Од Рејне Еченик
Специјално за El Inmobiliario
Тржиште некретнина у Доминиканској Републици доживело је значајан раст последњих година, вођен туризмом, страним инвестицијама и развојем инфраструктуре. У овом контексту експанзије, појавила се нова фигура у свету продаје некретнина: „Мастер брокер“. Овај пословни модел, који обећава да ће револуционисати начин на који се пројекти некретнина пласирају на тржиште, изазвао је и ентузијазам и контроверзе унутар сектора.
1. Успон Мастер Брокера
Мастер брокери су агенти за некретнине или компаније које добијају ексклузивна права за маркетинг великих пројеката некретнина. Њихов пословни модел се заснива на регрутовању подброкера за обављање продаје, обећавајући им приступ ексклузивним пројектима и атрактивне провизије. Овај систем је брзо стекао популарност, посебно у подручјима са високим туристичким развојем као што су Пунта Кана, Бајахибе и Самана.
2. Обећања и могућности
За многе агенте за некретнине, посебно оне који су нови у индустрији или са ограниченим мрежама, понуда Мастер Брокера је примамљива. Нуди могућност рада на пројектима високог профила, приступ квалитетним маркетиншким материјалима и потенцијално зараду значајних провизија. Штавише, обећава флексибилну структуру рада и могућност професионалног раста у сектору.
3. Реалност која стоји иза обећања
Искуство многих подброкера је било далеко од идиличног. Главни пријављени проблеми укључују:
а) Кашњења у исплатама провизија: Многи подброкери извештавају да чекају и до три и четири године да приме своје исплате, што ствара озбиљне проблеме са новчаним током и финансијском стабилношћу.
б) Одговорност према клијентима: Често су подброкери једина контакт особа за клијенте, који морају да решавају жалбе и проблеме без адекватне подршке од стране главног брокера или програмера.
ц) Недостатак постпродајне подршке: Након што се продаја закључи, многи подпосредници се осећају напуштено, морајући сами да се носе са свим проблемима који се могу појавити.
д) Интерна конкуренција: Засићеност подброкера у одређеним пројектима може довести до жестоке и нездраве конкуренције.
4. Етичке и правне импликације
Модел Мастер Брокера покреће озбиљна етичка и правна питања која превазилазе сумњиве пословне праксе. Један од најозбиљнијих и потенцијално штетних проблема је недостатак дужне пажње, посебно у вези са имовинским правима инвеститора.
а) Недостатак дужне пажње: Подброкери, ослањајући се на наводно искуство и професионализам Главног брокера, претпостављају да је Главни брокер спровео темељну истрагу о законитости и одрживости пројеката које заступају. Међутим, у неколико документованих случајева, Главни брокери нису успели да спроведу ову основну дужну пажњу.
б) Последице за купце: Ова непажња је довела до ситуација у којима су купци инвестирали у некретнине са проблемима са правним власништвом, што је резултирало значајним финансијским губицима.
ц) Напуштање одговорности: Када ови проблеми изађу на видело, главни брокери се обично брзо дистанцирају, остављајући подброкере као једину контакт тачку за погођене клијенте.
д) Правни и регулаторни вакуум: Недостатак јасних прописа о одговорностима главних брокера ствара опасан правни вакуум, излажући купце и подброкере значајним ризицима.
5. Прави случај
Као подброкер, био сам укључен у продају неколико јединица у пројекту за који се касније испоставило да има проблема са власништвом. Главни брокер није спровео дужну пажњу, а када су се појавили правни проблеми, нашао сам се сам у решавању потраживања клијената и суочавању са потенцијалним судским поступцима, док су клијенти трпели финансијске губитке. Слично томе, у другим пројектима где смо учествовали у продаји као подброкери између 2019. и 2020. године, до данас нисмо примили ниједну исплату провизије, суочавајући се са значајним губицима. Ово лично искуство јасно илуструје ризике и изазове са којима се подброкери суочавају у тренутном систему.
6. Међународно поређење и могућа решења
На развијенијим тржиштима некретнина постоје строги прописи који регулишу праксу посредника и структуру провизија. Доминиканска Република би могла имати користи од примене:
– Јасни прописи о временима исплате провизије.
– Захтеви за транспарентност у споразумима између главних брокера и подброкера.
– Успостављање јасних одговорности у пружању услуга корисницима.
– Стварање регулаторног тела за надзор ових пракси, што би могла бити АЕИ.
– Спровођење обавезног система верификације власништва и законитости пројеката у вези са некретнинама, како је предвиђено у нацрту закона за регулисање посредовања у некретнинама.
7. Будућност модела Мастер Брокера
Модел Мастер Брокера није инхерентно негативан, али му је потребна значајна реформа да би био одржив и етички. Будућност сектора зависиће од способности заинтересованих страна да се саморегулишу и од спремности оних од нас који смо део њега да спроведемо мере које штите све учеснике на тржишту. Ово не би требало да се заснива на пуком фаворизовању инвеститора, већ на томе да се ствари раде исправно и да то превазилази једноставан маркетинг.
Закључак:
Успон главних брокера у Доминиканској Републици одражава брзу еволуцију и сложеност тржишта некретнина у земљи. Иако нуди узбудљиве могућности, такође је створио значајне проблеме који захтевају хитну пажњу. Изазов за сектор биће проналажење равнотеже између иновација у пословним моделима и заштите права и добробити свих укључених професионалаца.
Тренутна ситуација захтева хитан и усклађен одговор свих заинтересованих страна у сектору некретнина у Доминиканској Републици. Стога позивамо:
1. Регулаторни органи: Спровести и спровести строже прописе о пракси главних брокера.
2. Удружење агената за некретнине и компанија AEI: Прегледати и ажурирати етички кодекс и успоставити механизме сертификације и надзора за ову улогу.
3. Главни брокери: Усвојити транспарентније и етичке најбоље праксе, укључујући спровођење темељне провере сваког пројекта и транспарентност у плаћањима подброкерима.
4. Подброкери: Уједините се и организујте да бисте захтевали боље услове и заштиту.
5. Купци: Захтевајте транспарентност у трансакцијама и проверите легитимност пројеката пре инвестирања.
6. Медији: Наставити истраживање и извештавање о овим праксама.
7. Законодавци: Размотрити укључивање активности главних брокера у нацрт закона којим се регулише посредовање у некретнинама.
Промена је могућа, али захтева координисане напоре свих укључених у сектор некретнина. Само на тај начин можемо изградити праведније, транспарентније и просперитетније тржиште за све.
Ауторкаје адвокатица и предузетница у сектору некретнина, оснивачка партнерка Echenique Group и сертификовани говорник од стране Максвела и Тање Баез. Она је такође ауторка и етички узор у сектору некретнина.
