ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ-Ο Σύνδεσμος Εταιρειών Τουρισμού Ακινήτων -ADETI- και ο Εθνικός Σύνδεσμος Ξενοδοχείων και Εστιατορίων -Asonahores-πρότειναν τέσσερις βασικές προσαρμογές στο σχέδιο του Γενικού Νόμου περί Ενοικιάσεων, υποστηρίζοντας ότι θα προστατεύσουν τη δυναμική του τουρισμού ακινήτων και των επενδύσεων σε επίσημες ενοικιάσεις.
Τα συνδικάτα προτείνουν έναν νομικό ορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων, συγκεκριμένα συμβάσεων έως έξι μηνών, και τον αποκλεισμό τους από το γενικό καθεστώς μίσθωσης λόγω της ξεχωριστής φύσης τους σε σύγκριση με τις κύριες κατοικίες. Υποστηρίζουν ότι οι μακροχρόνιες μισθώσεις, οι επαγγελματικοί χώροι και τα ακίνητα που ενοικιάζονται μέσω Airbnb σε τουρίστες για τρεις νύχτες δεν είναι τα ίδια. Πιστεύουν ότι αυτή η ομογενοποίηση θέτει σε κίνδυνο ένα οικοσύστημα ακινήτων που είναι ζωτικής σημασίας για την εθνική οικονομία.
Επιπλέον, ζητούν οι εγγυητικές καταθέσεις να μπορούν να γίνονται σε οποιαδήποτε ρυθμιζόμενη χρηματοπιστωτική οντότητα , αντί της Αγροτικής Τράπεζας, όπως αναφέρεται έμμεσα στο νομοσχέδιο που βρίσκεται επί του παρόντος ενώπιον της Βουλής των Αντιπροσώπων.
Υποστηρίζουν επίσης τη θέσπιση σαφούς διαφοροποίησης μεταξύ των τύπων χρήσης (οικιστική, εμπορική ή τουριστική) εντός του νομικού πεδίου εφαρμογής του κανονισμού και επιμένουν στη διατήρηση μιας ταχείας διαδικασίας έξωσης σε περίπτωση μη πληρωμής, η οποία εγγυάται την ασφάλεια δικαίου και την προστασία των ιδιωτικών επενδύσεων.
Σε παρέμβαση ενώπιον της νομοθετικής επιτροπής που μελετά το προαναφερθέν νομοσχέδιο, η Alba Russo της Asonahores και ο Michael Lugo της ADETI υποστήριξαν ότι ο νόμος, όπως είναι διατυπωμένος, δεν κάνει διάκριση μεταξύ των τύπων μίσθωσης ή των συγκεκριμένων χρήσεών τους, γεγονός που θα μπορούσε να τα θέσει υπό το ίδιο νομικό καθεστώς.
Τι αναφέρει το νομοσχέδιο και ποιες είναι οι παρατηρήσεις των ενώσεων του κλάδου; Τα πιο σχετικά σημεία της συζήτησης εξηγούνται παρακάτω:
1. Νομικό πεδίο εφαρμογής: ένας νόμος για διαφορετικές χρήσεις. Νομοσχέδιο (Άρθρα 1 και 2):
Ρυθμίζει όλες τις συμβάσεις μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων που χρησιμοποιούνται για στέγαση, εμπόριο, βιομηχανία ή οποιαδήποτε άλλη οικονομική δραστηριότητα, χωρίς να κάνει διακρίσεις μεταξύ τους.
Πρόταση Asonahores/ADETI:
Ζητούν να γίνει διάκριση μεταξύ οικιστικών, εμπορικών και ιδιαίτερα βραχυπρόθεσμων τουριστικών μισθώσεων, καθώς αυτές οι συμβάσεις έχουν διαφορετική λογική και απαιτούν κατάλληλες ρυθμίσεις, όχι μια ενιαία, ενιαία προσέγγιση.
2. Τουριστικές μισθώσεις: Πρέπει να ρυθμίζονται με τον ίδιο τρόπο όπως οι κύριες κατοικίες;
Το νομοσχέδιο ούτε λαμβάνει υπόψη ούτε ορίζει την κατηγορία των «βραχυπρόθεσμων μισθώσεων», ούτε αναγνωρίζει τις τουριστικές μισθώσεις ως ειδικό καθεστώς.
Πρόταση του κλάδου: Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις να οριστούν ειδικά ως συμβάσεις έως έξι μηνών και αυτές οι περιπτώσεις να εξαιρεθούν από την εφαρμογή αυτού του νόμου, δεδομένης της σύνδεσής τους με τον τουρισμό και να μην χρησιμοποιούνται ως μόνιμες κατοικίες. Υποστηρίζουν ότι αυτό θα προστάτευε τις επενδύσεις που συνδέονται με μοντέλα όπως ενοικιαζόμενα ακίνητα διακοπών, βίλες ή τουριστικές κατοικίες.
3. Εγγυήσεις: Εκσυγχρονισμός ή διατήρηση του παραδοσιακού συστήματος;
Το νομοσχέδιο (με αναφορά στον Νόμο 4314/1955): Η υποχρέωση καταθέσεων στην Αγροτική Τράπεζα διατηρείται έμμεσα.
Η πρόταση των εμπορικών συλλόγων: Πιστεύουν ότι πρόκειται για ένα ξεπερασμένο και προτείνουν να επιτραπεί η καταβολή καταθέσεων σε οποιοδήποτε ρυθμιζόμενο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, εκσυγχρονίζοντας το σύστημα και διευκολύνοντας τη συμμόρφωση για τους επενδυτές και τους επαγγελματίες ιδιοκτήτες ακινήτων.
