САНТО ДОМИНГО- Приликом изнајмљивања некретнине, појављује се чувена „два плус један“, што понекад ствара сумње код закупаца који не могу да разумеју формулу и питају о намени свог депозита.
Закон 17-88, који регулише одређивање и примену депозита за сигурност у уговорима о закупу у земљи, утврђује депозит од једне до три месечне закупнине, у зависности од рока предвиђеног уговором о закупу. У њему се наводи да је новац који плаћа закупац намењен заштити имовине од потенцијалне физичке штете и да мора бити депонован код Пољопривредне банке
Два стручњака нуде своја мишљења, наводећи да се током процеса изнајмљивања могу водити разни преговори и процењујући да 90% станодаваца није упознато са прописима који се тичу коришћења депозита.
Мелидо Марте, комерцијални менаџер компаније Remax Metropolitana, разуме да се током процеса изнајмљивања могу водити разни преговори, у зависности од периода изнајмљивања. „Изнајмљивао сам без депозита, може бити и на месец дана, а када закупци немају гаранта, можемо захтевати чак и дужи депозит“, каже он.
Он објашњава да месеци које називају депозитом нису ништа више од гаранције за покривање поправки могуће штете која се може идентификовати на некретнини у тренутку њене испоруке од стране закупца.
Подсетио је да Закон прописује да се ови депозити морају однети у Пољопривредну банку како би се вратили закупцу на крају уговора.
„Авансна уплата се обично наплаћује чак и без учешћа агента, и то је једноставно ствар обичаја. Зове се авансна уплата, али мени су се дешавале и кирије плаћене уназад. Авансна уплата је супротност од месец дана заостатка; то јест, плаћам је пре него што се уселим или почнем да је користим, што је супротно од месец дана заостатка. Усељавам се данас, а када се заврши период од 30 дана, плаћам за месец у коме сам већ живео.“.
Рекао је да провизија коју саветник наплаћује обично износи једну месечну кирију, иако зависи од договора са станодавцем и често се односи на дужину уговора. „На пример, када је уговор краћи од годину дана, онда се наплаћује провизија у износу једне месечне кирије уместо 10%. Али када је у питању годишњи уговор, провизија је једна месечна кирија, што је мање од 10%. Када је у питању уговор на годину дана, то није више од еквивалента од 8,33% годишње кирије. Када се изнајмљује на шест или три месеца, то је обично 10% месечне кирије, а када је у питању Airbnb, то иде чак и до више од 10% за домаћина“, навео је Марте.
Шта каже адвокат
Александра Овалес, стручњакиња за право некретнина, наводи да 90% власника не носи депозите у Пољопривредну банку, што узрокује ситуације које се јављају између управника и закупаца.
„Ти депозити морају бити однети у Пољопривредну банку у року од петнаест дана да би се заштитила имовина. А када власници оду да их приме, открију да су оштећени, и знајући да закон штити закупца, оставе то тако. И пре свега, није да се то не може урадити, али је процес веома дуг“, истиче адвокат са мастер дипломом из права некретнина.
Што се тиче авансне уплате, он тврди да је пракса ступила на снагу када су почеле да се изнајмљују опремљене куће, како би се заштитио намештај који се испоручује заједно са некретнином.
„Закон ни у једном ставу не утврђује депозит унапред, барем не онај који се користи од почетка начина изнајмљивања намештеног стана, а који мора имати поправку ван онога што је имовина.“.
У њему се објашњава да закон прописује депозите и број месеци закупнине које закупац мора да плаћа, у распону од једног до три месеца. Први став Закона о закупу гласи:
„У сваком уговору о закупу сматра се да закупац, у тренутку уговарања, предаје власнику или управнику, у готовини, вредност еквивалентну најмање једној (1) месечној закупнини у уговорима до годину дана; две (2) месечне закупнине у уговорима на две године или годину и по дана и више; и три (3) месечне закупнине у уговорима на три године или више, или две и по године и више; све без обзира на захтев за пуни депозит у Пољопривредној банци у случају депозита, аванса или претплате већег износа.“.
Искусна адвокатица из Ovalles Félix y Asociados разуме да наплаћивање провизије није незаконито „јер је то посао који агент обавља и закупац је тога свестан; важно је да их се то од самог почетка обавести. Потребно је закупцу разјаснити да постоји провизија на закупнину, и пошто агент није власник, већ особа која га заступа, мора да је наплати. Можете тражити половину провизије или проценат; то је нешто о чему разговарате са закупцем“, објаснила је.
Застарели закон
У Доминиканској Републици постоји хитна потреба за ажурирањем регулаторног оквира за закуп. Застарели Закон о закупу, 17-88, од 5. фебруара 1988. године, регулише одређивање и примену вредности закупнине у земљи. Направљен је ради измене Закона 4314, од 22. октобра 1955. године.
Од почетка 2018. године, „Општи закон о изнајмљивању некретнина и исељењима“ је на разматрању у Националном конгресу, након што је прошао друго читање у Представничком дому. Представили су га посланици Хенри Меран и Демостенес Мартинез. Овај закон је добио значајне критике од стране сектора некретнина.
