Un extracto del próximo libro de TRD sobre los hombres y mujeres en el corazón del surgimiento de la ciudad de una tragedia indescriptible.
TRD
New York
De izquierda a derecha: el alcalde Mike Bloomberg, el publicista Howard Rubenstein, Larry Silverstein y el gobernador de Nueva York, George Pataki, analizan el plan revelado para la reconstrucción del 7 World Trade Center en noviembre de 2002 (Getty Images).
El siguiente es un extracto del próximo libro de The Real Deal sobre la nueva era de los modeladores del horizonte de Nueva York, los hombres y mujeres que estuvieron en el centro del ascenso de la ciudad desde las profundidades del 11 de septiembre hasta su posición actual como el financiero mundial. y centro cultural y patio de recreo para los superricos del mundo.
Incluye perspectivas inéditas de los mayores magnates de la ciudad sobre cómo construyeron, se apoderaron y perdieron sus fortunas, y luego lo hicieron de nuevo, a escala de rascacielos.
O n la mañana del 11 de septiembre de 2001, Kent Swig estaba corriendo a una cita en 2 World Trade Center con sus banqueros de Lehman Brothers. Swig tenía un día ajetreado por delante. Era el octavo cumpleaños de su hijo y la familia se dirigía a un espectáculo de magia esa noche. También se estaban celebrando las primarias de la alcaldía de la ciudad de Nueva York, y Swig tenía la intención de votar antes del trabajo, pero se había equivocado de lugar de votación.
Ahora, mientras bajaba las escaleras hacia el metro en ese día despejado, temía llegar tarde a su reunión. Fue solo cuando ingresó a la estación y se dirigió hacia la plataforma del tren 4 que alguien le informó que un avión se había estrellado contra una de las torres del World Trade Center y que “todo el infierno se había desatado en el centro”.
Por supuesto, ese día no habría ninguna reunión entre Swig y sus prestamistas.
Miles de personas murieron entre los escombros del World Trade Center. Estados Unidos estaba en guerra. Y nada en el centro volvería a ser igual.
En las semanas siguientes, algunos desarrolladores se convertirían en el centro de atención de formas que nunca imaginaron.
Larry «Energizer Bunny» Silverstein había comenzado como corredor en Garment District en la década de 1950 y había construido una cartera con su padre y su entonces cuñado, Bernie Mendik. Había asumido el control del sitio del WTC solo seis semanas antes, después de una guerra de ofertas prolongada con Vornado, Brookfield y Boston Properties. El acuerdo de Silverstein por $ 3.2 mil millones para asegurar el arrendamiento del terreno para el complejo de 11 millones de pies cuadrados fue la transacción más grande en la historia de Nueva York. Lo había catapultado a la cima de la jerarquía de desarrolladores.
«Estoy emocionado», le dijo al New York Times después de que se anunció el acuerdo. “He estado mirando el Trade Center durante años, pensando, ‘Qué gran propiedad inmobiliaria, qué emocionante sería poseerla’. No hay nada igual en el mundo ».
Ahora se había convertido en una de las caras clave del desastre. Sus preciosos edificios nuevos se habían reducido a escombros. La tierra sobre la que había luchado tanto por hacerse con el control se había convertido en un cementerio. Silverstein, como todos los demás, estaba en estado de shock. Pero también era pragmático.
«Me encontré con él, estaba a punto de ir a un lugar para cenar, y me lo encontré en la calle del Upper East Side», dijo Mary Ann Tighe, la principal agente de arrendamiento de oficinas de la ciudad y una jugadora clave en el puesto. Rehabilitación del 11 de septiembre del centro de la ciudad, recordado en The Real Deal about Silverstein. “Estábamos parados uno frente al otro y comencé a llorar. Y me abrazó y dijo: ‘Cariño, voy a reconstruir’. Son las 6 en punto de la noche del 11 de septiembre «.
Silverstein dijo que los ataques le dieron una sensación de determinación.
“Es gracioso, pero no recuerdo el enfoque [de mis pensamientos en ese momento], aparte del desastre, y la magnitud de los problemas que enfrentábamos como resultado de él”, dijo en una entrevista con TRD en 2011.
