„Овај стан се изнајмљује на минимум 20 ноћи месечно. Почиње да остварује приход од првог дана.“«.
Фразе попут ових се понављају изнова и изнова на ТикТоку, Инстаграму и Јутјубу. И док звуче примамљиво, не издржавају ни најосновнију проверу. Када се суоче са стварним подацима о туризму и тржишту некретнина у Доминиканској Републици, саме се распадају. Не морате бити економиста или стручњак за инвеститоре: само гледање бројки је довољно да се види да је ово обећање „купите уз финансирање, а Airbnb ће то платити“ опасна илузија.
Airbnb није штампар новца
Прича да можете купити стан уз финансирање и у потпуности га платити приходима од Airbnb-а делује заводљиво. То је обећање које лако постаје вирално јер се допада жељи за брзом и лаком финансијском слободом без икаквог личног капитала. Али као и свака инвестиција, стварност је много сложенија.
Бројеви се не слажу
Према подацима Министарства туризма, очекује се да ће Доминиканска Република до 2025. године примити више од 12 милиона туриста. Од тог укупног броја, више од 80% борави у хотелима, према подацима Централне банке. То значи да стварно тржиште доступно за Airbnb представља највише 20% од укупног броја туриста, а то је издашно.
Међутим, према AirDNA и другим платформама за анализу тржишта краткорочног изнајмљивања, широм земље постоји више од 20.000 активних Airbnb објеката.
Ако претпоставимо (у идеалном и нереалном сценарију) да је 2,4 милиона туриста који не бораве у хотелима распоређено искључиво међу овим објектима, сваки објекат би примио једва 0,12 туриста годишње, односно мање од једног туристе годишње по објекту.
Ово не узима у обзир просечну стопу попуњености, која се за веће градове креће између 35% и 55%, што је еквивалентно између 10 и 16 ноћи попуњености месечно у најбољем случају, и то само за изузетне, добро лоциране и добро управљане некретнине.
Мит о 20 ноћи
Једна од најчешћих тврдњи међу промотерима овог модела је да се стан „изнајмљује 20 ноћи месечно“, као да је то норма. Али то није просек; то је изузетак.
Да би се постигла константна стопа попуњености од 20 ноћења месечно, објекат би морао да се налази у туристичкој области са великом потражњом, да има професионално управљање и да одржава беспрекорне стандарде. Чак и тада, и даље би се такмичио са хиљадама сличних опција.
У пракси, мање од 10% смештаја наведених на платформама попут Airbnb-а постиже ту одрживу стопу попуњености. Велика већина доживљава флуктуације, ниску сезону, отказивања и дане без резервација.
Где је кредит?
Куповина финансираног стана са очекивањем да ће изнајмљивање преко Airbnb-а платити месечну накнаду је велики ризик.
Већина хипотекарних кредита у земљи има годишње каматне стопе у распону од 9% до 13%, са месечним отплатама које ретко падају испод 20.000 до 30.000 динара.
Да би покрио тај износ само са Airbnb-ом, стан би морао да генерише између 35.000 и 50.000 дирхамских долара месечно, након оперативних трошкова, провизија, чишћења, одржавања, накнада за платформу и резерви за непредвиђене трошкове.
Веома мало њих успева
Инвестиција није пусти сан. Улагање у некретнине је дугорочна стратегија. Права ствар јесте стицање некретнина када имате довољно капитала и очекујете повраћај током 8 или 10 година, а не 12 месеци.
Airbnb може бити одличан извор додатног прихода ако инвеститор већ поседује некретнину или ако је кредит обезбеђен и не зависи искључиво од попуњености коју је немогуће гарантовати. Обећавање супротног је једноставно продаја обмане.
Одговорност саветника
Ту долази до изражаја етичка и професионална улога саветника или брокера за некретнине. Није довољно понављати оно што је „једном функционисало“ или приказивати снимке екрана изузетних прихода из врхунског месеца. Прави саветник за некретнине пружа информације засноване на стварним подацима, процењује ризике, објашњава скривене трошкове и води клијента у доношењу одговорних одлука. Продаја илузија је лакша, али је дугорочна издаја.
А шта је са брендом земље?
Поред индивидуалног економског утицаја, неконтролисани успон Airbnb-а могао би да оштети имиџ земље као квалитетне туристичке дестинације. Туризам је главни извор прихода Доминиканске Републике, а хотели се придржавају строгих прописа: плаћају порезе, поштују прописе, запошљавају формално особље и гарантују стандарде.
Насупрот томе, многи домаћини који користе Airbnb послују без обуке, регулативе или контроле здравља и безбедности. Ово не само да ствара неједнако искуство за туристе, већ и штети тешко стеченом угледу наше земље. Преко Министарства туризма, сви Доминиканци улажу у изградњу бренда земље. Није ни фер ни одрживо да се та инвестиција поткопа неформалним моделом који избегава одговорности и слаби систем.
Закључак
Airbnb је корисна платформа, валидна алтернатива, али није чаробни штапић. Обећање да ће куповина данас генерисати приход сутра за покривање кредита је управо то: неосновано обећање. Као инвеститори, као саветници, као земља, морамо се посветити одговорном, информисаном и одрживом расту.
