如果产权存在争议，那么拥有壮丽海景的宏伟项目又有何意义呢？
如果合同中包含不公平条款，让买家面临风险，那么卖公寓还有什么意义呢？
如果项目所在的土地都没有划界，那么出售这个项目又有什么意义呢？
我在“安全地铁，房地产投资双赢”论坛上发表主题演讲时，就提出了这些问题。在场的200多位专业人士的反应印证了我的一个观点： 我们都知道这些问题的存在，但很少有人采取行动来预防它们。
我们所有人都忽视的敌人
在我从事房地产投资保护工作的20年里，我发现了四种反复出现的威胁，我称之为“法律确定性的掠食者”。这些并非抽象概念，而是实实在在的问题，它们会破坏交易、损害声誉，并使客户失去保障。 而最糟糕的是： 它们完全可以避免。
让我分享一个我在会议上提出的真实案例。在蓬塔卡纳，一家开发商在没有土地所有权的情况下预售了数十套住房。结果是消费者权益保护机构ProConsumidor向该开发商发出了退款和赔偿令，并援引了《电子商务法》第126-02号和《房地产登记法》第108-05号。.
当系统中的某个参与者 不尊重法律确定性，就会产生一系列后果。
诱饵一：以第三方或已故人士名义持有的产权
这是典型的“别担心，我们以后再处理”的情况。房主正在出售房产，而房产登记在其已故父亲的名下，更糟糕的是，登记在与交易毫无关系的人名下。.
危险在于： 买家买下的是一个问题，当未知的继承人出现并声称拥有继承权时，问题可能会爆发。
如何保护自己： 核实卖方是否为当前的登记车主。不要接受“稍后过户”的承诺。在进行任何财务承诺之前，所有权必须登记在您的名下。
威胁因素二：没有边界划分或地块规划的土地
出售没有明确边界的土地就像在流沙上盖房子。如果缺少法律基础，项目再漂亮也无济于事。.
危险在于： 如果没有经过批准的地籍测量，就无法确定土地的确切边界，也没有产权制度，这会导致与邻居发生冲突，在最糟糕的情况下，甚至无法登记共同所有权。
如何保护自身权益： 要求获得最终产权证书，该证书必须已由地区地籍测量局进行个性化处理。这不是“待办事项”，而是一项基本要求。
捕食者之三：诉讼中的房产
我见过一些“壮观”的开发项目，但这些项目所在的土地却深陷诉讼泥潭，所有权正受到法律挑战。在此，我要明确指出： 这些房产根本不应该上市。 这不是“在合同中提及”、“保持透明”或“提供证明文件”就能解决的问题。在诉讼解决之前，这些房产都不应该出售。以“交房前诉讼将得到解决”为由进行销售，纯粹是不负责任的行为。有时，就连法官都不知道双方的纠纷何时以及如何才能解决。而只要纠纷存在，银行就不会为有诉讼记录的房产提供贷款，任何知情的买家都不会购买，也没有许可证、执照或产权管理制度。你 卖的不是房产，而是一个无法预知何时解决的法律问题。
很多经纪人忽略了一点：如果你已被告知（或通过认证获知） 诉讼，却仍然出售房产，就不能以不知情为由推卸责任。当项目未能建成、客户未能收到所购房产、客户蒙受投资损失时，作为经纪人的你也是造成问题的原因之一。如果信息公开透明，不知情就不能作为法律辩护的理由。
危险在于： 有争议的房产所有权可能因法院判决而变更。如果判决对另一方有利，买方可能损失全部投资。而明知存在问题却仍出售房产的经纪人也可能面临法律后果。
如何保护自己： 向土地登记处申请房产的法律状况证明。这份文件会显示该房产是否存在任何留置权、限制或法律诉讼。如果证明显示有诉讼：就不要出售。就这么简单。
捕食者#4：未经授权的项目
在没有获得建筑许可的情况下出售项目单元，就像拿客户的钱玩俄罗斯轮盘赌一样。.
危险在于： 如果没有获得必要的许可，项目就无法启动；即使启动，也可能被叫停、罚款甚至拆除。买家将陷入法律上的困境，既无法确定交房日期，投资也面临风险。
如何保护自己： 核实所有必要的建筑许可证、市政审批和环境许可证是否齐全。不要空口许诺，要提供有文件佐证的确定性。
这种对比说明了一切
在同一次会议上，我分享了一个相反的案例：一位开发商在开工建设之前就售出了 90% 的单元房，并提前 6 个月交付了项目。.
区别在哪？ 所有文件都符合法律规定，所有许可证都已获批。这是法律确定性的实际体现。
两个项目，两个目的地，决定性因素： 尊重法律确定性。
难以忽视的真相
讲课期间，我说了一句话，让教室里鸦雀无声：
“我们的钱包可以等，但我们向顾客出售问题产品时，他们所面临的风险却不会等到爆发才发生。”«.
作为这个行业的专业人士，我们的责任远不止于完成销售。我们是客户最重要投资的守护者：他们的房屋、资产和梦想。.
你的防护武器库
《不动产登记法》第108-05号为我们提供了四大支柱：
- 所有权登记：所有权确定性
- 登记册宣传： 权利透明度
- 对第三方不具有强制执行力：免受索赔的保护
- 地籍确定性：对财产的精确界定
这些是我们每次交易都必须使用的工具。.
行动号召
如果您是房地产经纪人、开发商或投资者，请问问自己：
你最近一次交易是否涉及这四种掠食者中的任何一种？
如果答案是肯定的，那么是时候提高标准了。因为法律确定性本身并不存在，它需要各方积极参与来加强。.
如果我们不这样做，投资者就会把资源转移到其他国家。.
据《全球经济》报道，多米尼加共和国的产权得分翻了一番，从 2016 年的 25 分提高到 2024 年的 56 分，超过了世界平均水平。.
我们拥有必要的工具，也具备相应的法律框架，我们只需要好好利用它们。.
法律确定性是开启可预测的销售额、稳定的现金流、信任的客户和良好的声誉的关键。.
最后一个问题： 你会成为问题的一部分，还是解决方案的一部分？
因为归根结底， 只有当你为捕食者打开大门时，它才能发起攻击。
