Το αποτέλεσμα είναι ένας οριστικός τίτλος ιδιοκτησίας συνοδευόμενος από ένα εγκεκριμένο κτηματολογικό σχέδιο, το οποίο καθιστά το ακίνητο ανεξάρτητο από το υπόλοιπο οικόπεδο και του δίνει έναν μοναδικό αριθμό αναγνώρισης.
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.- Αν είστε κτηματομεσίτης, δεν θα σας μείνει αδιάφορο το ερώτημα «Είναι οριοθετημένη η γη;», ένα διαρκές ερώτημα που αποτελεί μέρος της καθημερινότητας του επαγγέλματος.
Ο τοπογράφος είναι ο επαγγελματίας που καλείται να χειριστεί τις τεχνικές γνώσεις του όρου. Ωστόσο, καθώς αποτελεί μέρος του γλωσσαρίου ακινήτων, κάθε μεσίτης πρέπει να είναι σε θέση να απαντήσει στις ερωτήσεις των πελατών του.
Μοιραζόμαστε τις βασικές έννοιες της σημασίας του, σε περίπτωση που εξακολουθείτε να μην έχετε κατανοήσει πλήρως. Ο νόμος 108-05 για την καταχώριση ακινήτων, στο άρθρο 130, ρυθμίζει την έννοια της οριοθέτησης ορίων, η οποία είναι μια διαδικασία με την οποία καθορίζεται η οριοθέτηση μεταξύ ενός οικοπέδου και ενός άλλου. Χρησιμεύει στην εξατομίκευση του δικαιώματος ιδιοκτησίας ενός ατόμου από άλλα που εμπίπτουν στην ίδια εδαφική τοποθεσία ή οικόπεδο.
Περιλαμβάνει την ακριβή τοποθεσία του ακινήτου μέσω συντεταγμένων που λαμβάνονται με μετρητικό εξοπλισμό GPS, οι οποίες απεικονίζονται σε κτηματολογικό χάρτη που υποβάλλεται στη Διεύθυνση Κτηματολογικών Ερευνών για έλεγχο και έγκριση.
Ένας δεύτερος ορισμός αναφέρει ότι πρόκειται για την τεχνική λειτουργία και δικαστική διαδικασία που στοχεύει στον διαχωρισμό ενός τμήματος γης επί του οποίου εμπίπτει το δικαίωμα ιδιοκτησίας ακινήτου που εμφανίζεται καταχωρημένο στην κοινότητα, έτσι ώστε από τώρα και στο εξής να αναδυθεί στη νομική ζωή ως εξατομικευμένη ιδιοκτησία, με τον ιδιαίτερο κτηματολογικό χαρακτηρισμό της και με όλες τις νομικές συνέπειες της αυστηρότητας.
Το αποτέλεσμα της οριοθέτησης είναι ένας οριστικός τίτλος ιδιοκτησίας συνοδευόμενος από το εγκεκριμένο κτηματολογικό σχέδιο, το οποίο καθιστά το ακίνητο ανεξάρτητο από το υπόλοιπο οικόπεδο και του δίνει έναν μοναδικό αριθμό αναγνώρισης.
Η απόκτηση ενός ακινήτου που έχει προηγουμένως αποτυπωθεί και γεωγραφικά προσδιοριστεί προσφέρει μεγαλύτερη ασφάλεια για επενδύσεις σε ακίνητα στη Δομινικανή Δημοκρατία, καθώς επιτρέπει την άμεση επαλήθευση της δορυφορικής τοποθεσίας, των ορίων και της ακριβούς έκτασης του ακινήτου. Επιπλέον, διευκολύνει την απόκτηση χρηματοδότησης από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Συμπερασματικά, καθιστά τις επενδύσεις στο πλαίσιο μιας συναλλαγής ακινήτων πιο βιώσιμες και αποτελεσματικές.
Δεδομένου ότι οι συντεταγμένες ενός ακινήτου που έχει μελετηθεί είναι μοναδικές και ανεπανάληπτες, η διαδικασία παρέχει στον ιδιοκτήτη εγγύηση αποκλειστικών δικαιωμάτων που έχουν εγκριθεί από τη Διεύθυνση Κτηματολογικών Τοποθετήσεων και το Μητρώο Τίτλων.
