Имовински права нису апсолутна. Устав поставља јасна ограничења. Да ли знате која су? И што је још важније, да ли их саопштавате својим клијентима?
Прошлог петка сам учествовао као говорник на тему „посредовање у некретнинама и вертикални живот“ на догађају активног грађанства који је промовисала компанија Global Municipality и њен представник, Виктор Фелиз. На догађају је представљен нацрт закона о стварању Управе за стамбене зграде Доминиканске Републике, једног од најхитнијих питања у тренутном сектору некретнина у Доминиканској Републици. Међу законодавцима, општинским званичницима, адвокатима, инвеститорима, архитектама, руководиоцима пројеката и агентима за некретнине, постављено је важно питање: Колико далеко се заправо протеже власништво над имовином у стамбеном зградама?
Занимљиво је да је већина учесника очекивала да ће нови закон решити сукобе. Али изненађујуће, одговор није у предстојећем законодавству. Он лежи у уставној одредби коју игноришемо од 2010. године, а која би већ требало да води наш рад као професионалаца.
Члан 51 Устава: право које има ограничења
Доминикански устав је експлицитан: „Држава признаје и гарантује право на имовину. Имовина има друштвену функцију која подразумева обавезе.“
Те последње тачке –друштвена функција, обавезе– нису декоративне речи. Оне су подсетник да право на имовину, иако стварно и заштићено, није апсолутно.
Власник може да користи, ужива и располага својом имовином. Али то не може да чини на било који начин. Не може да оствари своје право ако то мења сврху пројекта, ствара прекомерне ризике, искривљује намену заједнице или крши право других да живе у миру.
То ограничење није произвољно. То је директна последица Устава. И то је оно што многи агенти за некретнине не објашњавају својим клијентима пре него што продају у инвестиционе сврхе.
Друштвена функција: када појединац поштује колектив
Стамбена зграда није само бетон; то је заједница. То је заједница са одређеним правилима, циљевима и очекивањима. Сваки власник има права на своју јединицу, али деле заједничке просторе, безбедност, приступ и - што је најважније - заједничку визију пројекта.
Та сврха је правно релевантна. Формализована је у правно обавезујућем документу: прописима о сувласништву. И ту друштвена функција престаје да буде теоретска и постаје практична.
Ако је пројекат стамбени, не може постати краткорочни изнајмљиви кондоминијум. Ако је намењен туризму, не може тврдити да нуди стабилност стамбене заједнице. Ако је корпоративни, не може укључивати стамбену употребу која ствара сукобе. Не зато што агент или инвеститор тако каже. То је зато што Устав тако каже.
Реалност је да је на данашњем доминиканском тржишту граница између „шта могу да урадим“ и „шта би требало да урадим“ све више замагљена. Пројекти се развијају, намена се мења, а власник често једноставно не зна где су границе његових права.
Улога коју ми агенти не преузимамо
Као професионалци у сектору, имамо одговорност коју многи од нас не испуњавају.
Не ради се о спровођењу закона. Ради се о томе да будемо саветници нашим клијентима, а не продавци који праве проблеме.
Када купац пита да ли може да издаје некретнине на краткорочни период у стамбеном кондоминијуму, професионални одговор је: „Проверавамо да ли прописи то дозвољавају, потврђујемо да ли је то компатибилно са друштвеном функцијом пројекта и објашњавамо стварне правне ризике ако наставите без те јасноће.“.
Ако купац купи нешто без разумевања ограничења својих имовинских права, а затим се суочи са тужбом, купац није искључиво одговоран. Агент који је извршио продају без разјашњења услова такође је одговоран.
Изазов продаје ван плана
На конференцији се појавила кључна тачка: код продаје некретнина у фази градње, агенти чак немају приступ ни нацрту статута стамбене зграде. Правила коегзистенције се израђују када је изградња практично завршена и када су јединице већ продате.
Купци стичу своје некретнине непознајући правила коегзистенције или ограничења која је утврдила друштвена функција заједнице. Прописи стижу касно, што ствара сукобе јер власници нису од почетка ускладили своја очекивања.
Зато морамо промовисати правне реформе које омогућавају већу транспарентност у пројектима ван плана или у припреми изградње. Друштвена функција имовине мора се поштовати од самог почетка, осигуравајући да сви - купци, инвеститори и агенти - имају јасноћу у погледу оквира за коегзистенцију који ће управљати заједницом.
Компас: правила
Правила стамбене заједнице постају најважнији алат. Али она функционишу само ако им их ми, као посредници, објаснимо. Ако продавци заиста разумеју шта купују. Ако правна сигурност престане да буде само слоган и постане стварност.
Шта би требало да урадите почевши од данас
Ове недеље, пре него што закључите било какву продају стана, проверите три ствари:
Прво: Која је сврха пројекта? Стамбени, туристички, мешовити, корпоративни?
Друго: Шта каже уредба о дозвољеној употреби и казнама? Да ли имате нацрт те уредбе?
Треће: Да ли је клијент свестан да његова имовинска права имају ограничења?
Ако је ваш одговор на ова питања потврдан, онда сте заштитили свог клијента. И заштитили сте себе.
У супротном, не продајете некретнине. Стварате правне сукобе.
Друштвена функција не слаби имовину. Она је уређује. Не умањује је. Она је хармонизује. И штити и појединачног власника и заједницу у коју улаже.
На тржишту које је динамично као што је Доминиканска Република, где се стално појављују нови модели коришћења и улагања, разумевање да права на имовину имају ограничења није ограничење. То је прилика да се истакнете као агент.
Јер када индивидуална употреба поштује колективну сврху, сви добијају. Власник имовине добија правну сигурност. Заједница добија стабилност. А ви стичете репутацију професионалца који штити клијенте, а не излаже их правним сукобима.
Питање није да ли знате друштвену функцију. Питање је: Да ли је објашњавате својим купцима од првог дана?
