Другог децембра ступиће на снагу Техничка одредба којом се уводе привремене регистрације у регистар некретнина Доминиканске Републике. По први пут, уговори о продаји и уговорне обавезе могу се регистровати, што производи правне ефекте према трећим лицима. Ова трансформација је дошла прекасно за неке купце који су изгубили све када њихова „невидљива обећања“ нису успела да спрече заплене, али радикално мења будућност тржишта.
Ноћна мора која се могла избећи
Десило се то на једном пројекту некретнина у нашој земљи. Купци су потписали купопродајне уговоре пред нотаром, савесно платили сваку рату и стрпљиво чекали почетак градње. Све је изгледало у реду.
Онда је стигло обавештење: цео пројекат је био под залогом. Инвеститор је узео кредит користећи главни титуларски лист као залог. Зајмодавац је одузимао хипотеку. А ти купопродајни уговори – ти документи за које су купци веровали да су тако чврсти – били су безвредни у односу на залогу.
Купци су очајнички покушавали да зауставе процес. Представили су своје уговоре. Позвали су се на своју добру веру.
Врховни суд је био јасан и недвосмислен: „ти прелиминарни уговори о продаји немају предност над повериоцем јер нису регистровани“ (пресуда SCJ-PS-23-0123, 31. јануар 2023, анализирана у мојој књизи „Некретнине из правне перспективе“): у питањима регистрације не постоје скривена права. Регистрована хипотека има предност над било којим нерегистрованим прелиминарним уговором о продаји.
Купци су — упркос својој доброј вери — изгубили. Разлог: „Оно штоније регистровано није применљиво према трећим лицима.“ Њихова обећања су била правно невидљива.
Као адвоката за некретнине, та пресуда ме прогања. Не зато што је лоше утемељена — правно је беспрекорна — већ зато што је показала да поштени купци нису имали начина да заштите своја права „у информацијама“.
До сада
Дана 2. децембра 2025. године ступиће на снагу техничка одредба DNRT-DT-2025-001, којом се уводе привремене регистрације у доминикански систем земљишних књига. Овај напредак, вођен визијом организација као што је Удружење агената и компанија за некретнине (AEI), представља историјски помак у заштити инвестиција у некретнине.
Алат који је за неке стигао касно, али баш на време за будућност
По први пут, уговори о продаји, купопродајне опције и уговорне обавезе могу се регистровати у Регистру наслова, што производи дејство према трећим лицима. Оно што је раније било невидљиво сада ће бити јавно.
Контраст је драматичан. Раније би купац потписао уговор о куповини који није био регистрован у Регистру власништва јер није могао бити. Инвеститор би могао да хипотекује некретнину током изградње. Зајмодавац би извршио заплену ако инвеститор не би платио. Купац би прекасно открио да његов уговор о куповини није био извршан. Изгубљене инвестиције.
Сада, уз привремене регистрације, уговор о куповини је званично регистрован. Треће стране које проверавају правни статус власничког листа видеће обавезе продаје. Ако инвеститор покуша да добије хипотеку, банка ће видети регистроване уговоре о куповини. Потпуна транспарентност, купци заштићени.
Захтеви: једноставност као стратегија
Нацрт ажурирања захтева за поступке регистрације, који је тренутно отворен за јавне коментаре до 28. новембра 2025. године, детаљно описује захтеве за привремене регистрације трансакција. Његова лепота лежи у једноставности употребе.
Потребан је формални споразум који садржи изричиту сагласност власника за регистрацију, заједно са обрасцем за пријаву, личним документима странака и комерцијалном регистрацијом (где је применљиво). Вреди напоменути да за регистрацију неће бити потребан дупликат потврде о власништву, чиме се елиминише једна од највећих бирократских препрека.
Према овом нацрту који је у фази консултација, утврђене накнаде су приступачне: 130,00 дирхамских долара по овереном акту у складу са Законом 140-15, 50,00 дирхамских долара по овереном уговору у складу са Законом 3-2019, плус накнаде за услуге надлежног органа за некретнине, које варирају у зависности од врсте услуге. Ово је минималан трошак у поређењу са заштитом коју нуди.
Зашто ово мења тржиште?
За купце некретнина купљених ван плана, то значи да могу захтевати да се њихов купопродајни уговор привремено региструје. Ова регистрација штити њихова права од трећих лица и упозорава будуће повериоце да постоје претходне обавезе. Да су ти купци у случају који сам поменуо имали овај алат, данас бисмо причали другачију причу.
За поштене инвеститоре, привремене регистрације јавно показују могућност праћења њихових обавеза, повећавају поверење купаца, побољшавају банкарску прихватљивост пројекта јер банке виде регистроване обавезе, а не само приватне папире, и штите свој углед транспарентним управљањем.
Агенти за некретнине сада могу да провере сертификат за сва регистрована обећања, опције куповине или обавезе које би могле утицати на доступност некретнине. Ово их штити од промоције некретнина са скривеним проблемима који би касније могли да изађу на видело.
Неугодна истина
Годинама је тржиште функционисало на основу правно невидљивих уговора о продаји. То је омогућавало инвеститорима да хипотекују некретнине без знања купаца, зајмодавцима да одузимају колатерал без знања о претходним обавезама, а поштеним купцима да изгубе све.
Резолуција DNRT-DT-2025-001 је институционални одговор. Земља каже: доста је невидљивости, доста је рањивих купаца. Нацрт који је у јавној консултацији прецизира процедуру, успостављајући јединствена и предвидљива правила.
Време је за деловање
Као адвокат који је анализирао тај болан случај у својој књизи, овај тренутак ме испуњава надом. Али алат делује само ако га користимо.
Запитајте се одмах: Ако сте купац који тек почиње изградњу, да ли ћете захтевати да ваш уговор о куповини буде привремено регистрован пре него што уплатите капару? Ако сте инвеститор, да ли ћете регистровати сваки уговор о куповини како бисте заштитили своје купце и свој углед? Ако сте агент, да ли ћете проверити привремене регистрације пре него што ставите некретнину на листу?
Другог децембра, невидљиво је постало видљиво. Да је овај алат постојао раније, ти купци не би изгубили своја улагања. Сукоб никада не би стигао до Врховног суда.
Сада га имамо. Питање је: хоћемо ли га искористити да осигурамо да се историја не понови?
