第30-26号法律一手给予，一手收回。它取消了转让税，却又设立了资本利得税。目前尚无人分析新制度下典型房地产交易的成本结构将如何变化。
圣多明各—— 在多米尼加房地产市场，交易不仅仅是双方达成的价格协议，也是一场税务谈判。买卖双方需要以正式或非正式的方式，明确或计入价格，来分摊交易产生的税费。
30-26 号法律改变了这些成本的构成，但该机制并没有改变，而该行业才刚刚开始适应这种改变。.
这项法律一手给予，一手收回。一方面，它逐步取消房产转让税：2027年降低税率，2028年起彻底废除；另一方面，它对个人出售房产所得资本利得征收10%的税。.
这种交换的最终结果并不中立，对所有交易来说也不相同，而且对买卖双方来说也不对称。.
房地产交易中的税收变化
| 概念 | 现状 | 变更或提案 | 法律依据 |
|---|---|---|---|
| 转让税（买方） | 当前利率为3%。 | 到2027年逐步减少，到2028年彻底消除。 | 第 30-26 号法律第 59 条 |
| 资本利得（卖方） | 所得税税率最高可达25% | 一次性支付10%的款项 | 第 30-26 号法律第 14 条 |
| 应税基数为10% | 根据传统的ISR方案定义 | 未定义；待定 | 第 30-26 号法律第 14 条 |
| 再投资主要住宅可获豁免 | 有收益的前提是进行再投资。 | 如果100%的资金在6个月内进行再投资，则可获得全额豁免；如果再投资未完成，则可获得部分豁免。 | 第173-07号法律第7条 |
| 65岁以上人士可豁免 | 附带特定条件的豁免 | 完全豁免，无需再投资条件 | 税法第296条 |
资料来源：第30-26号法律第14条和第59条；第173-07号法律第7条；税法第296条
法律生效前的成本地图
为了进行对比，我们必须从 2026 年 6 月 18 日之前的成本地图开始。.
在二级市场交易中，从所有者到买方，主要税收成本有三项：
- 根据《税收效率法》第 173-07 号第 7 条规定，房地产转让税为房产价值的 3%，由买方缴纳。.
- 根据第 18-88 号法律及其修正案，超过免税最低额的房产价值，每年需缴纳 1% 的房地产税，该税款由出售房产的业主缴纳，直至出售之时。.
- 根据税法第 296 条规定，出售所得的资本收益在一般所得税制度下计入卖方的收入，并按个人累进税率征税，最高税率为 25%。.
实际上，多米尼加市场已经发展出一种非正式机制来减轻这种负担：契约中声明的价格往往与交易的实际价格不符。.
多米尼加共和国中央银行在其工作论文《多米尼加共和国住房价格指数的构建》（作者：Johán Félix Rosa）中记录了这种行为，并指出在当地市场，交易登记中不包含某些相关细节或错误地包含某些细节是一种众所周知的做法，目的是为了逃避缴税或减少相关费用。.
这种行为人为地减少了税基，但也给双方都带来了法律风险。.
法律实施后的成本地图
第 30-26 条对该地图进行了重大调整：
- 对于买方而言：第 59 条逐步降低根据《抵押登记和保全法》征收的房地产交易统一税，而不是第 173-07 号法律规定的 3% 直接转让税，该法律将继续有效，直到被明确废除或修改为止。.
这一区别在技术上具有重要意义，但法律文本或后续官方文件中均未对此进行解释。相关行业需要向税务总局（DGII）核实这两种税种是否同时存在，或者在直接销售交易中是否存在一种税种替代另一种的情况。.
- 对于卖方而言：税法第 296-1 条新增规定，资本利得税为 10%，作为一次性最终付款，取代了 ISR 累进税率下的征税。.
对于在前一制度下需要按最高边际税率 25% 缴纳税款的卖家而言，10% 的减免意味着大幅降低。.
对于收入较低、缴纳税款也较低的卖家而言，其影响可能是中性的，也可能更大，这取决于相关法规如何定义税基。.
改变方程式的变量
由于法律没有明确规定新的资本利得税的应税基数，因此无法完成对净效应的分析，而这正是本系列第二部分的核心内容。.
