Еволуција од заштитних инструмената до докумената о предаји.
Пре десет година, прелиминарни уговори о продаји штитили су обе стране. Данас, неки делују као објаве рата купцу.
Трансформација је била постепена, али разарајућа. Оно што је почело као правна креативност за заштиту инвеститора претворило се у трку у наоружању уговором која елиминише основна права купаца.
Доминикански сектор некретнина доживљава изузетан раст, али тај успех је у сенци забрињавајуће стварности: прелиминарни уговори о продаји који су еволуирали од уравнотежених правних инструмената у оружје осмишљено да уништи сва права купца.
Овај тренд не утиче само на појединачне инвестиције; он доводи у опасност међународни углед нашег сектора.
Најсмртоносније уговорно оружје: Ракета бесконачног времена
„Пројекат ће бити завршен у року од 3 године од добијања потребних дозвола.“«.
Штета: Савршена замка – постављају рокове на основу дозвола за које нису ни поднели захтев. Прави резултат: испоруке касне седам година, са непреговарачким „индексираним“ повећањем цена и казнама ако купац одустане. Куповина ванградних објеката постаје ноћна мора ако не постанемо свесни шта неки инвеститори раде. Ако сада не предузмемо мере, ускоро ћемо остати заглављени са овим ванградским пројектима, који су права главобоља.
Једнострана модификована пумпа
Инвеститор задржава право да измени спецификације, завршну обраду, распоред, квадратуру и садржаје како сматра потребним«.
Штета: Омогућава испоруку нечега потпуно другачијег од онога што је обећано и пласирано на тржиште, без последица.
Торпедо противуставних права
„Друга страна се обавезује да неће управљати, захтевати, предлагати и/или промовисати пред било којим јавним телом измену ових прописа.“
Штета: Ова стварна клаузула забрањује купцу да користи основна уставна права као што су тражење правног савета или подношење жалби надлежним органима.
Граната изгубљеног новца
Уплате извршене као резервација неће бити рефундиране ни под којим условима«.
Штета: Ствара се ситуација у којој купац преузима све финансијске ризике без икакве заштите.
Питања од милион долара
Колико купаца у потпуности прочита ове уговоре пре потписивања? Колико агената разуме импликације клаузула које помажу да се потпишу?
Још критичније: Колико адвоката пише ове клаузуле мислећи да „папир може све да поднесе“ без разматрања етичких и правних последица својих креација?
Цена уговорног ратовања
За купце:
- Инвестиције заробљене без ефикасне правне заштите
- Правни трошкови за одбрану основних права елиминисани уговором
- Потпуни губитак преговарачке моћи након потписивања
За сектор:
- Тешка штета на међународном угледу
- Смањење страних инвестиција због недостатка поверења
- Преоптерећење судства са избегљивим парницама
За програмере:
- Фрустрирани купци стварају токсични публицитет
- Трошкови судског поступка због дуготрајног судског поступка
- Тешкоће у маркетингу будућих пројеката
Позив на полагање оружја
Адвокатима који израђују законске предлоге:
Зауставите ескалацију. Бити креативан не би требало да значи укидање основних права. Чињеница да „папир може све да поднесе“ не оправдава израду клаузула које крше Устав.
Клаузуле које забрањују тражење правног савета нису само етички упитне; оне представљају злоупотребу уговора о адхезији који не би прошли ни најмању ревизију од стране Pro Consumidor-а.
Програмерима:
Непоштени уговори су мач са две оштрице. Оно што данас делује повољно, сутра може постати скандал са репутацијом. Инвестирајте у уравнотежене уговоре који стварају задовољне купце, а не правне непријатеље.
Купцима:
Никада не потписујте безусловну предају. Захтевајте стручну правну проверу пре потписивања било каквог прелиминарног уговора. Трошкови претходних консултација су занемарљиви у поређењу са трошковима накнадног судског спора.
Агентима за некретнине:
Научите знаке токсичних уговора. Иако не можете дати правне савете, можете саветовати своје клијенте о важности стручног прегледа када открију сумњиве клаузуле. Не дозволите да вас поколебају провизије, привлачност пројекта или узбуђење око продаје.
Потрошачу:
Успоставити обавезне ревизије за уговоре о куповини некретнина. Заштита потрошача не може зависити искључиво од тога да сваки купац ангажује адвоката.
Неопходни мировни споразум
Уравнотежен уговор о обећању треба да садржи:
- Реални рокови са реципрочним казнама за обе стране
- Спецификације су непроменљиве осим уз обострани писани споразум.
- Апсолутно поштовање уставних права
- Финансијска транспарентност пројекта
Послератна будућност
Највизионарскији програмери већ усвајају уравнотежене уговоре, схватајући да је уговорна праведност конкурентска предност, а не слабост.
Међународно тржиште цени транспарентност и праведност. Злоупотребни уговори обесхрабрују озбиљна улагања и привлаче само очајне или неинформисане купце.
Коначно примирје
Пре него што саставите или потпишете следећи уговор, запитајте се: Да ли овај документ тежи сарадњи ка заједничком циљу или је то оружје осмишљено да уништи права једне од страна?
Овде се не ради о критицирању, већ о изградњи сектора у којем уговорна праведност јача поверење и привлачи квалитетне инвестиције.
Доминикански сектор некретнина може да бира: да настави уговорни рат који штети нашем угледу или да еволуира ка мировним споразумима који користе свима.
Избор ће одредити да ли ћемо наставити да растемо кроз сукоб или сазревамо са самопоуздањем.
Мишљења изражена у овом чланку су искључива одговорност аутора.