Para muchos de los otros propietarios del centro de la ciudad que eventualmente se asociarían con la recuperación de la ciudad, la magnitud del desastre de ese día borró cualquier pensamiento de negocios. Parecía casi como si el mundo se estuviera acabando.
Steve Witkoff estaba en su oficina en el antiguo edificio del Daily News en la calle 42 y podía ver el humo que salía de las torres a través de sus ventanas. A las 9:59 am, vio con horror cómo la Torre Sur se derrumbaba, seguida 29 minutos después por su puerta gemela de al lado.
Witkoff corrió al Bronx para recoger a sus hijos de la escuela Riverdale. Poco después de regresar a casa, recibió una llamada de Bo Dietl y Mike Ciravolo, dos viejos amigos que eran detectives retirados del NYPD. Sugirieron dirigirse al centro para ayudar, que es como Witkoff terminó de pie sobre una pieza de acero destrozado, en una cuerda hasta las 5 am de la mañana siguiente, sosteniendo el extremo de una cuerda larga atada alrededor del vientre de un bombero con una carne- Perro olfateador cavando entre los escombros de la enorme pila de escombros, en busca de supervivientes.
Witkoff había visto a los neoyorquinos pasar por dificultades antes. Pero lo que vería en los días posteriores al 11 de septiembre fue mucho más allá de lo que había experimentado.
Nacido en el Bronx y criado en Long Island, Witkoff había comenzado a fines de la década de 1970 como abogado en Dreyer & Traub, recién salido de la Facultad de Derecho de Hofstra. Como joven asociado, pasó 90 horas a la semana trabajando en acuerdos inmobiliarios. Pero, como Steve Ross, había anhelado entrar él mismo en el juego.
«Todos los días representabas a estos tipos de capa y espada que eran emprendedores en su espíritu», dijo Witkoff de sus clientes, como Peter Kalikow, Arthur Cohen y Howard Lorber. «Se sentían como estrellas de rock para mí».
Witkoff hizo su primera compra de propiedad en 1986 a los 29 años, pidiendo prestados $ 15,000 a su padre y asociándose con su colega de Dreyer, Larry Gluck, en un edificio de $ 240,000 en Washington Heights. Lo financiaron al igual que algunos de los acuerdos en los que habían trabajado para los clientes, obteniendo un préstamo respaldado por la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda patrocinada por el gobierno, Freddie Mac. Witkoff y Gluck pronto dejaron atrás el bufete de abogados y se establecieron como Stellar Management, el nombre es una combinación de Steve y Larry, en una oficina de 150 pies cuadrados en Park Place.
Para cuando el mercado comenzó a bajar en 1989, Witkoff y Gluck eran dueños de 10 propiedades en Uptown. Incapaces de deshacerse de ellos – originalmente habían tenido la intención de ser «hombres de negocios» – se dieron cuenta de que tendrían que aprender los entresijos de los bienes raíces, incluido cómo lidiar con las tuberías congeladas y trabajar con los supervivientes albaneses para ahorrar dinero en reparaciones.
Washington Heights en ese momento todavía estaba plagado de tráfico de drogas, pandillas y violencia, y Witkoff, hablador por naturaleza, se acercó a muchos de sus inquilinos y escuchó de primera mano sobre muertes trágicas y la lucha para llegar a fin de mes. Recordó a una joven madre con la que le había gustado invitarlo a su apartamento para tener sexo porque necesitaba dinero para comprar comida para sus hijos (él le dio el dinero y rechazó el sexo). Descubrió que otra familia vivía ilegalmente en el sótano porque no podían pagar el alquiler. (Witkoff los mudó a un apartamento).
Aprendió a usar un arma y comenzó a llevar una Uptown en su bolsa de gimnasia. Pasó la víspera de Año Nuevo en 1991 en el sótano de un edificio en 124th Street y Madison Avenue, ayudando a su plomero con una reserva de alcantarillado. Durante años, mantuvo en su escritorio una copia del libro «Judíos duros», un relato romántico de los gánsteres judíos.
Witkoff y Gluck debutaron en el centro de la ciudad en 1994. Se dieron cuenta de que podían comprar un edificio de oficinas en ejecución hipotecaria a la vuelta de la esquina de su sede por $ 4 millones, menos de $ 20 el pie cuadrado, y al reubicarse allí ahorrarían dinero en el alquiler. Witkoff se separó de Gluck en 1997 y en 2001 era un jugador importante en el área. Tenía hasta 10 edificios allí, incluido el magnífico edificio Woolworth, una torre de 60 pisos revestida de terracota que alguna vez fue el rascacielos más alto del mundo.
