Закон 30-26 даје једном руком, а узима другом. Укида порез на пренос власништва, али ствара порез на капиталну добит. Нико није анализирао како се структура трошкова типичне трансакције некретнинама мења под новим режимом
САНТО ДОМИНГО – На доминиканском тржишту некретнина, продаја није само споразум о цени између две стране. То је такође и преговарање о порезу у којем купац и продавац деле између себе, формално или неформално, експлицитно или укључено у цену, пореске трошкове настале трансакцијом.
Тај механизам се није променио Законом 30-26, који је променио састав тих трошкова, а сектор тек почиње да га обрађује.
Закон једном руком даје, а другом узима. Једном руком постепено укида порез на пренос имовине: смањује га 2027. године и потпуно га укида од 2028. године па надаље. Другом руком ствара порез од 10% на капиталну добит остварену продајом некретнина од стране физичких лица.
Нето резултат те размене није неутралан, није исти за све трансакције и није симетричан за купца и продавца.
Пореске промене у трансакцији са некретнинама
| Концепт | Тренутна ситуација | Промена или предлог | Правни основ |
|---|---|---|---|
| Порез на пренос (купац) | 3% струје | Постепено смањење до 2027. и укидање од 2028 | Члан 59, Закон 30-26 |
| Капитални добици (продавац) | Порез на доходак до 25% | Јединствена стопа од 10% као једнократно и коначно плаћање | Члан 14, Закон 30-26 |
| Пореска основица од 10% | Дефинисано према традиционалној ISR шеми | Није дефинисано; чека се регулација | Члан 14, Закон 30-26 |
| Изузеће за реинвестирано главно пребивалиште | Постоје погодности условљене реинвестирањем | Потпуно ослобођење ако се 100% реинвестира у року од 6 месеци; делимично ослобођење ако је реинвестирање непотпуно | Закон 173-07 Члан 7 |
| Изузеће за особе старије од 65 година | Изузеће уз посебне услове | Потпуно изузеће без услова реинвестирања | Порески законик, члан 296 |
Извори: Закон 30-26, чланови 14 и 59; Закон 173-07, члан 7; Порески закон, члан 296
Мапа трошкова пре закона
Да бисмо направили контраст, морамо почети од мапе трошкова која је постојала пре 18. јуна 2026. године.
У трансакцији на секундарном тржишту, од власника до купца, главна пореска трошка била су три:
- Порез на пренос непокретности од 3% на вредност имовине, утврђен чланом 7 Закона 173-07 о ефикасности наплате, плаћа купац.
- Порез на некретнине од 1% годишње на вредност имовине која прелази ослобођени минимум, утврђен Законом 18-88 и његовим изменама и допунама, плаћа власник који продаје до тренутка продаје.
- Капитални добитак остварен продајом, који је у општем режиму пореза на доходак укључен у приход продавца и опорезован по прогресивној скали за физичка лица, до 25%, према члану 296 Пореског законика.
У пракси, доминиканско тржиште је развило неформални механизам за смањење тог терета: цена пријављена у акту често се није поклапала са стварном ценом трансакције.
Централна банка Доминиканске Републике документује ово понашање у свом радном документу „Израда индекса цена становања за Доминиканску Републику“, аутора Јохана Феликса Росе, где истиче да је на локалном тржишту позната пракса да се трансакције региструју без укључивања неких релевантних детаља или погрешно, како би се избегло плаћање пореза или смањиле накнаде за тај концепт.
Овакво понашање је вештачки смањило пореску основу, али је створило правне ризике за обе стране.
Мапа трошкова након закона
Закон 30-26 значајно реорганизује ту мапу:
- За купца: Члан 59 постепено смањује јединствени порез на трансакције са некретнинама које се опорезују Законом о регистрацији и очувању хипотеке, а не директним преносом од 3% из Закона 173-07, који остаје на снази док се изричито не укине или измени.
Ова разлика је технички релевантна и није објашњена у тексту закона или у накнадним званичним комуникацијама. Сектор ће морати да провери са Генералном дирекцијом за унутрашње приходе (DGII) да ли оба пореза коегзистирају или један замењује други у трансакцији директне продаје.
- За продавца: нови члан 296-1 Пореског законика уводи порез од 10% на капиталну добит као једнократну и коначну уплату, замењујући опорезивање по прогресивној скали ISR-а.
За продавца који би према претходном систему плаћао порез по највишој граничној стопи, 25%, смањење од 10% представља значајно смањење.
За продавца са ниским приходима који је плаћао порезе у нижим разредима, утицај може бити неутралан или већи, у зависности од тога како прописи дефинишу пореску основицу.
Променљива која мења једначину
Анализа нето ефекта не може бити завршена јер закон не дефинише опорезиву основицу новог пореза на капиталну добит, централну тачку другог дела ове серије.
