„Они су као Бетмен и Робин“, објаснио сам уз смех током мог недавног главног говора на форуму „Безбедни метрои“. Публика се смејала. Али смех се утишао када сам додао: „Једно без другог је нестабилно. А ми, као заинтересоване стране у сектору, морамо да одлучимо: хоћемо ли бити чувари правне сигурности или њени предатори?“
Јер, као у Готаму, када чувари закажу, хаос преузима град.
Збуњеност између правне сигурности и дужне пажње једна је од најчешћих грешака које видим у сектору некретнина. Искусни професионалци их користе наизменично. Нови агенти мисле да је то иста ствар. Инвеститори претпостављају да је једно довољно.
Случај који је коштао скоро 500.000 америчких долара
Пре два месеца, један шпански инвеститор је позвао моју канцеларију тражећи специјализовани правни савет за куповину пројекта. Са пословне тачке гледишта, пројекат је деловао изводљиво: атрактивна профитабилност, стратешка локација и конкурентна цена.
Али са правне тачке гледишта, то је била темпирана бомба.
Продавац није био регистровани власник. Његово „правно оправдање“ за продају био је једноставан прелиминарни уговор о продаји између њега и стварног власника. Још горе, није било јасног датума када ће завршити са плаћањем земљишта и завршити пренос.
И знате ли шта је било најозбиљније? То што је неколико стручњака за некретнине промовисало тај пројекат са тим латентним ризиком, не узимајући у обзир да овај недостатак дужне пажње утиче на правну сигурност и доводи инвеститора у ризик.
Обећање дато инвеститору било је неодољиво: „Остварићете много капиталне добитке јер је пројекат управо покренут.“.
Тај инвеститор је скоро ризиковао 500.000 долара због непажње агента који је дао приоритет провизији у односу на заштиту купаца.
Хајде да дефинишемо хероје
Током моје конференције, разјаснио сам разлику коју је сваки професионалац требало да запамти:
Правна сигурност: Ово је гаранција коју нуди држава. Она је садржана у члану 110 нашег Устава. То није мој изум, нити изум било ког адвоката. То је правни оквир који штити права на имовину у Доминиканској Републици, поткрепљен Законом 108-05 о регистрацији непокретности и чланом 51 нашег Устава.
Дужна пажња: Ово је процес верификације који стручњаци за некретнине спроводе пре сваке трансакције. Наша је професионална одговорност да истражимо, валидирамо и потврдимо сваки аспект посла.
Бетмен је систем. Робин је професионалац који га правилно користи.
Како раде заједно
„Дужна пажња је начин да се обезбеди правна сигурност у трансакцији са некретнинама. Једно јача друго“, објаснио сам у свом предавању.
Правна сигурност вам пружа алате:
- Регистар власништва
- Оглашавање у регистру
- Катастарска сигурност
- Неизвршност према трећим лицима
Дужна пажња вам говори како да их користите:
- Захтевајте потврду о власништву
- Проверите да ли постоје заложна права и ограничења
- Потврдите катастарска мерења
- Преглед у току судског поступка
- Преглед уговора
Једно без другог је непотпуно.
Случај оних који су то урадили савршено
Сећам се пројекта који је продао 90% својих јединица пре изградње и испоручио га 6 месеци пре рока.
Правна сигурност присутна: Земљиште на ваше име, комплетне дозволе, без судских спорова, регистрован уговор и без злоупотребних клаузула.
Извршена дужна пажња: Провера докумената, валидација дозвола, потврда лиценци, преглед уговора.
Резултат: Поуздани инвеститори, брза продаја, беспрекорно извршење.
Бетмен и Робин заједно спасавају Готам.
Када неко не успе
Сценарио 1: Бетмен без Робина (без превентивне правне сигурности)
Имамо снажан систем правне сигурности. Побољшали смо наш резултат у области имовинских права са 25 на 56 поена између 2016. и 2024. године, што је превазишло светски просек.
Али систем функционише само ако га користимо и превентивно.
Постоји нешто што ја зовем превентивна правна сигурност: коришћење алата система пре него што се проблем појави. Видео сам трансакције где је титула била савршена, правни оквир је постојао, сви алати су били доступни, али их нико није користио. Није било дужне пажње.
То је као да имате Бетмена у Готаму , али док Робин спава. Злочини се и даље дешавају.
Сценарио 2: Робин без Бетмена
Током година проучавања система некретнина у другим земљама, истраживао сам тржишта где професионалци раде све како треба са своје стране, али систем их изневери.
Видео сам колеге у земљама где без обзира на то колико се спроводи дужна пажња, правни оквир је слаб, регистри су хаотични, права на имовину нису уставно заштићена, а правила се мењају у складу са политичком сврсисходношћу.
Робин можда јесте највећи детектив на свету, али без Бетменове подршке, Готам се распада.
Зато страним инвеститорима кажем: предност Доминиканске Републике је што овде имамо Бетмена и Робина који раде заједно.
Ваша контролна листа за динамични дуо
Да би овај савез функционисао, потребно вам је:
О правној сигурности (Бетмен):
- Поуздан систем регистрације
- Специјализована јурисдикција за некретнине
- Заштита стечених права
Из дуе дилиџенса (Робин):
- Верификација власничког листа
- Провера правног и пореског статуса
- Катастарска потврда
- Преглед дозвола и лиценци
- Преглед и валидација уговора који ће се користити
Када комбинујете оба, имате безбедну трансакцију.
Стварност коју сам поделио
„Ако не применимо правну сигурност са одговорном дужном пажњом, инвеститори ће своје ресурсе пренети у друге земље.“
Не можемо себи приуштити тај луксуз.
Имамо солидан правни систем. Имамо алате. Имамо уставни оквир. Сада су нам потребни посвећенији стручњаци који их правилно користе.
У ком си тиму?
Да ли се ослањаш искључиво на Бетмена, а да не радиш свој посао?
Да ли радиш као Робин, а да не користиш подршку система?
Или још боље: Да ли сте спремни да будете део динамичног дуа који штити инвестиције, гради поверење и јача наш сектор?
Јер у сектору некретнина у Доминиканској Републици, Бетмен и Робин нису опциони. Они су неопходни.
А када раде заједно, тржиште некретнина остаје безбедно за све.
Мишљења изражена у овом чланку су искључива одговорност његовогаутора.
