SANTO DOMINGO.- Levantar un proyecto de construcción, ya sea un edificio de apartamentos, un desarrollo turístico o un conjunto de viviendas de bajo costo, requiere un tipo de financiamiento muy distinto al préstamo hipotecario que solicita una persona para comprar su vivienda. El desarrollador necesita capital antes de que exista un inmueble que sirva de garantía, necesita liberar ese capital por etapas conforme avanza la obra, y necesita, en muchos casos, estructuras legales que protejan tanto su inversión como la de quienes le compran sobre plano.
El sistema financiero dominicano ha construido, con los años, varios instrumentos pensados específicamente para eso. Banreservas, el banco estatal, ha situado su cartera destinada al sector construcción por encima de los RD$21,000 millones, y por sí solo concentra cerca del 29% de todo el financiamiento que el sistema bancario dominicano otorga a esta industria. Junto a los bancos múltiples y las asociaciones de ahorros y préstamos conviven otras figuras, como el fideicomiso de desarrollo inmobiliario y los incentivos fiscales de CONFOTUR, que no sustituyen al crédito bancario, pero que cambian de manera sustancial la viabilidad financiera de un proyecto.
Esta guía repasa, con información verificada en fuentes oficiales, cuáles son las principales vías de financiamiento disponibles para un proyecto de construcción o desarrollo inmobiliario en el país, cómo funciona cada una, y qué conviene evaluar antes de decidir cuál conviene a un proyecto en particular.
1. Por qué financiar un proyecto es distinto a financiar una vivienda
Un préstamo hipotecario tradicional se otorga sobre un inmueble que ya existe, y se desembolsa de una sola vez al momento del cierre. El financiamiento de un proyecto de construcción funciona de manera muy diferente.
- El desembolso ocurre por etapas, generalmente vinculadas al avance físico de la obra, y no de una sola vez al inicio del proyecto.
- La garantía suele ser el propio terreno y el proyecto en desarrollo, en lugar de un inmueble terminado, lo que exige a la entidad financiera una evaluación técnica del cronograma, el presupuesto y la viabilidad comercial del desarrollo.
- El plazo del financiamiento suele ser más corto que el de una hipoteca residencial, ya que está diseñado para cubrir el periodo de construcción y, en muchos casos, se transforma o se cancela una vez que las unidades se venden y sus compradores acceden a sus propios créditos hipotecarios individuales.
- La estructura legal del proyecto (si opera como una empresa constructora tradicional o bajo un fideicomiso de desarrollo inmobiliario) determina, en buena medida, qué instrumentos de financiamiento están disponibles y cómo se protege el dinero de los distintos participantes.
2. Los préstamos interinos
El préstamo interino es, hoy, el mecanismo de financiamiento más extendido entre constructoras y desarrolladores en el país. Se trata de un crédito diseñado específicamente para acompañar la ejecución de una obra, con desembolsos escalonados conforme se cumplen los hitos constructivos previamente acordados con la entidad financiera.
- A qué tipo de proyectos financia, según la propia descripción de Banreservas, incluye proyectos inmobiliarios de desarrollo y construcción de unidades residenciales destinadas a la venta, proyectos urbanísticos de conjuntos de solares con infraestructura básica, proyectos de inversión como clínicas, colegios o plazas comerciales, y fideicomisos de desarrollo inmobiliario en distintas fases de diseño y construcción.
- Cómo se libera el dinero, la entidad determina la cantidad de desembolsos y su periodicidad según el avance real de la obra, verificado mediante inspecciones técnicas, en lugar de entregar el monto total al inicio del proyecto.
- Su peso dentro del sistema financiero dominicano ha crecido de manera sostenida en los últimos años, impulsado por medidas de liberación de recursos del encaje legal del Banco Central, que han permitido canalizar más fondos hacia el sector construcción a tasas preferenciales.
- La atención suele ser personalizada, ya que cada entidad evalúa las condiciones del préstamo interino según el perfil del desarrollador, el tipo de proyecto y su ubicación.
3. El fideicomiso de desarrollo inmobiliario
Más allá del crédito bancario tradicional, la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso introdujo en el sistema financiero dominicano una figura que hoy es central en el financiamiento de proyectos de mayor escala, el fideicomiso.
- Qué es, la propia ley lo define como la figura mediante la cual una persona (el fideicomitente) transfiere bienes o derechos a otra (el fiduciario) para que los administre conforme a instrucciones específicas, en beneficio de uno o varios fideicomisarios.
- Quién puede actuar como fiduciario, únicamente personas jurídicas constituidas conforme a las leyes dominicanas cuyo fin exclusivo sea actuar como tales, además de los bancos múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos, y otras entidades de intermediación financiera autorizadas específicamente por la Junta Monetaria.
