Од Индире Десанглс
Уговор о закупу пословног простора је правни инструмент који користе власник предузећа и закупац за дефинисање права и користи обе стране. Овај документ треба да састави стручњак у тој области, јер представља правни ресурс који пружа заштиту у случају измене или кршења уговора. Стога је важно да буде јасан и потпун. Мора бити регистрован код јавног бележника.
Важно је напоменути да свака страна има своје посебне циљеве и бриге својствене комерцијалном пословању.
За станодавце, главна брига је повећање вредности некретнине током времена. Стога, да би наставили са уговором о закупу, морају обратити пажњу на стање некретнине и квалификације закупца. Такође су заинтересовани за привлачење и задржавање закупаца највишег квалитета, одржавање некретнине у одличном стању, преношење ризика на закупце путем уговорних клаузула и обезбеђивање права на одузимање имовине у случају да закупац не испуни обавезе или банкротира.
Најчешће бриге закупаца односе се на то да ли просторије испуњавају њихове захтеве, погодну локацију, дужину боравка, величину, распоред простора, лакоћу приступа запосленима јавним превозом, паркинг, близину добављача и купаца, трошкове реновирања, селидбе, побољшања, као и садржаје које ће имати у близини, као што су тржни центри, супермаркети, банке, продавнице, универзитети, стамбени објекти, теретане, између осталог.
Забринутости закупаца варирају у зависности од врсте некретнине, али су веома сличне без обзира на то да ли је у питању комерцијални, канцеларијски, индустријски или стан, и упоредиве су без обзира на величину. Управо су те бриге обједињене у споразум између страна како би се преговарало о клаузулама које пружају сигурност за обе стране.
Које су битне клаузуле у сваком уговору о комерцијалном закупу?
Важно је да буду укључени комплетни подаци о власнику, закупцу и гаранту, заједно са описом имовине, износом који треба платити власнику за закупнину и свим трошковима и обавезама странака.
Постоје клаузуле које могу деловати очигледно, као што је навођење да је простор у оптималном стању за изнајмљивање; међутим, закупац је тај који мора да изјави да је то случај, што ће бити утврђено уговором.
Права додељена тамо где су дефинисана права власника и закупца.
Власник даје закупцу право поседовања, а овај плаћа закупнину; захваљујући овом уговорном инструменту, све разлике које би могле настати током трајања уговора су предвиђене и отклоњене.
Његова сложеност варира у зависности од захтева и потреба обе стране и обично може бити од 2 до 50 страница.
Врсте изнајмљивања:
Апсолутни нето закуп: Закупац плаћа све или део оперативних трошкова.
Хибридни закуп: обе стране сносе своје оперативне трошкове.
Индексирана закупнина: Израчунава повећање закупнине пропорционално везано за унапред утврђени индикатор, обично индекс потрошачких цена или CPI.
Фиксна закупнина: Фиксна закупнина за време трајања уговора. Без повећања. Обично се изражава у пезосима по квадратном метру.
Постепени закуп: Са постепеним повећањима током година, везаним за порезе, осигурање, комуналне услуге, рад и одржавање имовине.
Апсолутна бруто закупнина: Давалац плаћа своје оперативне трошкове и одржава некретнину. Закупац плаћа паушал месечно давалацу, који заузврат плаћа порезе, осигурање, одржавање, комуналне услуге, чишћење и обезбеђење. Фиксна цена по квадратном метру се наплаћује одвојено од закупнине.
Трошкови одржавања заједничких просторија (CAM): Ово се односи на тржне центре и просторије са више закупаца и укључује одржавање заједничких просторија као што су предворје, ходници, лифтови, степенице, подруми, паркинг места, између осталог.
Побољшања за закупце: Ово је економска одредба којом станодавци дају закупцима средства за реновирање и преуређење зидова, подова, плафона, електричних инсталација, купатила, у складу са потребама и захтевима закупца.
Обнављање: Право или необнављање уговора о закупу и под којим условима, као што је процентуално повећање цене.
Проширење: Право заузимања/изнајмљивања више простора, ако је доступан. Ова опција се може додати чак и постојећим изнајмљеним просторима, као што су суседне јединице унутар зграде, на одређени период, по тржишним ценама или унапред дефинисаним тарифама.
Превремени раскид: Ово је клаузула о преиспитивању која омогућава закупцу да превремено раскине уговор, наводећи датум и трошкове ако је потребно.
Проценат закупнине малопродајних објеката: Ово је додатни проценат закупнине изнад основне закупнине који се плаћа закупцима малопродајних објеката, на основу годишње продаје. Мора се платити власнику или ентитету који управља и промовише тржни центар.
Уобичајене попусте укључују грејс периоде или бесплатну закупнину на одређено време
Снижена кирија и паркинг укључени, или бесплатни додаци или укључене надоградње
Неопходно је да ове клаузуле буду укључене у уговор који ће стране потписати, јер то онемогућава заобилажење било каквог претходног споразума и избегава будуће проблеме због погрешних тумачења или непредвиђених информација.
