στα μέσα Νοεμβρίου, επομένως οι πωλήσεις κατοικιών ενδέχεται να πλησιάζουν στο κατώτατο σημείο τους στον τρέχοντα κύκλο κατοικιών». Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν υποχωρήσει πρόσφατα κάτω από το 7%, αλλά παραμένουν εξαιρετικά υψηλά και οι αναλυτές δεν είναι αισιόδοξοι. Αξίζει να σημειωθεί ότι στις αρχές του 2022, αυτά τα επιτόκια (συνήθως το 30ετές σταθερό επιτόκιο) ήταν περίπου 3%.
«Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών μειώθηκαν κατά 5,9% σε μηνιαία βάση, στα 4,43 εκατομμύρια σε ετήσια βάση, σημειώνοντας πτώση 32% από την κορύφωση που σημειώθηκε νωρίτερα φέτος. Η μείωση των πωλήσεων αντανακλά μια περαιτέρω επιδείνωση των συνθηκών αγοράς, καθώς τα αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν ωθήσει την προσιτότητα στο χειρότερο επίπεδό της από το 1985», συνόψισε ο Sam Hall της Capital Economics μετά την ανακοίνωση των στοιχείων του Οκτωβρίου.
Υπό πίεση το 2023
«Αναμένουμε ότι οι πωλήσεις κατοικιών θα παραμείνουν υπό πίεση για το μεγαλύτερο μέρος του 2023, λόγω της μείωσης της προσιτότητας, της ύφεσης και της ακόμη περιορισμένης προσφοράς», προέβλεψε η Nancy Vanden Houten, επικεφαλής στρατηγικής για τις ΗΠΑ στην Oxford Economics, μετά τη δημοσίευση των υφιστάμενων στοιχείων για τις πωλήσεις κατοικιών. «Αναμένουμε ότι η ετήσια αύξηση των τιμών των κατοικιών θα γίνει αρνητική το 2023, φτάνοντας στο -5% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο», πρόσθεσε.
Ο οίκος αξιολόγησης Fitch προβλέπει επίσης μια ονομαστική πτώση 5% στις τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές θα μειωθούν κατά 5% ανεξάρτητα από τον πληθωρισμό, κάτι που σε πραγματικούς όρους θα αντιπροσωπεύει μια ακόμη μεγαλύτερη πτώση στις τιμές των ακινήτων. «Με ένα διχασμένο Κογκρέσο των ΗΠΑ, οποιαδήποτε παρέμβαση για τη βελτίωση της προσιτότητας των κατοικιών θα πρέπει να προέλθει από τις τράπεζες, καθώς η σημαντική κρατική υποστήριξη είναι απίθανη. Οι περιοχές που σημείωσαν τα μεγαλύτερα κέρδη στις τιμές των κατοικιών από την πανδημία αναμένεται να υποστούν πιο σοβαρές μειώσεις από τον εθνικό μέσο όρο», υποστηρίζουν οι ειδικοί αυτοί.
Ο Andreas Steno Larsen, πρώην επικεφαλής στρατηγικός αναλυτής της Nordea, πιστεύει ότι «με βάση τα μοντέλα τους, μια μείωση 15-20% στον δείκτη τιμών κατοικιών που τηρεί η Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών (BIS) φαίνεται πιθανή». Η BIS διαθέτει μία από τις μεγαλύτερες και πιο ολοκληρωμένες ιστορικές σειρές τιμών κατοικιών που είναι διαθέσιμες, βασισμένη σε δεδομένα από κεντρικές τράπεζες, ιδιωτικά ιδρύματα και εθνικές στατιστικές υπηρεσίες. Σύμφωνα με αυτήν τη βάση δεδομένων, οι τιμές των κατοικιών σε πραγματικούς όρους (προσαρμοσμένες για τον πληθωρισμό) σε ετήσια βάση είχαν ήδη μειωθεί το δεύτερο τρίμηνο του 2022 σε χώρες όπως η Σουηδία, η Φινλανδία, η Δανία και η Ισπανία, αλλά παρέμειναν θετικές στις ΗΠΑ.
