ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ – Η αγορά μιας παραθαλάσσιας βίλας, η απόκτηση ενός διαμερίσματος για τουριστική ενοικίαση ή η επένδυση σε ένα οικιστικό έργο είναι αποφάσεις που προσελκύουν ολοένα και περισσότερο ξένους αγοραστές στη Δομινικανή Δημοκρατία. Ωστόσο, πίσω από αυτό που μπορεί να φαίνεται μια απλή συναλλαγή κρύβεται μια νομική διαδικασία που, σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι κρίσιμη για την προστασία της επένδυσης.
Παρόλο που πολλοί πιθανοί αγοραστές δεν γνωρίζουν την έκταση των δικαιωμάτων τους στην αγορά της Δομινικανής Δημοκρατίας, η νομοθεσία επιτρέπει σε έναν αλλοδαπό να αποκτήσει ακίνητη περιουσία υπό όρους πολύ παρόμοιους με αυτούς ενός ημεδαπού πολίτη.
Ο δικηγόρος Massiel Martínez εξηγεί ότι ένας αλλοδαπός μπορεί να αγοράσει διαμερίσματα, βίλες, οικόπεδα και εμπορικά ακίνητα, να τα καταχωρίσει στο όνομά του ή στο όνομα μιας εταιρείας, να τα ενοικιάσει, να τα πουλήσει, ακόμη και να έχει πρόσβαση σε τοπική χρηματοδότηση από ορισμένους χρηματοπιστωτικούς φορείς.
«Στη Δομινικανή Δημοκρατία, ένας ξένος μπορεί να αγοράσει ένα ακίνητο με τα ίδια δικαιώματα με έναν Δομινικανό πολίτη», επισημαίνει ο επαγγελματίας.
Η ασφάλεια δικαίου ως σημείο εκκίνησης
Πέρα από την τουριστική ελκυστικότητα ή την ανάπτυξη που σημειώνει ο τομέας των ακινήτων, ο Martínez πιστεύει ότι ένα από τα κύρια στοιχεία που ευνοούν τις ξένες επενδύσεις είναι η νομική ασφάλεια που προσφέρει το σύστημα μητρώου της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Εξηγεί ότι η χώρα λειτουργεί βάσει του συστήματος Torrens, ενός μοντέλου μέσω του οποίου το Κράτος εγγυάται τα καταχωρημένα δικαιώματα επί των ακινήτων.
Αυτό σημαίνει ότι ένα ακίνητο, το οποίο έχει εκκαθαριστεί και καταχωρηθεί σωστά, διαθέτει Πιστοποιητικό Ιδιοκτησίας που υποστηρίζεται από το Δομινικανό Κράτος, ένα έγγραφο που αποδεικνύει την ιδιοκτησία και παρέχει μεγαλύτερη βεβαιότητα σε όσους πραγματοποιούν μια επένδυση.
Ο ειδικός κατανοεί ότι αυτή η νομική δομή αποτελεί ένα από τα πιο σημαντικά εργαλεία για τη δημιουργία εμπιστοσύνης μεταξύ τοπικών και διεθνών αγοραστών.
Τα έγγραφα που συνήθως ζητούνται
Η διαδικασία αγοράς συνήθως ξεκινά με την προσκόμιση ενός έγκυρου διαβατηρίου. Ωστόσο, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με τον τύπο της συναλλαγής και τις απαιτήσεις των εμπλεκόμενων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
Μεταξύ των εγγράφων που ζητούνται συχνά είναι τραπεζικά αντίγραφα, αποδεικτικά εισοδήματος, φορολογικές δηλώσεις, επιστολές απασχόλησης και πιστοποιητικά που σχετίζονται με την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή.
Επιπλέον, υπάρχουν οι διαδικασίες που θεσπίζονται από τους κανονισμούς για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, οι οποίες απαιτούν επαλήθευση της προέλευσης των χρημάτων που χρησιμοποιήθηκαν στη συναλλαγή.
Σύμφωνα με τον Martínez, αυτοί οι μηχανισμοί αποτελούν μέρος των συνήθων ελέγχων στις δραστηριότητες ακινήτων και επιδιώκουν να εγγυηθούν τη διαφάνεια των επενδύσεων.
Όταν το συναίσθημα υπερισχύει της επαλήθευσης
Παρά τις εγγυήσεις που προσφέρει το σύστημα, ο ειδικός εντοπίζει ένα λάθος που επαναλαμβάνεται συχνά μεταξύ ορισμένων ξένων επενδυτών.
«Το πιο συνηθισμένο λάθος είναι να ερωτευτείς το ακίνητο πριν ελέγξεις τις νομικές πτυχές», λέει.
Σύμφωνα με τον επαγγελματία νομικό, μερικές φορές οι αγοραστές επικεντρώνονται στην τοποθεσία, τον σχεδιασμό ή τις δυνατότητες κερδοφορίας του ακινήτου και αφήνουν στο παρασκήνιο πτυχές που μπορεί να είναι καθοριστικές για την ασφάλεια της συναλλαγής.
