Alquilar una nave industrial no es una transacción más. Es una decisión operativa y estratégica que impacta directamente tu capacidad de producción, distribución, logística y rentabilidad.
Desde mi experiencia asesorando a empresas locales y multinacionales en procesos de expansión y relocalización industrial en República Dominicana, puedo decir con certeza que los errores más costosos suelen cometerse antes de firmar un contrato… incluso antes de visitar la primera nave.
Aquí una guía real, práctica y actualizada sobre lo que toda empresa debe considerar antes de alquilar su próximo espacio industrial.
1. Las empresas ganadoras involucran a sus equipos desde el día uno
La toma de decisiones inteligentes involucra a todos los actores relevantes. Las empresas que instalan operaciones exitosas alinean desde el inicio a:
• Recursos Humanos: Evalúa accesibilidad para colaboradores, rutas de transporte, áreas de descanso.
• Producción: Define flujos de maquinaria, ventilación, ruido, seguridad.
• Tecnología: Revisa conectividad, automatización, servidores.
• Procurement: Evalúa costos, contratos, suplidores de adecuaciones.
• Legal: Revisa contratos de salida y entrada, riesgos contractuales.
Este enfoque evita errores operativos, retrabajos y sobrecostos.
2. Ubicación: logística, eficiencia y cercanía estratégica
La ubicación no se mide solo por el precio del metro cuadrado. Evalúa:
• Proximidad a puertos, aeropuertos, suplidores, clientes o centros de despacho.
• Rutas de acceso para camiones y vehículos pesados.
• Disponibilidad de talento humano.
• Seguridad perimetral y entorno (industrial vs residencial).
• Posibilidad de expansión futura en el mismo parque o zona.
3. Evalúa a fondo las especificaciones técnicas del inmueble
Antes de decidir, asegúrate de que el inmueble cumpla con los requisitos técnicos de tu operación:
• Altura libre adecuada (mínimo 7-12 m según uso).
• Resistencia del piso (importante para cargas pesadas y racks).
• Muelles de carga y rampas niveladoras.
• Iluminación, ventilación, y condiciones de oficina/showroom.
• Capacidad eléctrica instalada, pozo de agua, planta eléctrica.
• Sistema contra incendios, garita de seguridad, zonificación industrial.
4. Calcula el costo total de instalación y mudanza
El canon de alquiler es solo una parte. Incluye en tu análisis:
• Costo de traslado de maquinaria y mobiliario.
• Contratación de arquitectos, ingenieros y project manager.
• Permisos municipales o sectoriales.
• Horarios de remodelación permitidos en el parque o zona.
• Compra, reuso o donación de equipos existentes.
5. Verifica el estatus físico y jurídico del inmueble antes de alquilar
Este paso, que muchos omiten, puede evitar grandes problemas:
• Verifica que el inmueble esté en condiciones físicas óptimas para operar o adaptar.
• Asegúrate de que el propietario cuente con título deslindado, uso de suelo aprobado, y permisos vigentes.
• Confirma que tiene facultad legal para firmar contratos.
• Revisa si existen litigios, hipotecas ocultas o cargas legales que puedan afectar tu operación.
Una debida diligencia física y legal es parte de una gestión corporativa responsable.
6. ¿Qué estás alquilando? Obra gris, blanca o llave en mano
• Obra gris: estructura vacía sin terminaciones.• Obra blanca: incluye piso, techos, baños básicos.
• Llave en mano / plug & play: espacio totalmente habilitado según tus especificaciones.
Muchos propietarios están dispuestos a negociar mejoras si se establece un contrato a largo plazo.
7. ¿Quién paga qué? Tenant improvement vs Tenant allowance
• Tenant improvement: el inquilino paga sus adecuaciones.
• Tenant allowance: el propietario financia las mejoras y las recupera vía alquiler.
Este punto debe definirse antes de firmar, junto con plazos, condiciones y garantías.
8. Proyéctate a 3, 5 o 10 años
• ¿Planeas crecer pronto? ¿Hay espacio contiguo disponible?
• ¿Tu contrato te permite expansión o mudanza dentro del mismo parque?
• ¿Tienes suficientes estacionamientos ahora y a futuro?
Negocia derechos de preferencia o cláusulas de crecimiento programado.
9. Revisa tu contrato actual y el nuevo con lupa
• ¿Cuáles son las condiciones de salida de tu inmueble actual?
• ¿Qué mejoras puedes remover o debes dejar?
• ¿Qué penalidades aplican por salida anticipada?
En el nuevo contrato, asegúrate de cubrir:
✔️ Canon, reajuste anual
✔️ Servicios, mantenimiento, seguros
✔️ Plazo mínimo, período de gracia
✔️ Flexibilidad de renovación o terminación
En resumen:
Alquilar una nave industrial no se trata solo de metros y precios. Es una decisión de negocio de alto impacto.
Las empresas más eficientes planifican, involucran a sus equipos clave, validan su inversión y trabajan con asesoría especializada.
