ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ. – Σε αυτό το πέμπτο μέρος της σειράς άρθρων στο οποίο El Inmobiliario εξετάζει διεξοδικά το νομοσχέδιο που δημιουργεί την Εποπτεία των Συγκροτημάτων, είναι σκόπιμο να επανεξετάσουμε τα κεφάλαια VII και VIII, τα οποία καλύπτουν τα άρθρα 28 έως 47, τα οποία συγκεντρώνουν σύγκρουσης 50%.

Σε αυτό το μέρος του άρθρου, το οποίο περιέχει 20 άρθρα, 17 από αυτά δείχνουν κάποιο είδος αντιπαράθεσης και, παρόλο που δεν δείχνουν τα υψηλά επίπεδα θεσμικού κινδύνου, που εντοπίστηκαν στις προηγούμενες ενότητες, στην προκειμένη περίπτωση τα άρθρα περιέχουν τομείς κανονιστικής τριβής που χρήζουν προσοχής, γύρω από τη δημιουργία παράλληλων μητρώων ή σχολών απονομής πτυχίων.

Αυτά τα δύο κεφάλαια του έργου, που παρουσιάστηκαν τον Οκτώβριο από τον βουλευτή Tobías Crespo, ρυθμίζουν ζητήματα όπως η διαμεσολάβηση σε ακίνητα, οι υποχρεώσεις των κατασκευαστικών και αναπτυξιακών εταιρειών, η προστασία του αγοραστή, η διακυβέρνηση στις πολυκατοικίες και η σχέση με τους δήμους.

Σε όλες τις περιπτώσεις, οι προτείνοντες σκοπεύουν να οργανώσουν τομείς όπου υπάρχει επί του παρόντος ποικιλομορφία πρακτικών. Ωστόσο, αρκετές διατάξεις επικαλύπτουν λειτουργίες με υπάρχοντες θεσμούς ή διπλές διαδικασίες και μητρώα που λειτουργούν επί του παρόντος βάσει άλλων πλαισίων.

Διαμεσολάβηση σε Ακίνητα: Ένα Διπλό Τομεακό Μητρώο.

Το Κεφάλαιο VII προτείνει τη δημιουργία ενός κανονιστικού πλαισίουγια κατασκευαστικές εταιρείες, κατασκευαστές, μεσίτες ακινήτων και γραφεία πωλήσεων, με ένα από τα κεντρικά του σημεία να είναι ένα νέο υποχρεωτικό τομεακό μητρώο που θα διαχειρίζεται η Εποπτεία.

Παρόλο που επιδιώκει να ρυθμίσει τον τομέα, η απαίτηση αυτή θα ισοδυναμούσε με την ενσωμάτωση μιας πρόσθετης διαδικασίας σε αυτήν που ήδη τηρείται από τις οντότητες που εποπτεύονται από τις MIVHED, CODIA, Pro Consumidor και DGII.

Τα άρθρα 30 και 31 θεσπίζουν ελέγχους, εγγυήσεις και υποχρεώσεις που συμπίπτουν εν μέρει με τις εξουσίες του Pro Consumidor και με τις διατάξεις του Νόμου 189-11 για τις εμπιστευτικές αναπτύξεις.

Η εγγραφή, οι περιοδικές ανανεώσεις και η τεχνική εποπτεία συμπίπτουν επίσης με τις επαληθεύσεις που διενεργούνται επί του παρόντος από την MIVHED σε θέματα κατασκευών, την CODIA στην επαγγελματική πιστοποίηση και την Pro Consumidor στη διαφήμιση και πώληση έργων.

Προστασία αγοραστή: αυστηρότεροι έλεγχοι, επικαλύψεις.

Το έργο εισάγει μέτρα όπως η υποχρεωτική χρήση λογαριασμών μεσεγγύησης ή καταπιστευμάτων, πιστοποιημένα σχέδια εργασίας, φάκελος πληροφοριών πριν από την υπογραφή της υπόσχεσης και πενθήμερη περίοδος προβληματισμού, πρακτικές που συμπίπτουν με τα πρότυπα που εφαρμόζονται από τους επίσημους κατασκευαστές.

Η ρύθμισή του από μια νέα εποπτική αρχή θα μπορούσε να επικαλύψει λειτουργίες που είναι επί του παρόντος κατανεμημένες μεταξύ της Υπηρεσίας Προστασίας Καταναλωτών (Pro Consumidor), της Υπηρεσίας Εσωτερικών Εσόδων (DGII) και των εμπιστευτικών οντοτήτων που εποπτεύονται από την Εποπτεία Τραπεζών.

Επιπλέον, το τομεακό καθεστώς κυρώσεων στο Άρθρο 34 ενσωματώνει μέτρα που επικαλύπτονται εν μέρει με τις κυρώσεις που προβλέπονται στον Νόμο περί Προστασίας Καταναλωτών, δημιουργώντας ενδεχομένως παράλληλες πειθαρχικές οδούς.

Διακυβέρνηση και Διαφάνεια: Υποχρεωτική Εγγραφή και Διευρυμένη Εποπτεία.