4. Έξωση για μη πληρωμή: Άμεση εκτέλεση ή νομικές διαδικασίες;
Το άρθρο 35 του νομοσχεδίου ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να επικοινωνήσει με τον δημοτικό επιθεωρητή εάν ο ενοικιαστής αθετήσει τις υποχρεώσεις του, με προθεσμία 30 ημερών για να διορθώσει την κατάσταση. Στη συνέχεια, εγκρίνεται η έξωση.
διατηρηθεί η άμεση εκτέλεση για μη πληρωμή, χωρίς χρονοβόρες γραφειοκρατικές διαδικασίες, για να διατηρηθεί η ασφάλεια δικαίου και η εμπιστοσύνη στην επίσημη αγορά ενοικίασης.
Συμφραζόμενα
Σύμφωνα με στοιχεία που διαχειρίζονται οι ίδιοι οι εμπορικοί σύλλογοι, ο τουρισμός ακινήτων και κατοικιών αντιπροσωπεύει έναν τομέα σε πλήρη ανάπτυξη, τόσο για την αγορά δεύτερων κατοικιών από αλλοδαπούς όσο και για προσωρινή μίσθωση, ιδίως πολυτελών, σε τουριστικές περιοχές.
Το 2024, τα έργα στον τομέα των τουριστικών ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία κινητοποίησαν επενδύσεις άνω των 10 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, συμπεριλαμβανομένων 6.000 νέων δωματίων που συνεισέφερε η ADETI, καθώς και ανακαινίσεων. Επιπλέον, αυτές οι πρωτοβουλίες δημιούργησαν περίπου 34.000 άμεσες θέσεις εργασίας και πρόσθεσαν περίπου 124.000 δωμάτια εκτός ξενοδοχείων, σύμφωνα με τον Eduardo Read τον Αύγουστο του περασμένου έτους.
Υποστηρίζουν ότι η εφαρμογή ενός ακατάλληλου νομικού πλαισίου θα μπορούσε να δημιουργήσει νομική αβεβαιότητα και να αποθαρρύνει αυτές τις επενδύσεις, επηρεάζοντας άμεσα την ανάπτυξη τουρισμού και έργων ακινήτων σε προορισμούς όπως η Πούντα Κάνα, το Λας Τερένας και το Καπ Κάνα.
Επιπλέον, η άνοδος πλατφορμών όπως η Airbnb, η Vrbo και η Booking έχει επαναπροσδιορίσει τις ενοικιάσεις σε τουριστικούς προορισμούς, δημιουργώντας συμβάσεις που δεν ταιριάζουν στην παραδοσιακή λογική των οικιστικών μισθώσεων. Ως εκ τούτου, οι ενώσεις του κλάδου επιδιώκουν να διασφαλίσουν ότι ο νόμος αναγνωρίζει αυτήν την πραγματικότητα και δεν εμποδίζει την επέκτασή της.
Η πρόταση των Asonahores και ADETI, δήλωσαν οι εκπρόσωποί τους, δεν στοχεύει στην αντίθεση στη ρύθμιση των ενοικιάσεων, αλλά μάλλον στην προσαρμογή της σε μια χώρα της οποίας η οικονομία βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στον τουρισμό και τις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα. Επιμένουν ότι το Κογκρέσο πρέπει να επανεξετάσει την προσέγγιση του έργου και να δημιουργήσει ένα σύγχρονο, ευέλικτο νομικό πλαίσιο προσαρμοσμένο στις πραγματικότητες της αγοράς.
Συγκριτικός πίνακας: Προτάσεις ASONAHORES/ADETI έναντι τρέχοντος έργου
| Ζήτημα | Ασοναχόρες / ΑΔΕΤΙ | Νομοσχέδιο – Σχετικά άρθρα |
| Βραχυχρόνιες τουριστικές ενοικιάσεις | Προτείνουν να εξαιρεθούν οι βραχυπρόθεσμες (έως 6 μήνες) και οι δραστηριότητες με τουριστική λογική. | Δεν υπάρχουν εξαιρέσεις. Ο νόμος εφαρμόζεται σε «κατοικίες ή άλλες χρήσεις» (Άρθρα 1–2), χωρίς διάκριση τύπου ή διάρκειας. |
| Ενοικιάσεις για εμπορικούς σκοπούς | Πρέπει να αποκλειστούν, λόγω της φύσης τους που διαφέρει από την οικιακή χρήση. | Το Άρθρο 2 περιλαμβάνει ρητά την «εμπορική, βιομηχανική, βιοτεχνική δραστηριότητα...». Δεν υπάρχει εξαίρεση. |
| Εγγύηση | Απαιτούν να το καταθέσετε σε οποιαδήποτε τράπεζα, με ευελιξία. | Το Άρθρο 2 (και οι αναφορές στον Νόμο 4 314/1955) αναφέρεται στην Αγροτική Τράπεζα χωρίς ευελιξία. |
| Εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων (έξωση) | Απαιτούν άμεση εφαρμογή της μη πληρωμής. | Το άρθρο 35 και το ειδικό κεφάλαιο προβλέπουν δράση μέσω επιθεωρητή με προθεσμίες: 30 ημέρες και άμεση εκτέλεση μετά την άδεια. |
| Διάκριση ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου | Προτείνουν διαφοροποιημένα κανονιστικά πλαίσια (οικιστικά, τουριστικά, εμπορικά). | Ο νόμος θεσπίζει μόνο ένα γενικό πλαίσιο «για όλες τις συμβάσεις… που προορίζονται για στέγαση ή δραστηριότητα…» χωρίς διακρίσεις (Άρθρα 1–2). |
| Ορισμός της «βραχείας διαμονής» | Πρόταση για παράταση έως και 6 μήνες. | Δεν υπάρχει συγκεκριμένος ορισμός της «βραχείας διαμονής». Δεν εμφανίζεται στο νομικό κείμενο. |
