Ο νόμος 30-26 δίνει με το ένα χέρι και παίρνει με το άλλο. Καταργεί τον φόρο μεταβίβασης, αλλά δημιουργεί φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Κανείς δεν έχει αναλύσει πώς αλλάζει η δομή κόστους μιας τυπικής συναλλαγής ακινήτων υπό το νέο καθεστώς
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ – Στην αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας, μια πώληση δεν είναι απλώς μια συμφωνία τιμής μεταξύ δύο μερών. Είναι επίσης μια φορολογική διαπραγμάτευση στην οποία ο αγοραστής και ο πωλητής μοιράζονται μεταξύ τους, επίσημα ή ανεπίσημα, ρητά ή απορροφημένα στην τιμή, το φορολογικό κόστος που προκύπτει από τη συναλλαγή.
Αυτός ο μηχανισμός δεν έχει αλλάξει με τον Νόμο 30-26, ο οποίος έχει αλλάξει τη σύνθεση αυτών των δαπανών, και ο τομέας μόλις αρχίζει να τον επεξεργάζεται.
Ο νόμος δίνει με το ένα χέρι και παίρνει με το άλλο. Με το ένα χέρι, καταργεί σταδιακά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων: μειώνοντάς τον το 2027 και καταργώντας τον εντελώς από το 2028 και μετά. Με το άλλο, δημιουργεί φόρο 10% επί των κεφαλαιακών κερδών που προκύπτουν από την πώληση ακινήτων από ιδιώτες.
Το καθαρό αποτέλεσμα αυτής της ανταλλαγής δεν είναι ουδέτερο, δεν είναι το ίδιο για όλες τις συναλλαγές και δεν είναι συμμετρικό για τον αγοραστή και τον πωλητή.
Φορολογικές αλλαγές σε συναλλαγές ακινήτων
| Εννοια | Τρέχουσα κατάσταση | Αλλαγή ή πρόταση | Νομική βάση |
|---|---|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης (αγοραστής) | 3% ρεύμα | Σταδιακή μείωση έως το 2027 και κατάργηση από το 2028 | Άρθρο 59, Νόμος 30-26 |
| Κεφαλαιακά κέρδη (πωλητής) | Κλίμακα φόρου εισοδήματος έως 25% | Ενιαίος συντελεστής 10% ως εφάπαξ και τελική πληρωμή | Άρθρο 14, Νόμος 30-26 |
| Φορολογητέα βάση 10% | Ορίζεται στο πλαίσιο του παραδοσιακού σχήματος ISR | Δεν έχει οριστεί· εκκρεμεί ρύθμιση | Άρθρο 14, Νόμος 30-26 |
| Εξαίρεση για επανεπενδυμένη κύρια κατοικία | Υπάρχουν οφέλη που εξαρτώνται από την επανεπένδυση | Πλήρης απαλλαγή εάν το 100% επανεπενδυθεί εντός 6 μηνών· μερική απαλλαγή εάν η επανεπένδυση είναι ατελής | Νόμος 173-07 Άρθρο 7 |
| Απαλλαγή για άτομα άνω των 65 ετών | Εξαίρεση με συγκεκριμένους όρους | Πλήρης απαλλαγή χωρίς προϋπόθεση επανεπένδυσης | Άρθρο 296 του Φορολογικού Κώδικα |
Πηγές: Νόμος 30-26, Άρθρα 14 και 59· Νόμος 173-07, Άρθρο 7· Φορολογικός Κώδικας, Άρθρο 296
Ο χάρτης κόστους πριν από το νόμο
Για να κάνουμε την αντίθεση, πρέπει να ξεκινήσουμε από τον χάρτη κόστους που υπήρχε πριν από τις 18 Ιουνίου 2026.
Σε μια συναλλαγή δευτερογενούς αγοράς, από τον ιδιοκτήτη στον αγοραστή, τα κύρια φορολογικά κόστη ήταν τρία:
- Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων ύψους 3% επί της αξίας του ακινήτου, που ορίζεται στο άρθρο 7 του Νόμου 173-07 για την Αποτελεσματικότητα Είσπραξης Φόρων, καταβάλλεται από τον αγοραστή.