Φάσεις
Η διαδικασία οριοθέτησης περιλαμβάνει διάφορα στάδια. Συγκεκριμένα:
Το τεχνικό στάδιο συνίσταται στην κτηματογράφηση ενός οικοπέδου για τον εντοπισμό, τον εντοπισμό και τον καθορισμό των ορίων του ακινήτου επί του οποίου θα θεμελιωθούν δικαιώματα ιδιοκτησίας. Η διαδικασία αυτή εκτελείται από τοπογράφο. Ολοκληρώνεται με την τεχνική έγκριση του έργου από την κατά τόπον αρμόδια Περιφερειακή Διεύθυνση Κτηματολογίου. Η διαδικασία αυτή διαρκεί από σαράντα πέντε ημέρες έως τρεις μήνες, ανάλογα με την πολυπλοκότητα του έργου (εάν προκύψουν αντιρρήσεις από γειτονικούς ιδιοκτήτες γης ή τρίτους που δεν εμπλέκονται στη συναλλαγή) και το συγκεκριμένο οικόπεδο που πρόκειται να κτιστεί.
Υπάρχουν δύο τύποι οικοπέδων:
• Απλό, που περιλαμβάνει έκταση μικρότερη από 20.000,00 τετραγωνικά μέτρα και λιγότερους από 10 συνιδιοκτήτες
• Συγκροτήματα, τα οποία περιλαμβάνουν όλες τις μονάδες με εμβαδόν άνω των 20.000,00 τετραγωνικών μέτρων ή με εμβαδόν λιγότερα από 20.000,00 τετραγωνικά μέτρα που έχουν περισσότερους από 10 συνιδιοκτήτες.
Η δεύτερη φάση είναι το δικαστικό στάδιο, όπου τα σχέδια που εγκρίνονται με τοπογραφική μελέτη υποβάλλονται στην αρχική δικαιοδοσία του κατά τόπον αρμόδιου Δικαστηρίου Κτηματολογίου, ώστε να μπορέσει να εκδικάσει τη διαδικασία οριοθέτησης και να αποφασίσει την κανονικότητά της.
Το τρίτο βήμα περιλαμβάνει την καταχώριση της νέας εδαφικής οριοθέτησης ή του οικοπέδου που προκύπτει από την εξατομίκευση που πραγματοποιήθηκε και την έκδοση του Πιστοποιητικού Τίτλων Ιδιοκτησίας υπέρ του ιδιοκτήτη σύμφωνα με τις παραμέτρους που αναφέρονται στην απόφαση.
Λίγη ιστορία
Το 1920, η Δομινικανή Δημοκρατία θέσπισε έναν μηχανισμό μεταβίβασης ακινήτων, που ονομάζεται Σύστημα Torrens, το οποίο πήρε το όνομά του από τον δημιουργό του, τον Αυστραλό Robert Torres, ο οποίος όριζε ότι το Κράτος ήταν ο αρχικός ιδιοκτήτης όλης της γης.
Σε κάθε αγροτεμάχιο δόθηκε ένας αριθμός για την αναγνώρισή του εντός της περιοχής του, μια διαίρεση που ονομάζεται Κτηματολογική Περιφέρεια (ΚΠ). Έτσι, κάθε αγροτεμάχιο ανήκει σε μια ΚΠ εντός ενός δήμου εντός μιας επαρχίας, για παράδειγμα: Αγροτεμάχιο 5, ΚΠ 7, Jarabacoa, La Vega.
Όταν ένα αγροτεμάχιο καταχωρείται, το κατά τόπον αρμόδιο κτηματολόγιο εκδίδει Πιστοποιητικό Τίτλου με πληροφορίες σχετικά με τη γη και τον ιδιοκτήτη της. Για να πωλήσει ολόκληρο το αγροτεμάχιο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να μεταβιβάσει το Πιστοποιητικό Τίτλου, αλλά για να πωλήσει μόνο ένα μέρος του, εφαρμόστηκε ένας διαφορετικός μηχανισμός: το Σχολιασμένο Πιστοποιητικό (ΣΠ).
Η Πιστοποιητική Διαταγή ήταν ένα έγγραφο που πιστοποιούσε τα δικαιώματα ενός ατόμου σε ένα τμήμα γης εντός ενός αγροτεμαχίου. Ωστόσο, η ισχύς της καταργήθηκε επειδή δεν καθόριζε την τοποθεσία.
Στο πλαίσιο αυτό, η Δικαιοδοσία Ακινήτων, μέσω της Απόφασης Αρ. 517-2007, εξέδωσε κανονισμούς που ανέστειλαν την έκδοση νέων Σχολιασμένων Πιστοποιητικών, περιορίζοντας τη χορήγησή τους σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Οι διατάξεις αυτές δεν ισχύουν για τους Συνδέσμους Συγκροτημάτων Διαμερισμάτων που κατέχουν δικαιώματα επί των μονάδων συγκυριαρχίας.
