República Dominicana acaba de despertar de un sueño de 70 años en materia de alquileres. Y no todos están preparados para la nueva realidad.
El 25 de junio de 2025 se escribió el capítulo más importante de la historia inmobiliaria dominicana moderna en términos de alquileres. Mientras el país se preocupaba por otros temas, se enterró definitivamente una legislación del 1955 que llevaba 70 años estrangulando nuestro mercado de alquileres.
Como abogada inmobiliaria que ha navegado dos décadas entre arcaicas disposiciones trujillistas y las realidades del siglo XXI, puedo afirmar categóricamente: lo que acaba de aprobar en primera lectura la Cámara de Diputados no es una actualización. Es una revolución.
El contraste que lo cambia todo
Aantes(1955):
- Solo Banco Agrícola podía manejar depósitos (monopolio absoluto)
- Comercios en vacíos legales peligrosos
- Procesos judiciales interminables sin plazos
Ahora (2025):
- Libertad total para elegir cualquier banco para los depósitos de garantía
- Comercios con protecciones legales específicas
- Sentencias obligatorias en máximo 30 días. ¿Será posible?
- Depósitos limitados a máximo 2 meses
La diferencia no es incremental. Es civilizacional.
Los secretos que nadie dice
Bomba #1: El vacío de millones
La ley no especifica quién recibe los intereses de los depósitos de garantía.
Los números: Depósito promedio RD$60,000 × 8% tasa bancaria = RD$4,800 anuales por contrato. Proyección nacional: Decenas de millones en disputa.
La ley del 1955 lo decía claro: los intereses eran del inquilino, aunque muchos inquilinos ni sabían que tenían que cobrarlo. La nueva ley es un silencio total.
Bomba #2: La confusión legal costosa
La ley dice «máximo 2 meses de depósito» pero confunde dos conceptos diferentes:
- Depósito de garantía (se devuelve)
- Mes adelantado (se consume como pago)
El «+1» del famoso «2+1» no es depósito, es prepago, como alquiler al fin, se paga mes a vencer, no a mes vencido. Es como pagar tu celular por adelantado.
BOMBA#3:Penalizaciones inconstitucionales
La nueva ley establece 3-5 años de prisión para propietarios que desalojen incorrectamente.
Mi análisis constitucional: Criminalizar el ejercicio del derecho de propiedad (aunque incorrecto) podría violar el principio de proporcionalidad. Sanción civil o indemnización sería más apropiada que sanción penal. Ojo con eso antes de convertir ese proyecto en ley.
Las revoluciones que sí funcionan
Revolución #1: Fin del monopolio
Adiós a los traslados al Banco Agrícola. Cualquier banco del área puede manejar los depósitos.
Revolución#2: Comercios protegidos
Por primera vez en la historia, locales comerciales y ONGs tienen marco legal específico. Se acabó navegar en aguas turbias y zonas grises.
Revolución #3: «Quien contrata, paga»
Antes: Inquilino paga «2+1», del «+1» salían comisiones para el agente o corredor, propietario perdía ese mes aunque no contrató al agente.
Ahora: Propietario contrata, propietario paga paga, inquilino contrata, inquilino paga directamente. Transparencia total.
Bomba jurídica: ¿Será que esto puede crear un precedente? Este principio «quien contrata, paga» podría generar debates también en ventas inmobiliarias. En nuestro mercado de compradores como el dominicano, ¿podríamos ver cambios en cómo se negocian las comisiones de venta? La pregunta es provocadora, pero el precedente legal está ahí.«
Revolución #4: Seguros vs depósitos
Innovación: Pólizas de seguro como alternativa
En lugar de inmovilizar RD$60,000 como depósito, se propone el pago de una prima mensual. Aunque esta opción puede parecer más práctica, el proceso de reclamar y recuperar los fondos de la póliza —ya sea por daños a la propiedad o por incumplimiento de pago— suele ser engorroso y prolongado. La experiencia con los seguros de vehículos, donde los trámites tras un siniestro pueden tomar mucho tiempo, es un recordatorio de lo complejo que puede resultar obtener el reembolso.
Ganadores y perdedores
Ganadores:
- Inversionistas extranjeros: Marco legal predecible = explosión de inversión
- Inquilinos clase media: Menores barreras de entrada
- Pequeños comerciantes: Primera vez con protecciones legales
- Agentes especializados: Ventaja competitiva masiva
Perdedores:
- Propietarios abusivos: Se acabó el «todo vale»
- Agentes tradicionales: Obsolescencia si no se adaptan
- Sector informal: Mayor control fiscal
Tu momento crítico
Esta ley no es realidad todavía. Falta:
- Aprobación segunda lectura y vista pública
- Aprobación del Senado
- Promulgación presidencial
- Publicación en Gaceta
Tiempo estimado: 3-6 meses máximo.
Los que se preparen ahora tendrán ventaja de 12-18 meses sobre su competencia.
Tu plan de acción inmediato
Si eres propiestario: Revisa contratos actuales Hoy. Evalúa migrar a seguros e impacto en flujo de caja.
Si eres inquilino: Conoce tus nuevos derechos antes de firmar contratos incluso antes de que se apruebe la nueva ley.
Si eres agente: urgente – Tu modelo de negocio cambia radicalmente. Capacítate ya o quedarás fuera.
Si eres inversionista: República Dominicana envía un mensaje claro: marcos legales de primer mundo. Los primeros en actuar dominarán.
La pregunta que define tu futuro
Como alguien que ha visto evolucionar este mercado desde los años 2000, te hago una pregunta:
¿Serás de los que aprovechan esta revolución legal o de los que se quedan viendo desde la barrera cómo otros cosechan los beneficios?
Cuando plasmé en mi libro «Bienes Raíces desde un Punto de Vista Legal» puesto en circulación el pasado 27 de mayo en unos de sus capítulos que «la claridad nunca es enemiga de un buen negocio», pensé que estaba siendo demasiado idealista para el mercado dominicano.
En menos de 30 días después, el 25 de junio de 2025, el Congreso Nacional me dio la razón.
70 años de atraso legal están a punto de terminar. Las oportunidades son masivas. Pero solo para quienes actúen ahora.
Tu ventana se cierra en 3-6 meses. ¿Qué vas a hacer?
