САНТО ДОМИНГО. – У овом петом делу серије у којој El Inmobiliario детаљно испитује закон којим се ствара Надзорништво за стамбене зграде, прикладно је прегледати поглавља VII и VIII, која покривају чланове од 28 до 47, који акумулирају сукоба од 50%.

У овом делу текста, који садржи 20 чланака, 17 њих показује неку врсту конфронтације и иако не показује висок ниво институционалног ризика, идентификован у претходним одељцима, у овом случају чланци садрже области нормативног трења које заслужују пажњу, око стварања паралелних регистара или факултета за доделу диплома.

Ова два поглавља пројекта, који је у октобру представио посланик Тобијас Креспо, регулишу питања као што су посредовање у некретнинама, обавезе грађевинских и развојних компанија, заштита купца, управљање у стамбеним зградама и однос са општинама.

У свим случајевима, предлагачи намеравају да организују секторе у којима тренутно постоји разноликост пракси. Међутим, неколико одредби преклапа функције са постојећим институцијама или дуплирају процесе и регистре који тренутно функционишу у оквиру других оквира.

Посредовање у некретнинама: Дуплирани секторски регистар.

Поглавље VII предлаже стварање свеобухватног регулаторног оквираза грађевинске компаније, инвеститоре, агенте за некретнине и продајне агенције, а једна од његових централних тачака је нови обавезни секторски регистар којим управља Надзорништво.

Иако тежи регулисању сектора, овај захтев би био еквивалентан укључивању додатног поступка поред оног који већ поштују субјекти које надгледају MIVHED, CODIA, Pro Consumidor и DGII.

Чланови 30 и 31 успостављају контроле, гаранције и обавезе које се делимично поклапају са овлашћењима Pro Consumidor-а и са одредбама Закона 189-11 за фидуцијарне развоје.

Регистрација, периодична обнављања и технички надзор се такође преклапају са проверама које тренутно спроводе MIVHED у грађевинским питањима, CODIA у професионалној сертификацији и Pro Consumidor у оглашавању и продаји пројеката.

Заштита купаца: строже контроле, преклапања.

Пројекат уводи мере као што су обавезно коришћење ескроу рачуна или поверења, оверени планови рада, информативни досије пре потписивања обећања и петодневни период размишљања, праксе које се поклапају са стандардима које примењују формални програмери.

Његова регулација од стране новог надзорног органа могла би да дуплира функције које су тренутно распоређене између Агенције за заштиту потрошача (Pro Consumidor), Пореске управе (DGII) и фидуцијарних ентитета које надгледа Надзорни орган банака.

Штавише, режим секторских санкција у члану 34 укључује мере које се делимично преклапају са санкцијама предвиђеним Законом о заштити потрошача, стварајући потенцијално паралелне дисциплинске путеве.

Управљање и транспарентност: Обавезна регистрација и проширени надзор.

Поглавље VIII регулишеодборе стамбених зграда,одговорност, механизме алтернативног решавања спорова, као и питања као што су безбедност, приступачност, одрживост и дигитализација. Иако ови чланови не утичу на уставна овлашћења, они уводе механизме који би могли да промене унутрашње управљање стамбеним зградама.

Члан 37 утврђује да се сви одбори стамбених јединица морају регистровати код Надзорног одбора и да ће нерегистрација ограничити валидност њихових одлука у односу на трећа лица. Овај захтев додаје додатни административни слој телима која, према Закону 5038-58, делују првенствено путем својих скупштина и интерних прописа.

С друге стране, механизми медијације и арбитраже предвиђени чланом 39 коегзистирају са постојећим структурама унутар правосуђа и специјализованим центрима за алтернативно решавање спорова.

Однос са општинама: преклапања у локалним овлашћењима.

Неколико чланака додељује стамбеним јединицима обавезе у вези са безбедношћу, редом, управљањем чврстим отпадом, односима у заједници и контролом буке. Иако ови захтеви не представљају озбиљне сукобе, могу се преклапати са општинским функцијама утврђеним Законом 176-07.

Члан 46 даље дефинише Надзорништво као за везу између стамбених зграда и општина, улогу која мора бити усклађена са овлашћењима која су већ директно дата локалним самоуправама општинским законом.

Умерени ризици, без озбиљних сукоба.

Генерално, чланови 28 до 47 представљају ниске до средње ризике, са областима дуплирања прописа, додатних регистара и преклапања надлежности са специјализованим ентитетима.

Међутим, ниједна од ових одредби не достиже ниво сукоба идентификован у раније анализираним поглављима, посебно у вези са функцијама регистрације, издавањем власничких права над имовином или стварањем структура паралелних Регистру некретнина или пореским ентитетима.

Критичне тачке у овим поглављима концентрисане су на обавезну секторску регистрацију компанија и агената, дуплирање техничких и потрошачких контрола, проширени надзор над одборима стамбених зграда и области у којима се општинска овлашћења и смернице надзорника преклапају.

Преглед поглавља VII и VIII открива да половина њиховог садржаја, 10 од 20 чланака, представља значајне регулаторне сукобе, од којих су четири високог ризика, а шест средњег ризика.

Најпроблематичнији чланови су 29, 34, 40 и 44, а шест других представљају средњи ниво узбуне због дуплирања функција или паралелних процеса (30, 31, 32, 33, 37, 39). Чланови који дефинишу (28, 35, 36, 38) не представљају никакав сукоб.

У овом делу, El Inmobiliario наставља да анализира регулаторне импликације пројекта, нудећи читаоцима потпун увид у то како свако поглавље може утицати на сектор некретнина, коегзистенцију и управљање стамбеним зградама у земљи, али, пре свега, упозорава законодавце на потребу да се овај пројекат детаљно испита и разговара са укљученим секторима.

Посредовање у некретнинама, заштита купаца, управљање и транспарентност.Релевантни сукоби, поглавља VII и VIII