Каква је корист од спектакуларног пројекта са погледом на океан ако је власништво спорно?
Која је сврха продаје стана ако уговор садржи злоупотребљавајуће клаузуле и купац је у опасности?
И која је сврха продаје пројекта ако земљиште на којем се налази није ни премерено?
То су била питања којима сам започео свој главни говор на форуму „Безбедни метрови, инвестиције у некретнине на квадрат“. А реакција више од 200 присутних стручњака потврдила ми је нешто: сви знамо да ови проблеми постоје, али мало ко предузима мере да их спречи.
Непријатељ кога сви игноришемо
Током мојих 20 година искуства у заштити инвестиција у некретнине, идентификовао сам четири понављајуће претње које сам назвао „предаторима правне сигурности“. То нису апстрактни концепти. То су стварни проблеми који уништавају трансакције, нарушавају репутацију и остављају клијенте незаштићеним. А најгоре од свега: потпуно се могу избећи.
Дозволите ми да поделим један стварни случај који сам представио на конференцији. У Пунта Кани, инвеститор је унапред продао десетине јединица без законског власништва над земљиштем. Резултат је био налог за заштиту потрошача од стране ProConsumidor-а за повраћај новца и надокнаду штете, као и примена Закона 126-02 о електронској трговини и Закона 108-05 о регистрацији непокретности.
Када актер у систему не поштује правну сигурност, то има одређене последице.
Предатор бр. 1: Титуле на име трећих лица или преминулих особа
Ово је класичан сценарио „не брините, решићемо то касније“. Власник куће продаје некретнину која је још увек регистрована на име његовог покојног оца, или још горе, на име некога ко није ни укључен у трансакцију.
Опасност: Купац купује проблем који може експлодирати када се појаве непознати наследници који полажу право.
Како да се заштитите: Проверите да ли је продавац тренутни регистровани власник. Не прихватајте обећања о „каснијем преносу“. Власништво мора бити на ваше име пре било какве финансијске обавезе.
Предатор бр. 2: Земљиште без разграничења или регулације парцеле
Продаја земљишта без јасних граница је као градња на живом песку. Није битно колико је пројекат леп ако недостаје правна основа.
Опасност: Без одобреног катастарског снимања, нема сигурности о тачним границама земљишта, не постоји режим етажне својине, што отвара врата сукобима са комшијама и у најгорем сценарију, немогућности регистрације сувласништва.
Како да се заштитите: Захтевајте коначни сертификат о власништву, који је већ индивидуализован и обрађен од стране Регионалне дирекције за катастарске мере. То није „поступак на чекању“. То је основни захтев.
Предатор бр. 3: Спорне некретнине
Видео сам промоције за „спектакуларне“ пројекте када је земљиште на којем треба да се граде укључено у активни судски спор и права власништва се оспоравају на суду. И овде желим да будем апсолутно јасан: те некретнине не би требало да буду на тржишту. Није ствар у „помињању у уговору“ или „транспарентности“ или „пружању потврде којом се то наводи“. Не би требало да се продају док се спор не реши. Продаја уз обећање да ће се „спор решити пре испоруке“ је чиста неодговорност. Понекад чак ни судије не знају када и како ће се решити сукоб између странака. И док постоји: банка неће финансирати некретнину са регистрованим спором, ниједан информисани купац је неће купити, нема дозвола, нема лиценци, нема режима етажне својине. Не продајете некретнину. Продајете правни проблем са непознатим датумом решавања.
И ево нечега што многи агенти превиђају: ако сте обавештени, или обавештени путем потврде, да тужба, а ипак продате некретнину, не можете се позивати на незнање о будућим последицама. Када пројекат није изграђен, када ваш клијент не добије оно што је купио, када ваш клијент изгуби своју инвестицију, ви, као агент, били сте активни део проблема. Незнање није правна одбрана када су информације биле доступне и приступачне.
Опасност: Спорна некретнина може променити власништво судским налогом. Купац би могао да изгуби целу своју инвестицију ако пресуда иде у корист друге стране. А агент који је продао некретнину знајући за проблем могао би се суочити са правним последицама.
Како да се заштитите: Затражите потврду о правном статусу некретнине коју издаје Катастар непокретности. Овај документ открива све залоге, ограничења или судске поступке против некретнине. А ако открије судски спор: немојте продавати. Тачка.
Предатор #4: Неовлашћени пројекти
Продаја јединица у пројектима без одобрених грађевинских дозвола је као играње руског рулета са новцем ваших купаца.
Опасност: Без одговарајућих дозвола, пројекат неће почети; ако се то деси, могао би бити заустављен, кажњен или чак срушен. Купци су остављени у правном лимбу без датума испоруке и њихова инвестиција је у опасности.
Како да се заштитите: Проверите да ли постоје све потребне грађевинске дозволе, општинска одобрења и еколошке лиценце. Не продајте обећања; продајте сигурности поткрепљене документацијом.
Контраст који говори све
На истој конференцији сам поделио супротан случај: инвеститор који је успео да прода 90% својих јединица пре почетка градње и завршио пројекат 6 месеци пре рока.
Разлика? Сва документација је правно беспрекорна и све дозволе су одобрене. Правна сигурност у акцији.
Два пројекта. Две дестинације. Одлучујући фактор: поштовање правне сигурности.
Неугодна истина
Током мог предавања, рекао сам нешто што је изазвало тишину у просторији:
„Наши новчаници могу да сачекају, али ризик којем излажемо купца када му продамо проблем не чека да експлодира.“«.
Као професионалци у овом сектору, имамо одговорност која иде даље од закључивања продаје. Ми смо чувари најважнијих инвестиција наших клијената: њихових домова, њихове имовине, њихових снова.
Ваш арсенал заштите
Закон 108-05 о регистрацији непокретности даје нам четири стуба:
- Регистрација власништва: Извесност у вези са власништвом
- Јавност регистра: Транспарентност права
- Неизвршност према трећим лицима: Заштита од потраживања
- Катастарска сигурност: Прецизно разграничење имовине
То су алати које морамо користити у свакој трансакцији.
Позив на акцију
Ако сте агент за некретнине, инвеститор или инвеститор, запитајте се:
Да ли је ваша последња трансакција укључивала неког од ова четири предатора?
Ако је одговор потврдан, време је да подигнете своје стандарде. Јер правна сигурност не постоји сама по себи. Потребни су посвећени актери да је ојачају.
А ако то не учинимо, инвеститори ће своје ресурсе пренети у друге земље.
Доминиканска Република је удвостручила свој резултат у области права на имовину, са 25 на 56 поена између 2016. и 2024. године, премашивши светски просек према часопису „The Global Economy“.
Имамо алате. Имамо правни оквир. Само треба да их користимо.
Правна сигурност је главни кључ који откључава предвидљиву продају, стабилан новчани ток, поверење купаца и солидну репутацију.
Последње питање: Да ли ћете бити део проблема или део решења?
Јер на крају крајева, предатор може напасти само ако му отворите врата.