Μεταξύ των καταστάσεων που συνιστά την αναθεώρηση είναι η ύπαρξη υποθηκών, προσημειώσεων, αγωγών, περιορισμών στη χρήση ή οποιασδήποτε άλλης προϋπόθεσης που μπορεί να επηρεάσει το ακίνητο.
Σημειώνει επίσης ότι ορισμένοι επενδυτές επιταχύνουν τη λήψη αποφάσεων από φόβο μήπως χάσουν ευκαιρίες στην αγορά, μειώνοντας τον χρόνο που αφιερώνεται σε προηγούμενους νομικούς ελέγχους.
Σύμφωνα με τον Martínez, μια επένδυση σε ακίνητα θα πρέπει να βασίζεται σε επαληθεύσιμες πληροφορίες και όχι αποκλειστικά σε επιχειρηματικές προσδοκίες.
Η αξιολόγηση που πρέπει να γίνει πριν από την υπογραφή
Πριν από την παράδοση χρημάτων ή την επισημοποίηση οποιασδήποτε συμφωνίας, ο επαγγελματίας συνιστά τη διεξαγωγή πλήρους δέουσας επιμέλειας στο ακίνητο.
Η διαδικασία περιλαμβάνει την επαλήθευση της ταυτότητας του ιδιοκτήτη, την αναθεώρηση του Πιστοποιητικού Τίτλου Ιδιοκτησίας και την αίτηση πιστοποίησης νομικής κατάστασης για να επιβεβαιωθεί ότι το ακίνητο δεν επηρεάζεται από εμπράγματα βάρη, βάρη ή νομικές διαφορές.
Συνιστά επίσης την επαλήθευση της ενημερότητας των φορολογικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με το ακίνητο.
Όσον αφορά τα έργα υπό κατασκευή, είναι κατανοητό ότι η αναθεώρηση θα πρέπει να επεκτείνεται στις αντίστοιχες άδειες, το ιστορικό του κατασκευαστή και τους συμβατικούς όρους που σχετίζονται με τις πληρωμές, τους χρόνους παράδοσης και τις πιθανές κυρώσεις.
Κατά τη γνώμη του, αυτοί οι έλεγχοι μειώνουν τους κινδύνους και προσφέρουν στον αγοραστή μια πιο σαφή εικόνα της συναλλαγής που πραγματοποιεί.
Ο ρόλος του δικηγόρου στη συναλλαγή
Ο Μαρτίνεθ πιστεύει ότι η συμμετοχή ενός δικηγόρου δεν θα πρέπει να περιορίζεται στη σύνταξη ή την αναθεώρηση συμβάσεων.
Εξηγεί ότι ο ρόλος του συνίσταται στην παρακολούθηση ολόκληρης της διαδικασίας αγοράς, στην επαλήθευση της νομικής κατάστασης του ακινήτου, στον εντοπισμό πιθανών κινδύνων και στην επίβλεψη της απαραίτητης τεκμηρίωσης μέχρι την τελική καταχώριση του ακινήτου.
«Ειδικά για έναν αλλοδαπό που δεν είναι εξοικειωμένος με τους τοπικούς νόμους και διαδικασίες, η λήψη ανεξάρτητης νομικής συμβουλής παρέχει ηρεμία και αποτρέπει δυνητικά δαπανηρά λάθη», υποστηρίζει.
Σύμφωνα με τον ειδικό, η επαγγελματική υποστήριξη αποκτά ακόμη μεγαλύτερη αξία όταν ο αγοραστής πραγματοποιεί την επένδυση από το εξωτερικό ή έχει περιορισμένη γνώση για το πώς λειτουργεί η αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Επένδυση με πληροφορίες
Η Δομινικανή Δημοκρατία συνεχίζει να εδραιώνει τη θέση της ως ένας από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για επενδύσεις σε ακίνητα στην περιοχή. Ωστόσο, ο Martínez κατανοεί ότι η επιτυχία μιας αγοράς εξαρτάται τόσο από την ποιότητα του ακινήτου όσο και από τις πληροφορίες που είναι διαθέσιμες πριν από την οριστικοποίηση της συναλλαγής.
Ως εκ τούτου, συνιστά στους ξένους αγοραστές να περιβάλλουν τον εαυτό τους από την αρχή με αξιόπιστους επαγγελματίες, συμπεριλαμβανομένων κτηματομεσιτών και ανεξάρτητων νομικών συμβούλων.
«Το συναίσθημα δεν πρέπει ποτέ να αντικαθιστά την νομική επαλήθευση», τονίζει.
Κατά τη γνώμη του, μια απόφαση που υποστηρίζεται από ανάλυση, τεκμηρίωση και εξειδικευμένες συμβουλές επιτρέπει σε μια επένδυση σε ακίνητα να γίνει εργαλείο για την αύξηση του πλούτου και όχι πηγή μελλοντικών συγκρούσεων.
«Ένα καλό ακίνητο μπορεί να δημιουργήσει πλούτο, κερδοφορία και ηρεμία. Αλλά μια κακή απόφαση μπορεί να γίνει πρόβλημα. Γι' αυτό το κλειδί θα είναι πάντα να αγοράζετε με πληροφορίες, συμβουλές και νομική ασφάλεια», καταλήγει.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
