Por Massiel Martínez
Especial para El Inmobiliario
La responsabilidad civil se define como la obligación jurídica de reparar el daño causado a otro y hablar de ella nos lleva a adentrarnos al marco del derecho contractual y extracontractual. Por otro lado, la responsabilidad civil del asesor inmobiliario es un tema de importancia en el ejercicio de las funciones de éste y poco comentado en el sector.
Los asesores inmobiliarios somos quienes desempeñamos un rol clave en las transacciones de bienes raíces, sirviendo de intermediarios entre compradores y vendedores, lo que nos impone obligaciones específicas y La falta de regulación específica sobre la actividad genera incertidumbre, por lo que es clave analizar la normativa y la jurisprudencia aplicable.
1. Fundamentos de la responsabilidad civil
En la legislación dominicana, esta se divide en dos categorías: responsabilidad contractual y responsabilidad extracontractual.
- Contractual: Surge cuando el asesor inmobiliario incumple un contrato previamente pactado con su cliente. El artículo 1134 del Código Civil Dominicano establece que «Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho» y deben ejecutarse de buena fe. Por otro lado, el artículo 1147 indica que un deudor solo estará exento de responsabilidad si prueba que el incumplimiento fue ocasionado por una causa extraña a él.
- Extracontractual: Se configura cuando el asesor inmobiliario ocasiona un perjuicio a un tercero con quien no tiene un vínculo contractual. El artículo 1382 del Código Civil dispone que «Cualquier hecho del hombre que causa a otro un daño, obliga a aquel por cuya culpa sucedió, a repararlo», mientras que el artículo 1383 señala que también será responsable quien ocasione daños por su negligencia o imprudencia.
2. Obligaciones y deberes del asesor inmobiliario
De lo anterior podemos cotejar que la carreta de asesor inmobiliario conlleva una responsabilidad integral más allá de lo que las constructoras o los propietarios de edificaciones listas puedan dar al cliente. Siendo así, podríamos resumir como principales obligaciones a destacar:
- Veracidad en la información: El asesor debe garantizar que los datos sobre el inmueble sean correctos y completos, evitando la omisión de información relevante que pueda inducir a error a las partes.
- Debida diligencia en la documentación: Se espera que el asesor verifique la autenticidad de los documentos de propiedad y se asegure de que el inmueble esté libre de cargas o gravámenes.
- Asesoramiento profesional: El asesor tiene el deber de orientar correctamente a sus clientes sobre los aspectos legales y financieros de la transacción.
- Confidencialidad: No debe divulgar información confidencial de sus clientes sin su consentimiento.
- Cumplimiento normativo: La actividad inmobiliaria debe apegarse a la Ley No. 155-17 sobre Lavado de Activos, así como a las disposiciones del Registro Inmobiliario.
3. Consecuencias jurídicas del incumplimiento
Cuando un asesor inmobiliario incumple sus obligaciones, puede ser objeto de sanciones civiles e incluso penales.
- Sanciones civiles: Si se prueba que el incumplimiento contractual o la negligencia del asesor ocasionó daños económicos al cliente, este podrá exigir indemnización mediante una acción en responsabilidad civil.
- Sanciones penales: En casos de dolo o fraude inmobiliario, el asesor podría enfrentar procesos judiciales según el Código Penal Dominicano.
4. Jurisprudencia relevante
La Suprema Corte de Justicia ha sido eco de lo ya establecido, condenado al corredor inmobiliario cuando no verifica la legitimidad de los documentos de propiedad, o cuando este no ha actuado de buena fe o cuando provee información falsa o negligencia profesional.
Conclusión
Es una responsabilidad de todos los asesores inmobiliarios actuar bajo la ética, las buenas costumbres y la buena fe. Cuando incumplimos con alguna normativa, no solo podemos tener consecuencias legales a nivel persona, sino además, que podemos causar un perjuicio irreparable a un posible comprador. La jurisprudencia ha reafirmado la importancia de la buena fe y el cumplimiento normativo. Aplicar mejores prácticas no solo protege a los clientes, sino que también resguarda la reputación y permanencia del asesor en el mercado.
La autora es abogada, Broker Owner de Domus RD.