Али оно што се може утврдити јесте да комбиновани ефекат на укупне трошкове трансакције зависи од три варијабле: цене имовине, времена протеклог од првобитне аквизиције и начина на који прописи дефинишу опорезиву добит.
Да бисмо ово илустровали сценаријем заснованим на важећем правном тексту, без решавања непознанице опорезиве основице, размотримо трансакцију на секундарном тржишту за некретнину вредну 200.000 америчких долара (приближно 12.000.000 дирхамских долара по референтном курсу BCRD из јуна 2026. године).
Према претходном систему: купац је плаћао 360.000 дирхамских долара за порез на пренос од 3%. Продавац, ако је профит био 4.000.000 дирхамских долара и опорезован пореском стопом од 25%, платио би 1.000.000 дирхамских долара. Укупни трошкови пореза на трансакцију: 1.360.000 дирхамских долара, плус нотарске и регистрационе таксе.
Према режиму Закона 30-26 из 2027. године: купац би и даље плаћао 3% из Закона 173-07, осим ако DGII не разјасни другачије, а продавац би плаћао 10% на капиталну добит.
Ако би опорезива основица била иста, 4.000.000 дирхамских долара, порез би био 400.000 дирхамских долара, што је смањење од 600.000 дирхамских долара у поређењу са претходним режимом.
Од 2028. године па надаље, када се укине порез на хипотеку, олакшица за купца би ступила на снагу.
Овај сценарио је илустративан и привремен. Стварни ефекат зависи од регулаторне дефиниције пореске основице.
Како се ово преводи у договорену цену
На доминиканском тржишту некретнина, као и на већини тржишта у региону, трошкови затварања су предмет преговора између страна. Када се ови трошкови прерасподеле, равнотежа цена се помера.
Највероватнији сценарио на краћи рок је да ће продавци прилагодити своју минималну цену наниже, јер се испостави да је 10% ефикасно мање од претходног опорезивања, ослобађајући простор за преговоре.
Ово прилагођавање би се могло претворити у нешто приступачније цене на закључењу на секундарном тржишту. Међутим, овај ефекат зависи од тога да ли је пореска основица од 10% разумно израчуната, што се, опет, односи на предстојеће прописе.
Централна банка је у својим прелиминарним резултатима за период јануар-децембар 2025. године известила да су кредити из финансијског система намењени куповини станова порасли за 13,2% у тој години, достигавши 461.356,5 милиона ријалских долара.
Ови подаци потврђују да је потражња за стамбеним финансирањем и даље јака. Секундарно тржиште са мањим пореским оптерећењем за продавце могло би помоћи у ослобађању понуде некретнина које тренутно држе власници који избегавају продају како би спречили активирање претходног пореског оптерећења.
Шта сектор треба да зна пре затварања
Док се прописи не успоставе, свака анализа нето трошкова трансакције је привремена. Али постоје питања која купци, продавци и агенти за некретнине могу и треба да поставе сада.
- Продавац: Колико сам првобитно платио, које године и са којом документацијом? Да ли сам извршио документована побољшања? Да ли је некретнина моје главно пребивалиште и, ако продам, да ли ћу реинвестирати укупан износ у ново главно пребивалиште у року од шест месеци? Да ли имам више од 65 година?
- Купац: Да ли се порез на пренос од 3% према Закону 173-07 примењује на ову трансакцију поред пореза према члану 59 Закона 30-26, или једно замењује друго? Да ли некретнина има важећу Confotur класификацију? Да ли купујем од првобитног инвеститора (прва продаја) или на секундарном тржишту?
- Обоје: Која је договорена пореска структура? Ко сноси сваки трошак? И да ли се то одражава у уговору?
На ова питања данас немају потпуне одговоре. Али њихово постављање је разлика између структуриране трансакције и оне која генерише пореска изненађења шест месеци након закључења.
Консултовани извори:
- Закон бр. 30-26 о мерама за економски раст, поједностављење пореза и ублажавање међународне кризе, чланови 14 (нови члан 296-1 Пореског закона) и 59, објављен 18. јуна 2026. године.
- Закон бр. 173-07 о ефикасности наплате пореза, члан 7. Генерална дирекција за унутрашње порезе. dgii.gov.do
- Закон бр. 18-88 о порезу на непокретности и његове измене. Главна дирекција за унутрашње порезе.
- Порески закон Доминиканске Републике, Наслов II, чланови 289 и 296. Генерална дирекција за унутрашње порезе.
- Централна банка Доминиканске Републике. Прелиминарни резултати доминиканске економије за период јануар-децембар 2025, фебруар 2026. Стамбени кредити: 461.356,5 милиона доларских долара, међугодишња варијација од +13,2%.
- Централна банка Доминиканске Републике. „Израда индекса цена становања за Доминиканску Републику“. Јохан Феликс Роса, Одељење за монетарно програмирање и економске студије. Радни документ, август 2021.
Препоручена литература:
