作者：琼·费利兹·瓦洛伊斯
特供 El Inmobiliario
为应对多米尼加房地产市场日益严峻的挑战，多米尼加共和国税务局（DGII）提高了低价住房的价格上限。此举体现了政府为应对通货膨胀、高昂的建筑成本和不断扩大的住房缺口而做出的努力，旨在保障多米尼加家庭获得体面住房的权利。.
新的限额将使更多项目符合第189-11号法律规定的税收优惠条件，例如免征增值税和首次购房转让税。但除了这些数字之外，这项措施对开发商和梦想拥有首套住房的家庭都具有深远的影响。.
低成本住房，一个岌岌可危的领域
近年来，经济适用房已日渐式微。据中央银行数据显示，2021年至2023年间，直接住房建设成本指数（ICDV）上涨超过16%，主要原因是水泥（部分时期涨幅高达15%）、钢材和混凝土等基本材料价格上涨。此外，由于工资调整和通货膨胀累积，劳动力成本也大幅增长。.
这使得开发商越来越难以将项目价格控制在DGII设定的低成本住房价格上限之内。因此，许多开发商放弃了这一领域，转而专注于利润更高的、面向高收入群体的项目，导致中低收入家庭在市场上的选择更加有限。.
令人担忧的前景
住房短缺仍然是该国面临的主要社会挑战之一。根据经济、规划和发展部 (MEPyD) 的一份报告，超过 120 万个多米尼加家庭面临某种住房问题。这一短缺不仅包括住房不足，还包括很大一部分人口生活条件恶劣。.
此外，根据2022年全国住户调查（ENHOGAR），约74%的多米尼加人通过抵押贷款购房。然而，由于高利率和高额前期成本，中低收入家庭获得此类融资的机会仍然有限。.
该措施的具体益处
提高低价住房的价格上限在多个方面产生了积极影响：
1. 为开发者带来更大的可行性：
• 此前因种种原因可能无法享受税收优惠的房地产项目，现在将有更大的空间来适应新的价格区间。这将激励开发商重新投资于面向中低收入家庭的住房项目。.
• 通过增加低成本项目的供应，还可以鼓励建筑业创造就业机会，而建筑业是国民经济的关键驱动力。.
2. 为买家提供更多便利：
• 家庭将有更多住房选择，这些住房现在符合低成本住房的标准，从而更容易获得优惠，例如首次销售时可享受 3% 的转让税豁免和 ITBIS 优惠。.
• 这笔节省对购房者来说可以节省数万比索，减轻购房的经济负担。.
• 此外，随着可供选择的房屋种类增多，家庭将有更多机会找到符合自身需求和预算的房屋。.
市场启示：这一措施是否足够？
虽然这一调整意义重大，但并未从根本上解决住房获取问题。建筑成本危机、抵押贷款渠道有限以及缺乏更全面的政策仍然是重大障碍。.
一些开发商提出了可以与此措施互补的替代方案，例如：
• 有针对性的补贴计划：政府可以提供直接激励措施来降低基本建筑材料的成本，这将有助于降低房屋的最终价格。.
• 更易于参与的信托：扩大信托的适用范围，纳入规模较小的项目，并支持在农村地区或利润率较低的开发商。.
• 建筑创新：推广使用更高效、更可持续的建筑技术，如模块化或预制房屋，以降低生产成本。.
长期挑战
低成本住房不仅仅是房地产市场的一个组成部分；它对于保障多米尼加家庭的福祉和构建一个更加公平的社会至关重要。然而，如果不从根本上解决不断上涨的建筑成本问题，即使定期调整价格上限，这一住房类别也面临消失的风险。.
政府和私营部门必须携手合作，确保经济适用房的供应。这不仅包括财政措施，还包括制定可持续的城市化政策，以促进民众获得土地和基本服务。.
结论
近期对低成本住房分类的调整是对不断变化的市场环境的一种战略性应对。虽然它并不能解决所有问题，但对于开发商和寻求体面住房的家庭来说，这无疑是一项急需的利好。.
随着建筑成本持续上涨，住房短缺问题依然严峻，因此必须实施更具雄心的政策，不仅要重振私人投资，还要保障所有多米尼加人享有住房权。因为归根结底，住房不仅仅是居住之所，更是全国成千上万个家庭发展和稳定的基石。.
作者：Joan Feliz Valoys，工商管理硕士，数字营销专家，Incaribe 建筑公司运营经理，在建筑和旅游行业拥有超过 10 年的经验。.