- Ο φόρος ακίνητης περιουσίας ύψους 1% ετησίως επί της αξίας του ακινήτου που υπερβαίνει το ελάχιστο όριο απαλλαγής, που ορίζεται στον Νόμο 18-88 και τις τροποποιήσεις του, ο οποίος καταβάλλεται από τον πωλητή ιδιοκτήτη μέχρι τη στιγμή της πώλησης.
- Η υπεραξία που προκύπτει από την πώληση, η οποία στο γενικό καθεστώς φόρου εισοδήματος ενσωματώθηκε στο εισόδημα του πωλητή και φορολογήθηκε με την προοδευτική κλίμακα για τα φυσικά πρόσωπα, έως 25%, σύμφωνα με το άρθρο 296 του Φορολογικού Κώδικα.
Στην πράξη, η αγορά της Δομινικανής Δημοκρατίας είχε αναπτύξει έναν άτυπο μηχανισμό για τη μείωση αυτού του βάρους: η τιμή που δηλωνόταν στο συμβόλαιο συχνά δεν αντιστοιχούσε στην πραγματική τιμή της συναλλαγής.
Η ίδια η Κεντρική Τράπεζα της Δομινικανής Δημοκρατίας τεκμηριώνει αυτή τη συμπεριφορά στο έγγραφο εργασίας της με τίτλο «Κατασκευή δείκτη τιμών κατοικιών για τη Δομινικανή Δημοκρατία» του Johán Félix Rosa, όπου επισημαίνει ότι στην τοπική αγορά είναι γνωστή πρακτική οι συναλλαγές να καταγράφονται χωρίς να συμπεριλαμβάνονται κάποιες σχετικές λεπτομέρειες ή εσφαλμένα, προκειμένου να αποφευχθεί η πληρωμή φόρων ή να μειωθούν οι χρεώσεις για την εν λόγω έννοια.
Αυτή η συμπεριφορά μείωσε τεχνητά τη φορολογική βάση, αλλά δημιούργησε νομικούς κινδύνους και για τα δύο μέρη.
Ο χάρτης κόστους μετά τον νόμο
Ο Νόμος 30-26 αναδιοργανώνει σημαντικά αυτόν τον χάρτη:
- Για τον αγοραστή: Το Άρθρο 59 μειώνει σταδιακά τον ενιαίο φόρο επί των συναλλαγών ακινήτων που φορολογούνται από τον Νόμο περί Εγγραφής και Διατήρησης Υποθηκών, όχι από την άμεση μεταβίβαση 3% του Νόμου 173-07, ο οποίος παραμένει σε ισχύ μέχρι να καταργηθεί ή να τροποποιηθεί ρητά.
Αυτή η διάκριση είναι τεχνικά σχετική και δεν εξηγήθηκε στο κείμενο του νόμου ή σε μεταγενέστερες επίσημες ανακοινώσεις. Ο τομέας θα πρέπει να επαληθεύσει με τη Γενική Διεύθυνση Εσωτερικών Εσόδων (DGII) εάν και οι δύο φόροι συνυπάρχουν ή εάν ο ένας αντικαθιστά τον άλλον σε μια συναλλαγή άμεσης πώλησης.
- Για τον πωλητή: το νέο άρθρο 296-1 του Φορολογικού Κώδικα θεσπίζει φόρο 10% επί των κεφαλαιακών κερδών ως εφάπαξ και τελική πληρωμή, αντικαθιστώντας τη φορολογία βάσει της προοδευτικής κλίμακας του ISR.
Για έναν πωλητή που βάσει του προηγούμενου συστήματος θα είχε καταβάλει φόρους με τον υψηλότερο οριακό συντελεστή, 25%, η μείωση του 10% αντιπροσωπεύει σημαντική μείωση.
Για έναν πωλητή με χαμηλό εισόδημα που είχε καταβάλει φόρους στις χαμηλότερες κατηγορίες, ο αντίκτυπος μπορεί να είναι ουδέτερος ή μεγαλύτερος, ανάλογα με τον τρόπο που οι κανονισμοί ορίζουν τη φορολογική βάση.
Η μεταβλητή που αλλάζει την εξίσωση
Η ανάλυση του καθαρού αποτελέσματος δεν μπορεί να ολοκληρωθεί επειδή ο νόμος δεν ορίζει τη φορολογητέα βάση του νέου φόρου κεφαλαιουχικών κερδών, το κεντρικό σημείο του δεύτερου μέρους αυτής της σειράς.
Αυτό όμως που μπορεί να διαπιστωθεί είναι ότι η συνδυασμένη επίδραση στο συνολικό κόστος μιας συναλλαγής εξαρτάται από τρεις μεταβλητές: την τιμή του ακινήτου, τον χρόνο που έχει παρέλθει από την αρχική απόκτηση και τον τρόπο με τον οποίο οι κανονισμοί ορίζουν το φορολογητέο κέρδος.
Για να το δείξουμε αυτό με ένα σενάριο που βασίζεται στο ισχύον νομικό κείμενο, χωρίς να επιλύεται το άγνωστο της φορολογητέας βάσης, ας εξετάσουμε μια συναλλαγή στη δευτερογενή αγορά για ένα ακίνητο αξίας 200.000 δολαρίων ΗΠΑ (περίπου 12.000.000 δολάρια ΗΠΑ με βάση την ισοτιμία αναφοράς της BCRD του Ιουνίου 2026).
Σύμφωνα με το προηγούμενο σύστημα: ο αγοραστής πλήρωνε 360.000 RD$ για τον φόρο μεταβίβασης 3%. Ο πωλητής, εάν το κέρδος ήταν 4.000.000 RD$ και φορολογούνταν με βάση το φορολογικό κλιμάκιο 25%, θα πλήρωνε 1.000.000 RD$. Συνολικό φορολογικό κόστος της συναλλαγής: 1.360.000 RD$, συν τα συμβολαιογραφικά τέλη και τα τέλη καταχώρισης.
Σύμφωνα με το καθεστώς του Νόμου 30-26 το 2027: ο αγοραστής θα εξακολουθούσε να καταβάλλει το 3% του Νόμου 173-07, εκτός εάν διευκρινιστεί από την DGII και ο πωλητής θα κατέβαλε το 10% επί του κεφαλαιακού κέρδους.
Εάν η φορολογητέα βάση ήταν η ίδια, 4.000.000 RD$, ο φόρος θα ήταν 400.000 RD$, μειωμένος κατά 600.000 RD$ σε σύγκριση με το προηγούμενο καθεστώς.
Από το 2028 και μετά, όταν καταργηθεί ο φόρος στεγαστικών δανείων, θα τεθεί σε ισχύ η ελάφρυνση για τον αγοραστή.
Αυτό το σενάριο είναι ενδεικτικό και προσωρινό. Το πραγματικό αποτέλεσμα εξαρτάται από τον κανονιστικό ορισμό της φορολογικής βάσης.
Πώς αυτό μεταφράζεται στην τιμή που διαπραγματεύτηκε
Στην αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας, όπως και στις περισσότερες αγορές της περιοχής, το κόστος κλεισίματος υπόκειται σε διαπραγμάτευση μεταξύ των μερών. Όταν αυτά τα κόστη αναδιανέμονται, η ισορροπία των τιμών μετατοπίζεται.
Το πιο πιθανό σενάριο βραχυπρόθεσμα είναι οι πωλητές να προσαρμόσουν την ελάχιστη τιμή τους προς τα κάτω, καθώς το 10% είναι ουσιαστικά χαμηλότερο από την προηγούμενη φορολογία, απελευθερώνοντας περιθώρια για διαπραγμάτευση.
Αυτή η προσαρμογή θα μπορούσε να μεταφραστεί σε ελαφρώς πιο προσιτές τιμές κλεισίματος στη δευτερογενή αγορά. Ωστόσο, αυτό το αποτέλεσμα εξαρτάται από τον εύλογο υπολογισμό της φορολογικής βάσης 10%, κάτι που, και πάλι, αναφέρεται στους εκκρεμείς κανονισμούς.
Η Κεντρική Τράπεζα ανέφερε στα Προκαταρκτικά Αποτελέσματά της για την περίοδο Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου 2025 ότι τα δάνεια από το χρηματοπιστωτικό σύστημα που προορίζονται για την απόκτηση κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,2% εκείνο το έτος, φτάνοντας τα 461.356,5 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ.