Το Κεφάλαιο VIII ρυθμίζειτα διοικητικά συμβούλια των συγκροτημάτων κατοικιών,τη λογοδοσία, τους εναλλακτικούς μηχανισμούς επίλυσης διαφορών, καθώς και ζητήματα όπως η ασφάλεια, η προσβασιμότητα, η βιωσιμότητα και η ψηφιοποίηση. Παρόλο που αυτά τα άρθρα δεν επηρεάζουν τις συνταγματικές εξουσίες, εισάγουν μηχανισμούς που θα μπορούσαν να αλλάξουν την εσωτερική διακυβέρνηση των συγκροτημάτων κατοικιών.

Το Άρθρο 37 ορίζει ότι όλα τα συμβούλια των συγκροτημάτων κατοικιών πρέπει να εγγραφούν στην Εποπτεία και ότι η μη εγγραφή τους θα περιορίσει την εγκυρότητα των αποφάσεών τους έναντι τρίτων. Αυτή η απαίτηση προσθέτει ένα επιπλέον διοικητικό επίπεδο σε φορείς που, βάσει του Νόμου 5038-58, λειτουργούν κυρίως μέσω των συνελεύσεων και των εσωτερικών κανονισμών τους.

Από την άλλη πλευρά, οι μηχανισμοί διαμεσολάβησης και διαιτησίας που προβλέπονται στο Άρθρο 39 συνυπάρχουν με υφιστάμενες δομές εντός της Δικαιοσύνης και εξειδικευμένα κέντρα για εναλλακτική επίλυση διαφορών.

Σχέση με τους δήμους: επικαλύψεις στις τοπικές εξουσίες.

Αρκετά άρθρα αναθέτουν στις συγκροτήματα κατοικιών υποχρεώσεις σχετικά με την ασφάλεια, την τάξη, τη διαχείριση στερεών αποβλήτων, τις σχέσεις με την κοινότητα και τον έλεγχο του θορύβου. Ενώ αυτές οι απαιτήσεις δεν παρουσιάζουν σοβαρές συγκρούσεις, ενδέχεται να επικαλύπτονται με τις δημοτικές λειτουργίες που θεσπίζονται στον Νόμο 176-07.

Το Άρθρο 46 ορίζει περαιτέρω την Εποπτεία ως το σύνδεσης μεταξύ των συνοικισμών και των δήμων, ένας ρόλος που πρέπει να εναρμονιστεί με τις εξουσίες που έχουν ήδη παραχωρηθεί απευθείας στις τοπικές αυτοδιοικήσεις από τον δημοτικό νόμο.

Μέτριοι κίνδυνοι, καμία σοβαρή σύγκρουση.

Συνολικά, τα άρθρα 28 έως 47 παρουσιάζουν χαμηλούς έως μεσαίους κινδύνους, με τομείς κανονιστικής επικάλυψης, πρόσθετα μητρώα και αλληλεπικαλυπτόμενες αρμοδιότητες με εξειδικευμένους φορείς.

Ωστόσο, καμία από αυτές τις διατάξεις δεν φτάνει στο επίπεδο σύγκρουσης που εντοπίστηκε στα κεφάλαια που αναλύθηκαν προηγουμένως, ειδικά όσον αφορά τις λειτουργίες καταχώρισης, την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας ή τη δημιουργία δομών παράλληλων με το Μητρώο Ακινήτων ή τις φορολογικές οντότητες.

Τα κρίσιμα σημεία σε αυτά τα κεφάλαια επικεντρώνονται στην υποχρεωτική τομεακή εγγραφή για εταιρείες και αντιπροσώπους, στην επικάλυψη τεχνικών και καταναλωτικών ελέγχων, στην εκτεταμένη εποπτεία των διοικητικών συμβουλίων των συνοικισμών και στους τομείς όπου οι δημοτικές εξουσίες και οι κατευθυντήριες γραμμές της Εποπτείας αλληλεπικαλύπτονται.

Μια ανασκόπηση των Κεφαλαίων VII και VIII αποκαλύπτει ότι το ήμισυ του περιεχομένου τους, 10 από τα 20 άρθρα, παρουσιάζει σημαντικές κανονιστικές συγκρούσεις, με τέσσερα από αυτά να είναι υψηλού κινδύνου και έξι μεσαίου κινδύνου.

Τα πιο προβληματικά άρθρα είναι τα 29, 34, 40 και 44, ενώ έξι άλλα παρουσιάζουν μέτριο επίπεδο συναγερμού λόγω επικάλυψης λειτουργιών ή παράλληλων διαδικασιών (30, 31, 32, 33, 37, 39). Τα άρθρα που τα καθορίζουν (28, 35, 36, 38) δεν παρουσιάζουν καμία σύγκρουση.

Με αυτό το μέρος, El Inmobiliario συνεχίζει να αναλύει τις κανονιστικές επιπτώσεις του έργου, προσφέροντας στους αναγνώστες μια ολοκληρωμένη εικόνα για το πώς κάθε κεφάλαιο θα μπορούσε να επηρεάσει τον τομέα των ακινήτων, τη συνύπαρξη και τη διαχείριση των συγκροτημάτων κατοικιών στη χώρα, αλλά, πάνω απ' όλα, προειδοποιεί τους νομοθέτες για την ανάγκη να εξετάσουν και να συζητήσουν αυτό το έργο σε βάθος με τους εμπλεκόμενους τομείς.

Διαμεσολάβηση σε ακίνητα, προστασία αγοραστών, διακυβέρνηση και διαφάνεια.Σχετικές συγκρούσεις, κεφάλαια VII και VIII