作者：Indhira Desangles
商业租赁协议是企业主和租户用来明确双方权利和利益的法律文书。这份文件应由该领域的专业人士起草，因为它是一项法律文件，可在合同变更或违约时提供保障。因此，协议必须清晰完整，并需经公证处公证。.
值得注意的是，每一方都有其自身在商业运营中固有的特定目标和顾虑。.
对房东而言，首要考虑的是房产的长期升值。因此，在签订租赁协议之前，他们必须密切关注房产的状况和租户的资质。他们还希望吸引并留住优质租户，保持房产的良好状态，通过合同条款将风险转移给租户，并确保在租户违约或破产时拥有收回房产的权利。.
租户最关心的问题包括：房屋是否满足他们的需求、位置是否便利、租期长短、面积、空间分布、员工乘坐公共交通工具是否方便、停车是否便利、靠近供应商和客户、装修、搬迁、改进的成本，以及附近有哪些便利设施，例如购物中心、超市、银行、商店、大学、住房、健身房等等。.
租户的顾虑因物业类型而异，但无论是商业、办公、工业还是公寓，其顾虑都非常相似，且与物业规模无关。正是这些顾虑促使双方在协议中协商条款，以保障彼此的权益。.
每份商业租赁协议都包含哪些基本条款？
必须提供业主、租户和担保人的完整详细信息，以及房产描述、支付给业主的租金金额，以及各方的所有费用和责任。.
有些条款看似显而易见，例如声明该空间处于最适合出租的最佳状态；然而，租户必须声明情况确实如此，这一点将在合同中予以明确规定。.
明确业主和租户权利的条款。.
业主将房屋占有权授予租户，租户支付租金；通过这种合同形式，协议有效期间可能出现的所有分歧都得到了预见和解决。.
其复杂程度取决于双方的要求和需求，通常为 2-50 页。.
租赁类型：
绝对净租赁：租户支付全部或部分运营费用。.
混合租赁：双方各自承担运营费用。.
指数化租金：租金上涨与预先确定的指标（通常是消费者价格指数或 CPI）成比例计算。.
固定租金：合同期内租金固定不变，不涨跌。通常以比索/平方米计价。.
阶梯式租赁：租金逐年递增，与房产的税收、保险、水电费、运营和维护相关。.
绝对总租约：房东承担运营费用并负责物业维护。租户每月向房东支付一笔固定租金，房东则负责支付税费、保险、维护、水电煤气、清洁和安保等费用。每平方米的固定费用与租金分开收取。.
公共区域维护费（CAM）：适用于购物中心和多租户场所，包括公共区域的维护，例如大堂、走廊、电梯、楼梯、地下室、停车场等。.
租户装修：这是一项经济条款，房东根据租户的需求和要求，给予租户进行墙壁、地板、天花板、电线、浴室等装修和改造的资金。.
续租： 是否有权续租租赁协议以及续租条件，例如价格上涨百分比。
扩租权：在有空余空间的情况下，有权占用/租赁更多空间。这项权利甚至可以添加到现有租赁空间，例如建筑物内的相邻单元，租期可按市场价格或预先约定的价格计算。.
提前终止：这是一项审查条款，允许租户提前终止协议，并规定了终止日期和费用（如果需要执行）。.
零售租金分成：这是根据零售租户的年销售额，在基本租金之外额外支付的租金百分比。该部分租金必须支付给购物中心的所有者或管理和推广实体。.
常见的优惠措施包括宽限期或一定时间内免租。
租金减免，包含停车位，或免费额外服务或升级服务
这些条款必须包含在双方将要签署的合同中，因为这样可以防止规避任何先前的协议，并避免因误解或未预见的信息而导致的未来问题。.
