САНТО ДОМИНГО. Инжењер Рафаел Дуран из SBDS Investments и Вили Мендез, извршни директор компаније Decanaan Real Estate, сложили су се јуче да је један од главних изазова фидуцијарног модела у Доминиканској Републици достизање реалне тачке равнотеже која гарантује оперативност пројеката.
Током свог говора на конференцији „Подешавање једара у пословању са некретнинама“коју је организовао ProEstate, оба стручњака су истакла потребу да ова равнотежа узме у обзир стварне трошкове изградње, минимални ниво продаје и ток прихода од фонда, како би се избегла кашњења у плаћањима и сукоби са агентима, добављачима и купцима.
„Тачка рентабилности варира у зависности од циљне публике пројекта и трошкова. Не постоји магични број. Ако не достигнете тај минимални праг који гарантује потпуну покривеност пројекта, фонд не би требало да напредује“, истакао је Дуран, позивајући програмере да напусте праксе као што је покретање продаје без активних рачуна за наплату или одобрених лиценци.
Вили Мендез, ветеран саветник за некретнине са богатим искуством у овој области, допунио је став истичући да се већина жалби на кашњења у исплатама провизија не односи на компаније за управљање фондовима, већ на недостатак јасноће или марљивости од стране неких инвеститора.
„Повереник је само администратор. Новац припада инвеститору, и ако нема расположивих средстава, ако нема јасних налога за плаћање или ако фактура има грешке, систем се замрзава“, објаснио је. „Понекад желимо да повереник функционише као још једна канцеларија за пројекат, а то тако не функционише. То је ентитет који послује по одређеним процедурама и има прецизно одређене одговорности“, појаснио је.
Током састанка, изнете су заједничке забринутости, углавном због кашњења у испоруци наруџбина, чак и када су пројекти већ достигли значајну претпродају.
Мендез је нагласио да однос између програмера и агената мора бити однос сталне комуникације и транспарентности од самог почетка. Такође је нагласио потребу да агенти имају темељно разумевање детаља пројекта, рокова за одобравање дозвола и интерних процеса фонда.
„Не можете продавати на слепо. Постоје дозволе, лиценце и сертификати који трају осам, десет, чак и дванаест месеци, посебно у туристичким подручјима. Ако нема јасних информација, очекивања у вези са испоруком и плаћањем су изневерена“, додао је.
Дуран и формула за здраво поверење
У презентацији под називом „Како структурирати велике пројекте користећи структуру поверења“, инжењер Рафаел Дуран представио је комплетан преглед фидуцијарног процеса, истичући пет кључних елемената који осигуравају безбедно и одрживо функционисање поверења:
- Пројектна лиценца одобрена
- Минимални ниво продаје који је постигнут, израчунат од стране повереника.
- Привремени зајам одобрен и потписан.
- Сертификација по ниским ценама, ако је применљиво.
- Земљиште пренето у фонд.
Бизнисмен је нагласио да без испуњавања тих пет тачака, ниједан финансијски покрет не би требало да се покрене из фонда, јер новац депонован на личне или промотерске рачуне представља ризик и за клијенте и за агенте.
„Више волим да сачекам још мало и мирно спавам. Ако новац иде директно на поверенички рачун, нема изговора. Може се вратити, може му се пратити порекло. Али ако долази споља, све се компликује“, упозорио је.
Инжењер је такође објаснио да почетни допринос инвеститора мора бити значајан, између 25% и 35% укупних трошкова пројекта, и да је привремени зајам одговорност инвеститора, а не повереника. „Многи људи овде верују да сама резервација парцеле значи да већ имају основан фонд. То није случај. Мора бити структуриран на одговоран начин“, изјавио је.
У свом говору, Дуран је истакао централну улогу агената за некретнине у овом екосистему, које је сматрао „најважнијом осовином пословања“.
„Ви сте ти који доводе клијенте, који генеришу продају, који осигуравају да пројекат напредује. Ви сте први које ће купци тражити када дође до кашњења. Зато морате тачно знати како цео процес тече.“.