但可以确定的是，交易总成本的综合影响取决于三个变量：房产价格、自最初购置以来经过的时间以及法规对应税收益的定义方式。.
为了说明这一点，我们以当前法律文本为基础，在不解决应税基数未知问题的情况下，考虑在二级市场上进行的一笔房产交易，该房产价值 20 万美元（按 2026 年 6 月的 BCRD 参考汇率计算，约合 1200 万多米尼加比索）。.
在之前的制度下：买方需支付 360,000 多米尼加比索作为 3% 的转让税。如果卖方的利润为 4,000,000 多米尼加比索，并按 25% 的所得税税率征税，则卖方需支付 1,000,000 多米尼加比索。交易的总税费为 1,360,000 多米尼加比索，另加公证费和登记费。.
根据 2027 年第 30-26 号法律的规定：买方仍需支付第 173-07 号法律规定的 3% 的税款，除非 DGII 另有规定，卖方需支付 10% 的资本利得税。.
如果应税基数不变，仍为 4,000,000 多米尼加比索，则税额为 400,000 多米尼加比索，比之前的制度减少了 600,000 多米尼加比索。.
从 2028 年起，抵押贷款税取消后，购房者的减免政策将生效。.
此情景仅为示例，并非最终定论。实际效果取决于税基的监管定义。.
这如何转化为最终的谈判价格？
在多米尼加共和国的房地产市场，如同该地区的大多数市场一样，交易费用由买卖双方协商确定。当这些费用重新分配时，价格均衡点就会发生变化。.
短期内最可能出现的情况是，由于 10% 的实际税率低于之前的税率，卖家会下调最低价格，从而腾出谈判空间。.
这一调整可能会使二级市场的成交价格略微更容易接受。然而，这种效果取决于10%的税基计算是否合理，而这又取决于即将出台的法规。.
中央银行在其 2025 年 1 月至 12 月的初步结果中报告称，当年金融体系用于购房的贷款增长了 13.2%，达到 4613.565 亿多米尼加比索。.
这些数据证实，住房融资需求依然强劲。如果二级市场能够减轻卖家的税负，则有助于释放目前因业主为避免触发之前的税负而囤积的房产供应。.
该行业在关闭前需要了解什么
在相关法规出台之前，任何关于交易净成本的分析都只是暂时的。但买家、卖家和房地产经纪人现在可以而且应该提出一些问题。.
- 卖方：我最初购买这处房产的价格是多少？是哪一年？有什么购买凭证？我是否进行过有记录的房屋改造？这处房产是我的主要住所吗？如果我出售，我会在六个月内将全部款项再投资购买新的主要住所吗？我是否年满65岁？
- 买方：根据第173-07号法律，3%的转让税是否适用于本次交易，与根据第30-26号法律第59条规定的税款是否相同？或者两者可以相互替代？该房产目前是否具有Confotur分类？我是直接从开发商处购买（首次出售）还是从二手市场购买？
- 双方：双方商定的税收结构是什么？各项费用由谁承担？这些内容是否体现在合同中？
这些问题目前还没有完整的答案。但提出这些问题，决定了交易是结构化的还是在交易完成六个月后才出现意想不到的税务问题。.
参考资料：
- 2026 年 6 月 18 日颁布的第 30-26 号法律，关于促进经济增长、简化税收和缓解国际危机的措施，第 14 条（税法新第 296-1 条）和第 59 条。.
- 关于税收征管效率的第173-07号法律，第7条。国内税务总局。dgii.gov.do
- 关于不动产税的第18-88号法律及其修正案。国内税务总局。.
- 多米尼加共和国税法，第二章，第 289 条和第 296 条。国内税务总局。.
- 多米尼加共和国中央银行。《2025年1月至12月多米尼加经济初步结果》和《2026年2月多米尼加经济初步结果》。住房贷款：4613.565亿多米尼加比索，同比增长13.2%。.
- 多米尼加共和国中央银行。“多米尼加共和国住房价格指数的构建”。约翰·费利克斯·罗萨，货币规划与经济研究部。工作论文，2021年8月。.
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