- Por qué protege a los inversionistas y compradores, el patrimonio fideicomitido queda separado del patrimonio personal del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario, y por regla general no puede ser perseguido por los acreedores de ninguno de ellos, salvo las excepciones que la propia ley contempla en casos de fraude a terceros.
- Para qué se usa en el sector construcción, un fideicomiso de desarrollo inmobiliario permite canalizar los fondos de preventa, de inversionistas y de líneas de crédito hacia una sola estructura administrada por el fiduciario, que libera el dinero al desarrollador conforme se cumplen los hitos de la obra, en lugar de que esos fondos pasen directamente por las cuentas personales o corporativas del promotor.
- Su alcance más avanzado, la misma ley habilita instrumentos como la titularización de carteras hipotecarias y las letras hipotecarias, mecanismos que permiten canalizar recursos del mercado de capitales hacia el financiamiento de vivienda, regulados por la Superintendencia del Mercado de Valores (SIMV).
4. Los incentivos fiscales de CONFOTUR como palanca financiera
Para proyectos con vocación turística, el régimen de incentivos de la Ley 158-01, conocido como CONFOTUR, no es un instrumento de financiamiento directo, pero cumple una función financiera igual de relevante, mejora sustancialmente la rentabilidad y la bancabilidad de un proyecto frente a inversionistas y entidades de crédito.
- Qué exonera, un proyecto aprobado queda excluido del Impuesto sobre la Renta para quienes emprendan, promuevan o inviertan en la actividad, del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria por un periodo de hasta 15 años, del pago de tasas y derechos por la confección de planos, estudios, consultorías, supervisión y construcción de las obras, y de impuestos nacionales y municipales por la constitución de las sociedades vinculadas al proyecto.
- Qué requisitos exige, entre ellos un anteproyecto arquitectónico, un estudio de factibilidad económica, el permiso de no objeción de uso de suelo del Departamento de Planificación y Proyectos del Ministerio de Turismo, las autorizaciones municipales correspondientes y la autorización ambiental del Ministerio de Medio Ambiente.
- Cómo se tramita, la solicitud se realiza a través de la Unidad Central de Trámites Turísticos (UCTT), el portal digital del Ministerio de Turismo, y puede obtener primero una Clasificación Provisional mientras el proyecto todavía está formalizando sus permisos, y luego una Clasificación Definitiva.
- Qué proyectos califican, deben ubicarse en las zonas designadas por la propia ley como polos turísticos o polos de escaso desarrollo, y el único documento válido para confirmar que un proyecto cuenta con estos beneficios es la resolución oficial emitida por el Ministerio de Turismo, no la publicidad comercial del desarrollador.
5. Las alianzas público-privadas para vivienda de bajo costo
Para desarrolladores enfocados en vivienda económica, existe además una vía de colaboración directa con el Estado a través de fiduciarias vinculadas a la banca pública. Fiduciaria Reservas, en alianza con el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED), ha canalizado financiamientos que superan los RD$7,900 millones desde 2020, en beneficio de más de 4,400 familias, dentro de los programas gubernamentales de vivienda de bajo costo.
Como se explicó en una guía anterior de El Inmobiliario sobre el financiamiento hipotecario, el MIVHED suspendió en mayo de 2026 la recepción de nuevas solicitudes de los programas Familia Feliz y Mi Vivienda por parte de compradores finales, mientras se concentra en completar los 45 proyectos habitacionales que ya están en ejecución. Para un desarrollador, eso significa que la vía de participar como constructor dentro de esos proyectos ya aprobados sigue activa, aunque la puerta para incorporar nuevas unidades bajo ese esquema específico permanece cerrada por el momento, y conviene verificar directamente con el MIVHED el estatus vigente antes de estructurar un proyecto asumiendo ese respaldo.
6. El financiamiento bancario tradicional complementario
Más allá de los préstamos interinos, las entidades bancarias ofrecen otros productos que suelen combinarse con el financiamiento de un proyecto de construcción.
- Líneas de crédito revolventes, que permiten a una constructora acceder a un monto pre-aprobado y realizar desembolsos múltiples según lo requiera, pagando mensualmente una cuota de intereses con el capital pagadero al vencimiento de la facilidad.
- Financiamiento de capital de trabajo, tanto a corto como a largo plazo, destinado a cubrir necesidades operativas de la empresa que no están directamente ligadas a un proyecto específico.
- Facilidades corporativas de mayor escala, disponibles para desarrolladores con trayectoria comprobada, que suelen combinarse con los préstamos interinos para cubrir la totalidad de las necesidades financieras de una constructora con varios proyectos simultáneos.