Ahora, varias de sus propiedades estaban justo en medio de lo que ahora parecía una zona de guerra.
Después de esa noche agotadora en la pila, Witkoff entró en el ornamentado vestíbulo de su trofeo de $ 146 millones, con sus techos en forma de catedral, accesorios de bronce y elaborados mosaicos de vidrio, y se sorprendió al encontrar a bomberos, oficiales de policía y otros socorristas exhaustos estirados. en prácticamente cada centímetro de espacio disponible en el piso. Sus ropas estaban cubiertas de ceniza y sus manos estaban en carne viva por cavar entre los escombros, recordó, lo que formaba un cuadro impactante contra los pisos de mármol y la rica alfombra roja de la torre.
Witkoff estaba tan conmovido que caminó una bandera estadounidense hasta la cima del rascacielos (los ascensores estaban apagados) y la levantó. Movió un generador, prometiendo mantener el edificio abierto sin importar nada. Durante los siguientes 30 días, el edificio sirvió como área de preparación y durmió gran parte del Distrito 10 y los socorristas de otras áreas.
Cuando quedó claro el alcance de la tragedia: los terroristas de Al Qaeda de Osama bin Laden habían matado a casi 3.000 personas, traumatizado la ciudad y empujado a Estados Unidos a ir a la guerra, Witkoff comenzó a asistir a los funerales y a hacer todo lo posible para ayudar. Hizo un esfuerzo consciente por bloquear los pensamientos sobre lo que la tragedia podría afectar a su imperio.
Había comprado casi todos sus edificios a un costo extremadamente bajo y la mayoría de sus inquilinos tenían contratos de arrendamiento a largo plazo. Cuando el presidente George W. Bush visitó el lugar el 14 de septiembre, rodeó con el brazo a un bombero y se dirigió a los socorristas a través de un megáfono, el edificio Woolworth asomaba al fondo, Witkoff estaba de pie a unos metros de distancia, un invitado del comisionado de policía Bernie. Kerik.
“Decidí que estaba por debajo de mí preocuparme por mi negocio”, dijo Witkoff. “Recuerdo haber pensado que esto no puede ser por negocios. Y estaba profundamente inspirado. Fue, ‘¿Qué puedo hacer?’ Los chicos que llevaban uniformes están subiendo estas escaleras para rescatar a las personas, y todos murieron. No regresaron a casa con sus familias. Ahí es cuando recuerdo haber pensado: ‘No puedo hacer lo suficiente’ ”.
Sin embargo, cuando la ciudad comenzó a hacer un balance de los daños, la devastadora destrucción de la propiedad apareció entre las consecuencias más obvias y costosas. El centro había perdido 15 millones de pies cuadrados de espacio, con casi 13 millones de pies cuadrados destruidos y más de 2 millones de pies cuadrados declarados estructuralmente defectuosos como resultado de incendios, escombros que caen y derrumbes de edificios.
Se dañaron 11 millones de pies cuadrados adicionales y aproximadamente la mitad se retiraría del mercado durante al menos un año. El submercado World Trade Center / World Financial Center totalizó 40 millones de pies cuadrados, según JLL, y la mitad de eso había sido eliminado por los ataques.
El futuro del centro no estaba claro. Una nube tóxica permanecería suspendida en el aire durante meses. Los inquilinos en busca de un nuevo espacio buscaron en otra parte. La tasa general de vacantes de oficinas de área, 6.2 por ciento en agosto de 2001, aumentaría a 15.6 por ciento en las semanas siguientes.
El impacto psíquico de esas dos enormes torres que se derrumbaron también hizo que la gente reconsiderara lo que era posible. En toda la ciudad, en todo el mundo, algunos incluso comenzaron a cuestionarse si había un futuro para los rascacielos.
Gene Kohn, fundador y presidente de la firma de arquitectura Kohn Pedersen Fox, predijo a Scientific American que podría haber una pausa en la construcción de rascacielos «que duraría hasta una década».
