Најмање 56 чланака пројекта представља правне сукобе.
САНТО ДОМИНГО. – Дана 15. октобра 2025. године, Посланички дом је доделио код CD-296-2025 досијеу који садржи предлог посланика Тобијаса Креспа, којим се предлаже стварање Управе за стамбене зграде Доминиканске Републике.
Како је наведено у пројекту, нова институција би била одговорна за надгледање поштовања прописа о заједничким просторијама, одржавању инфраструктуре, унутрашњем управљању, решавању сукоба, управљању стамбеним зградама за изнајмљивање процесима регуларизације стамбених пројеката које је изградила држава.
Међу функцијама овог надзорног органа су стварање неколико националних регистара, као што су они за стамбене зграде, стамбене зграде за изнајмљивање, државне зграде и актере у сектору некретнина, а имао би овлашћење да доноси прописе , надгледа грађевинске компаније и инвеститоре, изриче административне санкције и посредује у споровима између власника и управних одбора стамбених зграда.
Предлагач је тврдио да урбани раст земље и ширење вертикалних стамбених зграда захтевају специјализовани орган способан да гарантује одржавање, коегзистенцију и транспарентност у управљању овим заједницама.
Документ садржи 10 поглавља и 63 члана, у којима се наводи да би нови ентитет имао аутономију и био би одговоран за регулисање, надзор и подршку управљању кондоминијумима у свим њиховим облицима, гарантујући складан суживот, правилну администрацију, транспарентност и поштовање важећег правног оквира.
Овај извештај се заснива на мешовитој (квантитативној и квалитативној) анализи нацрта закона, која је обухватала пребројавање укупног броја чланова, идентификовање супротстављених чланова и класификацију врста преклапања са постојећим институцијама и законима.
Резултат је да најмање 56 чланова нацрта представља правне, институционалне или уставне сукобе , што представља 88,8% од укупног броја. Ових 56 чланова је у сукобу са овлашћењима, одговорностима или прописима најмање 12 постојећих институција и закона, укључујући
Устав Доминиканске Републике.
Судска грана
Општи о заштити потрошача (Закон 358-05)
Општине (Закон 176-07)
Надлежност за некретнине (Закон 108-05)
Закон 5038-58 о стамбеним зградама
Министарство за становање, станишта и зграде (MIVHED)
Министарство туризма
Министарство јавног здравља
DGII
CODIA
Pro Consumer
Врсте сукоба идентификоване у документу укључују: 1) преклапање овлашћења; 2) дуплирање прописа; 3) инвазију на општинска овлашћења; 4) кршење принципа законитости; 5) мешање у аутономију скупштине етажне својине; 6) супротности са Законом 108-05; 7) узурпацију надлежних функција; и 8) ризике од неуставности у питањима приватне имовине.
Гласови упозорења
Прелиминарни пројекат долази у време када се живот у стамбеним зградама и стамбеним комплексима суочава са тензијама због сукоба који настају услед буке, кућних љубимаца и проблема са паркирањем; такође се разматрају краткорочни закуп, интерно управљање и сукоби између инвеститора и станара. То је време када је вертикални живот у фокусу дебате, с обзиром на експоненцијални раст стамбених кула у односу на платформе за краткорочни закуп.
На семинару „Активно грађанство: од рефлексије до акције у вертикалном животу“, одржаном у Санто Домингу, а који је цитирао „Диарио Либре“ у свом извештавању од 29. новембра 2025. године, обрађена су нека од ових питања и хитна потреба за модернизацијом Закона 5038-58.
На том састанку, стручњаци у сектору сложили су се да земљи треба свеобухватно ажурирање прописа, али су упозорили да решење не може бити стварање „суперинституције“ која дуплира постојеће функције.
У том контексту, стручњаци су упозорили на сукобе и проблеме које би тај комад могао да генерише.
Архитекта ХосеАнтонио Констанцо, генерални координатор Архитектонског факултета Универзитета Педро Хенрикез Урења (UNPHU), учествовао је у активности у којој се тврдило да је Закон о стамбеној салажу и даље утемељен у петоспратницама, али да би његова замена организацијом која понавља оно што општине, MIVHED, Надлежни орган за некретнине и Pro Consumidor већ раде, уместо побољшања, могла да погорша проблем.