Αυτά τα δεδομένα επιβεβαιώνουν ότι η ζήτηση για στεγαστική χρηματοδότηση παραμένει ισχυρή. Μια δευτερογενής αγορά με μικρότερο φορολογικό βάρος για τους πωλητές θα μπορούσε να βοηθήσει στην απελευθέρωση της προσφοράς ακινήτων που επί του παρόντος συγκρατείται από ιδιοκτήτες που αποφεύγουν την πώληση για να αποτρέψουν την ενεργοποίηση του προηγούμενου φορολογικού βάρους.
Τι πρέπει να γνωρίζει ο τομέας πριν κλείσει
Μέχρι να θεσπιστούν κανονισμοί, οποιαδήποτε ανάλυση του καθαρού κόστους μιας συναλλαγής είναι προσωρινή. Υπάρχουν όμως ερωτήματα που μπορούν και πρέπει να θέσουν τώρα οι αγοραστές, οι πωλητές και οι μεσίτες ακινήτων.
- Ο πωλητής: Πόσο πλήρωσα αρχικά, σε ποιο έτος και με ποια τεκμηρίωση; Έκανα τεκμηριωμένες βελτιώσεις; Είναι το ακίνητο η κύρια κατοικία μου και, αν το πουλήσω, θα επανεπενδύσω το συνολικό ποσό σε μια νέα κύρια κατοικία εντός έξι μηνών; Είμαι άνω των 65 ετών;
- Αγοραστής: Ισχύει σε αυτήν τη συναλλαγή ο φόρος μεταβίβασης 3% βάσει του Νόμου 173-07 επιπλέον του φόρου βάσει του Άρθρου 59 του Νόμου 30-26 ή το ένα αντικαθιστά το άλλο; Έχει το ακίνητο τρέχουσα ταξινόμηση Confotur; Αγοράζω από τον αρχικό κατασκευαστή (πρώτη πώληση) ή από τη δευτερογενή αγορά;
- Και τα δύο: Ποια είναι η συμφωνημένη φορολογική δομή; Ποιος αναλαμβάνει κάθε κόστος; Και αντικατοπτρίζεται αυτό στη σύμβαση;
Αυτά τα ερωτήματα δεν έχουν πλήρεις απαντήσεις σήμερα. Αλλά η διατύπωσή τους είναι η διαφορά μεταξύ μιας δομημένης συναλλαγής και μιας συναλλαγής που δημιουργεί φορολογικές εκπλήξεις έξι μήνες μετά την ολοκλήρωσή της.
Πηγές που συμβουλεύτηκαν:
- Νόμος αριθ. 30-26 σχετικά με μέτρα για την οικονομική ανάπτυξη, την απλούστευση των φόρων και τον μετριασμό της διεθνούς κρίσης, άρθρα 14 (νέο άρθρο 296-1 του Φορολογικού Κώδικα) και 59, που δημοσιεύθηκε στις 18 Ιουνίου 2026.
- Νόμος αριθ. 173-07 για την Αποτελεσματικότητα της Είσπραξης Φόρων, Άρθρο 7. Γενική Διεύθυνση Εσωτερικών Φόρων. dgii.gov.do
- Νόμος αριθ. 18-88 περί φόρου ακίνητης περιουσίας και οι τροποποιήσεις του. Γενική Διεύθυνση Εσωτερικών Φόρων.
- Φορολογικός Κώδικας της Δομινικανής Δημοκρατίας, Τίτλος II, Άρθρα 289 και 296. Γενική Διεύθυνση Εσωτερικών Φόρων.
- Κεντρική Τράπεζα της Δομινικανής Δημοκρατίας. Προκαταρκτικά Αποτελέσματα της Δομινικανής Οικονομίας Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου 2025, Φεβρουάριος 2026. Στεγαστικά δάνεια: 461.356,5 εκατομμύρια RD$, ετήσια διακύμανση +13,2%.
- Κεντρική Τράπεζα της Δομινικανής Δημοκρατίας. «Κατασκευή Δείκτη Τιμών Κατοικιών για τη Δομινικανή Δημοκρατία». Johán Félix Rosa, Τμήμα Νομισματικού Προγραμματισμού και Οικονομικών Σπουδών. Έγγραφο Εργασίας, Αύγουστος 2021.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
