Масијел Мартинез Марте
Специјално за El Inmobiliario
Током година, у свему што је везано за продају некретнина, а посебно када су у питању стамбени или туристички пројекти, консултујем се у својој улози адвоката о законитости задржавања уплате извршене за одвајање имовине у случају одустајања од наставка куповине, што је могућа чињеница приликом куповине некретнине.
Реалност је да ништа у животу није уклесано у камену. Међутим, према члановима 1147, 1149 и 1150 Доминиканског грађанског законика, може се разумети да су ове врсте ситуација обухваћене, па чак и легализоване у оквиру нашег правног система.
Разлог је тај што је, како је утврђено у члану 1147 Доминиканског грађанског законика, јасно наведено да ако једна од страна не испуни своје обавезе, дужнику (у овом случају, купцу) може бити наложено да плати одштету. Ова одштета може бити због кршења уговора или због кашњења у испуњењу обавезе.
Другим речима, када предате одређену суму новца за резервацију некретнине, а затим одлучите да не наставите са куповином, продавац или грађевинска компанија могу задржати тај новац као облик надокнаде за губитке које су претрпели због вашег повлачења.
Члан 1149 истог законика наводи да износ штете мора бити сразмеран губицима које је продавац претрпео и добити које је ускраћен. Овај принцип је фундаменталан, јер омогућава погођеној страни да надокнади оно што је изгубила због кршења уговора од стране друге стране. У овом контексту, новац плаћен за резервацију имовине сматра се надокнадом за те губитке.
Масиел Мартинез Марте. (Спољни извор).
Међутим, постоји ситуација коју морамо размотрити и којој морамо посветити дужну пажњу : шта се дешава ако уговор или потврда о уплати то не помињу? Идеално би било да се ова врста казне предвиди у писаном уговору који потписују обе стране. Члан 1150. Грађанског законика утврђује да дужник не може бити одговоран за већу штету од оне која је уговорена у време потписивања уговора, осим ако није постојала лоша вера.
Стога је неопходно да сваки споразум који укључује новац, посебно приликом куповине некретнине, буде добро документован и договорен у писаној форми. Никоме не би требало наложити да плати износе новца на које није дао сагласност, осим ако то не произилази из судске одлуке.
Коначно, и подједнако важно, пошто ове ситуације могу довести до правних спорова и финансијских губитака, неопходно је потражити савет адвоката за некретнине. Стручњак у овој области може прегледати уговоре, саветовати вас о потенцијалним последицама ненастављања куповине и водити вас у доношењу информисаних одлука, чиме се избегавају непријатна изненађења.
Остале релевантне законске одредбе:
Закон 108-05 о регистрацији непокретности такође игра кључну улогу, посебно у погледу права продаваца над некретнинама. Овај закон појачава принцип да свака трансакција са некретнинама мора бити правилно документована и дозвољава продавцима да задрже плаћања као облик заштите од потенцијалних неизвршења обавеза.
Судска пракса и недавни случајеви:
Врховни суд правде је у неколико наврата потврдио пресуде којима се признаје право продаваца да задрже депозите уплаћене за некретнине као надокнаду за економске губитке настале услед кршења уговора. То укључује штету насталу трошковима оглашавања, губитком других потенцијалних купаца и другим факторима. На пример, судска пракса у случајевима као што је пресуда SCJ-TS-23-0388, од 28. априла 2023. године, била је кључна у успостављању преседана о томе како доминикански судови примењују правила у вези са задржавањем средстава уплаћених за резервацију некретнина и надокнадом штете у случајевима кршења уговора.
Закључак:
Пре него што уплатите било какав новац за резервацију некретнине, уверите се да имате јасан уговор који прецизира казне за кршење уговора. А ако имате било каквих недоумица, не оклевајте да потражите помоћ адвоката специјализованог за право некретнина како бисте заштитили своја права и своју инвестицију.
Аутор је: Адвокат и брокер, власник DOMUS RD.