Related había lanzado ventas en el Time Warner Center solo un mes antes del 11 de septiembre. William Mack, socio de capital de Related en el proyecto, recibió una indicación temprana de lo que los ataques podrían afectar sus esfuerzos de marketing. Uno de sus inquilinos amenazó con retirarse de otro edificio de propiedad de Mack, en Pittsburgh.
Con 64 pisos, la USX Tower era el rascacielos más alto de la ciudad. Antes del ataque, Heinz había estado a punto de firmar un contrato de arrendamiento por 15 años para ocupar los tres pisos superiores. Ahora, el gigante del procesamiento de alimentos se resistió. ¿Qué, le preguntaron a Mack, si los terroristas derribaron su edificio a continuación?
“Fue entonces cuando dije, ‘¿Quién va a Pittsburgh?’”, Recordó Mack.
Las garantías de Mack no fueron suficientes. Heinz se fue a otra parte.
“Entonces es difícil ponerse en la posición de la gente. Había un gran temor de que cualquier cosa que fuera un rascacielos chocaría contra los aviones, y la seguridad no podría ser acomodada ”, recordó.
Años más tarde, mirando hacia atrás, Ross, de Related, restaría importancia a sus propios miedos, afirmando que para entonces sabía que pasaría.
«Por supuesto que fue estresante», dijo Ross. “Estás leyendo artículos en el periódico y piensas: ‘¿Alguna vez habrá otro rascacielos en Nueva York?’ Sabes, te estás preguntando qué está pasando en el mundo. Reaccionas a eso. Pero no te derrumbes «.
Ross y Mack todavía tenían 163 condominios por vender en Time Warner. Y los ejecutivos de la compañía admitieron que varios compradores habían pedido tiempo para reconsiderarlo. Un amigo de Mack, que tenía la intención de comprar, le informó que su esposa se negó a vivir por encima del piso 15. No fue el único comprador que perdieron.
Sin embargo, lentamente, el mercado inmobiliario de la ciudad comenzó a mostrar su resistencia.
En noviembre, Related anunció que se habían firmado más de $ 45 millones en contratos de condominios desde los ataques, lo que eleva el total a $ 105 millones. Un arrastre en comparación con lo esperado antes de los ataques, pero una señal positiva, no obstante.
La animadora más atrevida del mercado de condominios también regresó. A fines de noviembre, un grupo liderado por Donald Trump venció a otros tres postores con un contrato para aportar 115 millones de dólares por el Hotel Delmonico de 169 habitaciones, una propiedad del Upper East Side en 59th Street y Park Avenue. Construida en 1928, la propiedad fue convertida en apartamentos por William Zeckendorf Jr. en 1975, luego convertida nuevamente en un hotel por diferentes propietarios en 1991 (Zeckendorf todavía usaba el ático como un pied-à-terre).
El acuerdo de Trump, escribió Charles Bagli del Times, era una señal de que «el mercado inmobiliario no se ha derrumbado». Trump, señaló Bagli, estaba planeando transformar el Delmonico en un condo-hotel, «no muy diferente» del Trump International Hotel and Tower al otro lado de la ciudad en Columbus Circle. Trump eventualmente nombraría el desarrollo, tal vez como era de esperar, Trump Park Avenue.
Semanas después del 11 de septiembre, Michael Bloomberg, fundador de la empresa de servicios financieros Bloomberg LP, fue elegido el 108º alcalde de la ciudad de Nueva York. El ascenso de un tecnócrata multimillonario al puesto más alto tendría un impacto profundo en la dirección que tomaría el mercado inmobiliario.
Bajito, delgado, con labios finos y una línea de cabello blanca que retrocede y siempre fastidioso en su vestimenta, el nuevo alcalde podría parecer robótico o de madera. Sin embargo, en los meses posteriores a la mayor tragedia en la historia de Nueva York, hubo algo profundamente reconfortante en la imperturbabilidad de Bloomberg.
Un candidato con posibilidades de éxito antes de los ataques, Bloomberg invirtió $ 73 millones de su propio dinero en su campaña, gastando más que su oponente en cinco a uno. Argumentó que Nueva York necesitaba un ejecutivo empresarial experimentado para reconstruirse, y los votantes aceptaron ese argumento. Una de sus primeras tareas sería elaborar un plan para el devastado Bajo Manhattan.
El predecesor de Bloomberg, Rudy Giuliani, y el gobernador de Nueva York, George Pataki, habían anunciado planes para crear la Corporación de Desarrollo del Bajo Manhattan para supervisar la reconstrucción del sitio del World Trade Center.
Dos meses después, en febrero, el Ayuntamiento aprobó un permiso de zonificación para el primer proyecto nuevo en el Bajo Manhattan desde los ataques. El permiso fue para el desarrollador residencial Glenwood Management y su canoso presidente octogenario, Leonard Litwin. Glenwood planeó construir una torre residencial de 45 pisos, con 288 apartamentos, espacio para oficinas y tiendas minoristas en la planta baja en las calles Liberty, William y Cedar. La industria había plantado una bandera en el centro.
En diciembre de 2002, Bloomberg entró en el salón de baile del Regent Hotel de Wall Street, un majestuoso hito del Renacimiento griego que alguna vez albergó la Bolsa de Valores de Nueva York.
Tomando su lugar al frente de una rotonda, se dirigió a los líderes empresariales de la ciudad, revelando su visión para el futuro del centro en un discurso de desayuno ante la Association for a Better New York.
El centro financiero «enfermo» que en gran parte cerró por la noche se transformaría en una colección de vecindarios – una vibrante «aldea urbana» 24 horas al día, 7 días a la semana con viviendas, escuelas, bibliotecas y cines, dijo. West Street pasaría de ser una autopista de seis carriles a «un paseo bordeado de 700 árboles, un Champs-Élysées … para el Bajo Manhattan».
Bloomberg le dijo a la élite empresarial que crearía un Battery Park más grande y parques completamente nuevos sobre la boca del Brooklyn Battery Tunnel, que se extiende desde el Battery Maritime Building hasta el South Street Seaport. Podría haber campos de béisbol, una pista de patinaje al aire libre y jardines flotantes.
Imaginó 10,000 nuevos apartamentos al sur de Chambers Street en dos nuevos vecindarios, uno cerca de Fulton Street y un segundo al sur de Liberty construido alrededor de un nuevo parque. También pidió exenciones de impuestos para atraer empresas extranjeras y enlaces de transporte directos a los aeropuertos cercanos.
“Hemos invertido poco en el Bajo Manhattan durante décadas”, dijo Bloomberg. “Ha llegado el momento de poner fin a eso, de restaurar el Bajo Manhattan en el lugar que le corresponde como centro mundial de innovación y convertirlo en un centro de la ciudad para el siglo XXI”.
El plan tenía un precio de $ 10,6 mil millones. Pero con $ 21 mil millones en camino del gobierno federal, dinero del seguro relacionado con el 11 de septiembre y “Liberty Bonds” recientemente autorizados para nuevas viviendas en el centro de la ciudad, no era una fantasía.
“En el futuro”, declaró Bloomberg, “el Bajo Manhattan debe convertirse en un centro global de cultura y comercio aún más vibrante, una comunidad de vida, trabajo y visita para el mundo. Es nuestro futuro. Es el segundo hogar del mundo «.
Cubriendo el discurso, el Times señaló que Bloomberg había dedicado solo 20 segundos de sus 31 minutos al sitio del WTC.
No necesitaba hacerlo. Eso ocurrió el 18 de diciembre en un evento ampliamente cubierto en el Winter Garden, el atrio interior acristalado y bordeado de árboles en el borde del sitio de la Zona Cero, cuando algunos de los mejores arquitectos del mundo presentaron sus visiones del sitio. La propuesta de Daniel Libeskind de construir cinco rascacielos, incluida una moderna pieza central cristalina con una torre imponente que se llamaría Freedom Tower, sería seleccionada como ganadora en febrero de 2003. Las huellas de las torres originales se transformarían en un monumento.
Cuando los aviones chocaron, Kent Swig acababa de completar la renovación de su edificio del Bank of New York y se estaba preparando para emprender una gran ola de compras. Después de los ataques, decidió esperar y ver cómo se desarrollaban las cosas.
Sin embargo, había realizado una importante jugada inmobiliaria. En 2002, Swig y su esposa, Liz, demostraron que poseían los $ 100 millones en activos líquidos necesarios y se mudaron, con sus dos hijos pequeños, a un dúplex de 16 habitaciones y cinco baños y medio en 740 Park Avenue. , la cooperativa más prestigiosa de la ciudad.
Todas las mañanas, de camino al trabajo, Swig saludaba con la cabeza a magnates como Ronald Lauder, Steve Schwarzman y David Koch. Liz decoró el apartamento del Upper East Side con «arte funky y dulces de colores coordinados», según un informe de prensa. Apareció en un artículo de la revista New York Magazine de 2003 que exploraba cómo tener una cena exitosa, junto a Diane von Furstenberg, Tina Brown y Joan Rivers.
Para celebrar el cumpleaños de su hermano Billy Macklowe, Liz envió varios cientos de libras de pizarra, flores silvestres y accesorios de escalada, y sirvió truchas envueltas en papel de aluminio. El menú estaba superpuesto a una fotografía de un Billy sin camisa, un conocido amante de la naturaleza, colgando de un acantilado. Swig y Liz pasaban los fines de semana en una finca de 4 acres frente al mar en Southampton y se embarcaban en viajes de surf a Australia.
En el verano de 2003, Swig dejó de esperar. Había llegado a la conclusión de que podría estar buscando una oportunidad de transformación.
Anunció que 48 Wall estaba arrendado en un 96 por ciento y que había refinanciado el préstamo de $ 55 millones sobre la propiedad.
Swig encargó un estudio que encontró que en 2000, más de 34 edificios en el Bajo Manhattan, que representan casi 13 millones de pies cuadrados, se habían convertido en residenciales, creando una escasez aún más profunda de espacio para oficinas de alta calidad en edificios más pequeños. Si pudiera replicar lo que había hecho en 48 Wall, habría mucha demanda.
Swig todavía estaba perplejo por la diferencia de precios entre Midtown y Downtown, un abismo que, después del 11 de septiembre, se había vuelto aún más vasto.
“Observé una tragedia masiva y dije: ‘Estoy en esta área, ¿qué diablos está pasando?’ Miré mi plan de negocios y dije: ‘¿Tiene sentido? Sí.’ La percepción ha bajado aún más y nada ha cambiado «.
Ese verano, Swig apostó por su instinto y pagó 52 millones de dólares por 5 Hanover Square, una torre de oficinas de 25 pisos construida en 1962. Anunció planes para convertirla en un «complejo de oficinas de lujo estilo boutique», con mejores baños y nuevos ascensores. , suelos de mármol travertino italiano y fachada totalmente acristalada. En unas pocas semanas, el edificio había recogido a varios inquilinos nuevos y estaba arrendado en un 98 por ciento.
En noviembre, Swig y su socio David Burris se asociaron con el emigrado iraní y el magnate de los diamantes Asher Zamir para comprar 44 Wall Street, una joya construida en 1927, por menos de 200 dólares el pie cuadrado.
Siguió adelante, comprando el 80 Broad Street de 36 pisos y otro edificio de 25 pisos al lado. Tomó 110 y 130 de William Street. Eran los días de go-go, subprime, previos a la burbuja, con tasas de interés bajas y crédito fácilmente disponible. Swig, respaldado fácilmente por Lehman Brothers, se hartó, y algo más. Cuando terminó, cuando Swig ordenó a sus asistentes que tiraran las hojas de ofertas entrantes porque no quería la tentación, tenía una cartera que excedía los $ 3 mil millones.
“Fui y compré todo lo que pude”, recordó. “Empecé en 2003 y compré hasta enero de 2006. Compré todas las propiedades que pude comprar. Estaba comprando edificios por menos de $ 198 el pie. Nunca pagué más de $ 198. La tierra se negociaba en ese momento probablemente a 250 dólares el pie. Entonces, o compré el terreno barato y obtuve un edificio gratis, o compré un edificio y obtuve un terreno gratis, pero nadie lo estaba haciendo. Todo el mundo me miraba como si fuera un tonto «.
“El mercado era mío”, agregó. “Nadie estaba haciendo esto. Todo lo que se movía, lo compré. Compró literalmente todos los edificios. Si surgía, en tres días, compraba el edificio. Cuando los corredores se acercaron a mí y me dijeron: ‘Aquí hay ocho edificios, 3 millones de pies. Elija donde quiera ‘, yo diría,’ lo tendré todo ‘.