7. Cómo elegir la estructura de financiamiento adecuada
La combinación correcta de instrumentos depende, sobre todo, del tamaño, el tipo y la ubicación del proyecto.
- Un proyecto residencial de mediana escala suele apoyarse principalmente en un préstamo interino con la entidad bancaria, complementado con las hipotecas individuales que solicitan los compradores finales conforme avanza la preventa.
- Un proyecto de mayor tamaño con varios inversionistas se beneficia con frecuencia de operar bajo un fideicomiso de desarrollo inmobiliario, que da transparencia y protección legal a los fondos de todos los participantes.
- Un proyecto turístico ubicado en una zona elegible debería evaluar desde la etapa de anteproyecto si califica para los beneficios de CONFOTUR, ya que solicitarlo después de iniciada la construcción reduce el margen de maniobra y puede complicar el cronograma de aprobaciones.
- Un proyecto de vivienda de bajo costo puede explorar alianzas con fiduciarias vinculadas a la banca pública, aunque conviene confirmar primero si el proyecto puede incorporarse a algún programa gubernamental activo.
¿Qué está pasando en 2026?
El comportamiento del financiamiento al sector construcción durante 2026 muestra una banca pública que continúa ampliando su exposición a esta industria. Banreservas ha reafirmado públicamente su intención de mantener e incrementar su cartera destinada a la construcción, respaldada por una base de más de 28,470 clientes en este segmento, concentrados sobre todo en el Gran Santo Domingo y en Santiago de los Caballeros. La entidad ha destacado, además, el rol de su unidad de Alianzas Inmobiliarias y de Fiduciaria Reservas en el apoyo específico a proyectos de vivienda de bajo costo, en coordinación con el MIVHED.
Al mismo tiempo, como ya se explicó, el propio MIVHED cerró en mayo de 2026 la recepción de nuevas solicitudes de compradores para los programas Familia Feliz y Mi Vivienda, mientras concentra sus esfuerzos en completar los proyectos ya aprobados. Ninguno de estos dos movimientos modifica el marco legal del fideicomiso ni de los incentivos de CONFOTUR, que siguen vigentes sin cambios normativos este año, pero sí conviene tenerlos presentes al momento de decidir con qué actores del sistema financiero conviene estructurar un proyecto nuevo.
8. Los errores más comunes al buscar financiamiento para un proyecto
Varios de los tropiezos que enfrentan los desarrolladores dominicanos al buscar financiamiento tienen un origen común, tratar el financiamiento como un trámite de último momento en lugar de una decisión estructural del proyecto.
- Solicitar el préstamo interino sin un cronograma de obra suficientemente detallado. Las entidades financieras necesitan hitos constructivos claros para diseñar el calendario de desembolsos, y un cronograma vago suele traducirse en condiciones menos favorables.
- Mezclar los fondos de preventa con las cuentas operativas generales de la empresa, en lugar de canalizarlos a través de un fideicomiso de desarrollo inmobiliario, lo que expone tanto al desarrollador como a los compradores a riesgos innecesarios.
- Solicitar la aprobación de CONFOTUR después de haber iniciado la construcción. El momento adecuado para evaluar y tramitar estos beneficios es en la etapa de anteproyecto, no una vez que las obras ya están en marcha.
- Asumir que un proyecto de vivienda de bajo costo automáticamente calificará para financiamiento a través de programas gubernamentales, sin verificar primero el estatus vigente de esos programas ante el MIVHED.
- Depender de una sola entidad financiera para todo el financiamiento del proyecto, sin explorar la combinación de préstamos interinos, líneas de crédito complementarias y estructuras de fideicomiso que podrían reducir el costo total del capital.
Fuentes oficiales consultadas
- Superintendencia de Bancos (SB) — Texto de la Ley No. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso
- Superintendencia del Mercado de Valores (SIMV) — Regulación de fideicomisos y titularización de carteras hipotecarias https://simv.gob.do
- Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR), Ministerio de Turismo (MITUR) — Requisitos y beneficios de la Ley No. 158-01
- Banreservas — Descripción oficial de los Préstamos Interinos y financiamiento al sector construcción
También le puede interesar:
- Foro Metro Seguro abre preventa con tarifa preferencial en agosto
- Cómo los precios del combustible afectan los costos de construcción en República Dominicana
- Plásticos por útiles escolares: Alcaldía informa todo está listo para la edición de este sábado 29 de agosto
- Postes de cercas creados con sargazo y plásticos reciclados en RD
- Paraíso del Este impulsa educación y cuidado ambiental con “Recicla y Aprende