Σύμφωνα με το Hall of Capital Economics, η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων στο 7% τον Οκτώβριο σημαίνει ότι οι πωλήσεις έχουν ακόμη μεγαλύτερο περιθώριο πτώσης: «Η αύξηση των επιτοκίων πυροδότησε μια ακόμη μείωση στις αιτήσεις στεγαστικών δανείων για αγορές κατοικιών τον Οκτώβριο, οι οποίες συνήθως προηγούνται των πωλήσεων υφιστάμενων κατοικιών κατά ένα μήνα. Με βάση αυτό, αναμένουμε ότι οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών θα μειωθούν σε περίπου 4,2 εκατομμύρια ετησίως μέχρι το τέλος του 2022».
Σαμ Χολ (Capital Economics): «Οι τιμές των κατοικιών θα πρέπει να συνεχίσουν να μειώνονται κατά το επόμενο έτος, ώστε η απόκτηση κατοικίας να αποτελέσει ρεαλιστική επιλογή για τα περισσότερα νοικοκυριά»
«Κοιτάζοντας μπροστά, οι περιορισμοί στην προσιτότητα θα συνεχίσουν να επηρεάζουν αρνητικά τις πωλήσεις το επόμενο έτος και οι αγοραστές θα αντιμετωπίσουν και άλλους περιορισμούς. Δεδομένης της πρόβλεψής μας για διαρκή μείωση των τιμών των κατοικιών, αναμένουμε ότι οι τράπεζες θα διατηρήσουν αυστηρούς όρους δανεισμού, κάτι που θα οδηγήσει πολλούς αγοραστές εκτός αγοράς. Και με την οικονομία να οδεύει προς μια ήπια ύφεση, οι αγοραστές θα είναι επιφυλακτικοί σχετικά με την αγορά κατοικίας», πρόσθεσε ο Hall, τονίζοντας ότι «το 2023 θα είναι η πιο αδύναμη χρονιά για τις πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών από το 2011».
Λίγες ημέρες αργότερα, δημοσιεύθηκε η ανάγνωση του Σεπτεμβρίου του στενά παρακολουθούμενου Δείκτη Τιμών Κατοικιών Case-Shiller . Αν και με σαφή καθυστέρηση, οι αριθμοί επιβεβαίωσαν τα στοιχεία. Μετά από εποχική προσαρμογή, ο γενικός δείκτης Case-Shiller κατέγραψε μηνιαία πτώση τιμών κατά 0,8% τον Σεπτέμβριο. Σε ετήσια βάση, αυτό σημαίνει ότι η ανάπτυξη μειώθηκε στο 10,6%, από 13,0% τον Αύγουστο. Και αυτό λαμβάνοντας υπόψη ότι ο Case-Shiller είναι ο μέσος όρος των δεδομένων των τελευταίων τριών μηνών, επομένως αυτή η δημοσίευση δεν αντικατοπτρίζει τον πλήρη αντίκτυπο της αύξησης των επιτοκίων στεγαστικών δανείων πάνω από 7%.
«Οι τιμές των κατοικιών θα πρέπει να συνεχίσουν να μειώνονται κατά το επόμενο έτος, ώστε η ιδιόκτητη κατοικία να αποτελέσει μια ρεαλιστική επιλογή για τα περισσότερα νοικοκυριά. Έχοντας αυτό κατά νου, οι τράπεζες είναι πιθανό να περιορίσουν τη διαθεσιμότητα προϊόντων υψηλότερης αναλογίας δανείου προς αξία, για να μειώσουν τον κίνδυνο αρνητικών ιδίων κεφαλαίων. Αυτό θα ασκήσει περαιτέρω καθοδική πίεση στην αγοραστική δύναμη και τις τιμές», διέγνωσε ο Hall σε μια άλλη, πιο πρόσφατη ανάλυση. Ο ειδικός αναμένει ότι ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών θα γίνει αρνητικός στις αρχές του 2023 και οι τιμές θα μειωθούν κατά 8% από την κορύφωση στην κατώτατη τιμή.