Урбаниста Виктор Фелиз, директор платформе Глобалне општине, која је организовала семинар, сматра да је суштина проблема у управљању: „Заједнички живот у зградама се не решава централизацијом власти у надлежности. Решава се јачањем општина и пружањем јасних алата становницима.“
У недавном интервјуу за El Inmobiliario, адвокат Израел Лопез, специјалиста за право некретнина, упозорио је на уставне ризике који произилазе из надзора над некретнинама:
Регулисање унутрашњих послова стамбене зграде путем управног органа је деликатно питање. Права приватне својине могу бити ограничена само законом, а не управним решењима.
Шта су предложили
Дијарио Либре је известио да је семинар завршен са неколико кључних предлога за модернизацију живота у стамбеним зградама, а први је потреба за модерним, свеобухватним и технички структурираним Законом о стамбеним зградамакоји ажурира важеће прописе без стварања супер-ентитета са дуплираним функцијама.
Напротив, сложили су се да ојачају улогу локалних већа у питањима коегзистенције, буке, кућних љубимаца и локалне регулативе, сматрајући да је живот заједнице у суштини општинска одговорност.
Још једна препорука била је професионализација управљања стамбеним зградама путем сертификације и секторских стандарда, уместо централизације ових функција у оквиру надзора. Такође, предложено је успостављање механизама транспарентности у управљању, увек поштујући аутономију скупштина власника. Такође су позвали на побољшану координацију између Министарства за становање становање (MIVHED), Надлежног органа за некретнине и Агенције за заштиту потрошача (Pro Consumidor), како би се решили постојећи недостаци, инсистирајући да се не стварају додатна тела која би могла да се преклапају у својим одговорностима.
То је оно што је открила структурна анализа
Детаљан преглед нацрта закона омогућио је El Inmobiliario да идентификује пет главних области сукоба:
1. Задирање у општинска овлашћења (Закон 176-07). Општине би биле подређене централном надзору, што је у супротности са општинском аутономијом коју гарантује Устав. Ово утиче на више од 20 чланова који се односе на буку, јавни ред, санитацију, контролу животиња, дозволе за активности, инспекције и санкције.
2. Дуплирање надлежности за некретнине (Закон 108-05). Најмање 12 чланова задире у функције као што су регистрација кондоминијума, сертификација, регуларизација власништва, регуларизација државних пројеката и валидација докумената.
3. Преклапање са MIVHED, CODIA и Pro Consumidor. Више од 15 чланова ствара дуплирање у техничким прегледима, лиценцама, грађевинским стандардима, претпродаји и одговорности инвеститора.
4. Мешање у аутономију скупштине. Више од 10 чланова би омогућило надзору да поништава одлуке, потврђује прописе, намеће обавезне моделе и интервенише у изборима и санкцијама.
5. Неправилна регулација краткорочног изнајмљивања (Airbnb и слично). Предлог закона има за циљ да регулише активност која спада у надлежност Министарства туризма, општина и Генералне дирекције за унутрашње приходе (DGII), стварајући паралелни систем који фрагментира туристички и административни оквир.
Ова свеобухватна анализа открива да нацрт закона који је поднео посланик Тобијас Креспо садржи изузетан удео проблематичних чланова, скоро 90%, што се поклапа са мишљењима стручњака за јавно право и урбанистичко планирање који су указали на уставне и правне изазове овог закона.
Такође постоје преклапања са постојећим институцијама, дуплирање овлашћења у области некретнина, општина, туризма и техничких, као и аспекти који би могли захтевати прилагођавања како би се осигурала усклађеност са Уставом, Законом 108-05 о регистру непокретности, Законом 176-07 о општинама и овлашћењима агенција као што су MIVHED, Туризам, DGII и Pro Consumidor.
Стручњаци упозоравају да стварање ове Управе за стамбене зграде, како је тренутно предложено, не модернизује вертикални живот, већ га претерано регулише, стварајући дуплирање, институционалне сукобе, а такође представља и потенцијалне ризике од неуставности.