Επιπτώσεις στην οικονομία
Η ύφεσηel inmobiliario θα μπορούσε να έχει αντίκτυπο στην αμερικανική οικονομία. Οι επενδύσεις σε κατοικίες θα μειώσουν το ΑΕΠ των ΗΠΑ, ενώ η πτώση των τιμών των κατοικιών θα επηρεάσει τις αποφάσεις των νοικοκυριών για δαπάνες μέσω του φαινομένου του πλούτου. Η μείωση των κατοικιών, του κύριου περιουσιακού στοιχείου των νοικοκυριών, συνήθως προκαλεί μειωμένη κατανάλωση από τις οικογένειες, οι οποίες τείνουν να αποταμιεύουν για να αντισταθμίσουν τη μείωση της αξίας των περιουσιακών τους στοιχείων. Όπως επισημαίνει ο Steno Larsen, επικαλούμενος στοιχεία από την Εθνική Ένωση Κατασκευαστών Κατοικιών (NAHB), η στέγαση αντιπροσωπεύει μεταξύ 15 και 18% του ΑΕΠ της χώρας, παραμένοντας έτσι «η κύρια κινητήρια δύναμη της αμερικανικής οικονομίας».
Η Allianz αναμένει ότι η αγορά κατοικίας θα συρρικνωθεί κατά 6,3% φέτος και κατά 6,4% το επόμενο έτος, αλλά αυτό θα μειώσει την ετήσια αύξηση του ΑΕΠ μόνο κατά 0,2 ποσοστιαίες μονάδες. Ωστόσο, οι υπηρεσίες ακινήτων έχουν πολύ πιο ισχυρό αντίκτυπο. Η μείωση αυτής της δραστηριότητας και η πτώση των τιμών θα μπορούσαν να μειώσουν σημαντικά την προστιθέμενη αξία που δημιουργεί αυτός ο τομέας για την οικονομία. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Allianz, η διόρθωση της αγοράς κατοικίας θα μπορούσε να μειώσει το ΑΕΠ έως και 1,7 ποσοστιαίες μονάδες έως τις αρχές του 2024, αυξάνοντας τον κίνδυνο μιας πιο παρατεταμένης ύφεσης.
«Οι αδύναμες οικονομικές προοπτικές υποδηλώνουν επίσης περαιτέρω μειώσεις στις τιμές των κατοικιών. Καθώς τα αυξανόμενα επιτόκια επιβραδύνουν την οικονομική δραστηριότητα και μειώνουν την απασχόληση, τα νοικοκυριά θα είναι απρόθυμα να αποχωριστούν τις αποταμιεύσεις τους και να πραγματοποιήσουν μια σημαντική αγορά, όπως ένα σπίτι. Οι αρνητικές προσδοκίες για τις τιμές των κατοικιών θα πείσουν επίσης πολλούς να αναβάλουν την αγορά», αναφέρει το Hall of Capital Economics.
Ένας δείκτης από την προαναφερθείσα NAHB επιβεβαίωσε πρόσφατα το αβέβαιο μεσοπρόθεσμο μέλλον της αμερικανικής οικονομίας. Ο Δείκτης Αγοράς Κατοικιών (HMI) έδειξε μια τελευταία ανάγνωση, που δημοσιεύθηκε στα μέσα Νοεμβρίου, 33 μονάδων (κάτω των 50 μονάδων θεωρείται συσταλτικός). Η ανησυχία των ειδικών σχετικά με αυτή την έλλειψη εμπιστοσύνης μεταξύ των κατασκευαστών πηγάζει από την αποδεδειγμένη συσχέτιση μεταξύ μιας απότομης μείωσης του δείκτη και μιας αύξησης της ανεργίας, η οποία συνήθως συμβαίνει 9-12 μήνες αργότερα.
Οι προβλέψεις των αναλυτών για αύξηση της ανεργίας στο εύρος 6-8% από το τρέχον 3,7% εντός αυτού του χρονικού πλαισίου έχουν τροφοδοτήσει φόβους για ύφεση την άνοιξη του 2023. Εφαρμόζοντας τον λεγόμενο Κανόνα του Sahm, ένας από αυτούς τους στρατηγικούς αναλυτές, ο Alfonso Peccatiello, στρατηγικός αναλυτής στο The Macro Compass και πρώην στην ING, τοποθέτησε την έναρξη της ύφεσης στο δεύτερο τρίμηνο του επόμενου έτους, αναφέροντας συγκεκριμένα τον Μάιο.
Πηγή: El Economista.es
