Пре петнаест или двадесет година, многи власници некретнина у Санто Домингу, Сантијагу или Пунта Кани били су поносни на своје новоотворене куле и тргове. Биле су то модерне зграде са луксузном завршном обрадом, обилним паркингом и врхунским корпоративним клијентима. Били су, буквално, драгуљи тржишта. Међутим, прича се променила. Оно што је некада била класа А сада може бити класа Б, или чак Ц, а оно што је некада било мерило престижа, дизајна, локације и присуства сада ризикује да постане „зомби“ имовина: добро лоцирана, али празна и не генерише приход.
Овај феномен није јединствен само за Доминиканску Републику. У Мајамију, Мадриду и Панами се понавља исти образац: они који се не прилагоде бивају запостављени. Конкуренција више није само око локације; сада су енергетска ефикасност, еколошка сертификација, интегрисана технологија, дизајн, садржаји, паркинг, па чак и целокупно искуство у лобију при уласку све важни.
Када станари оду
Многи станодавци су ово искусили из прве руке. Закупац који годинама живи у згради изненада најављује да се сели. То није хир: то је збир детаља који чине сву разлику. Паркинг који је некада био довољан више није довољан; раније је било једно паркинг место на сваких 40-50 квадратних метара, а сада постоји бар једно место на сваких 30 квадратних метара. Хол, који је некада био импресиван, сада изгледа застарело, а реновирање улаза продужило је закуп до пет година. Инфраструктура је застарела, са спорим лифтовима, ограниченим ожичењем и клима уређајима који троше више него што би требало. Фасадама недостаје модерно урбано присуство. Чак и загушеност у том подручју и неодржив саобраћај играју улогу: компаније које су цениле боравак у одређеним областима сада преферирају агилнија чворишта са приступом јавном превозу и више паркинг места.
Постоје локални случајеви који јасно илуструју ситуацију. Зграда у Пјантинију, након што је изгубила свог главног закупца, остала је празна неколико година јер је власник одбио да инвестира у модернизацију. На крају је морала бити продата инвестиционом фонду за некретнине који је видео прилику да је премести. Насупрот томе, друга кула у Наку је одлучила да реновира свој хол, побољша контролу климе и модернизује своје електричне системе. Резултат: задржала је своје мултинационалне закупце и продужила уговоре без потребе за снижавањем цена.
Одлука о томе да ли инвестирати или продати
У овом тренутку, власник се суочава са дилемом: да ли да инвестирам у некретнину како би поново постала конкурентна или да је продам пре него што изгуби више вредности? Одговор зависи од тренутног тржишног циклуса.
У фазама ширења, попут оних које Санто Доминго данас доживљава, нове зграде и зелени сертификати су прва опција, а старе опстају само ако се модернизују.
У фазама сазревања, старије некретнине морају да се такмиче по цени или реновирању.
И током фаза прилагођавања, када се број упражњених радних места повећава, канцеларије класе Б и Ц постају атрактивне управо због своје ниже цене. Разумевање у ком циклусу се налази ваш град је кључно за доношење праве одлуке.
Ботокс за некретнине
Да бисмо то илустровали, размотримо једноставно поређење. Некретнине, као и људи, пролазе кроз фазе. Двадесетпетогодишња жена је задовољна својом природном свежином, пуном колагена и младости; али када напуни 50 година, време је да инвестира у то да остане релевантна: здрава исхрана, хидратација, седам сати сна, тренинг са теговима, суплементи и благодети дерматолошких третмана. „Ботокс“ у лобију, неколико додатних сати у „теретани“ ради енергетске ефикасности или чак преуређење премештањем зграде у други сегмент тржишта. Оно што се не обнавља, стари. Оно што улаже у свој имиџ наставља да привлачи пажњу... и уговоре који достижу атрактивне стопе капитализације.
Стратегије које заиста функционишу
Неки станодавци успевају да задрже кључне закупце селективним инвестицијама: реновирањем фасада, преговарањем о паркинг местима на оближњим парцелама, модернизацијом система за контролу климе или додавањем атрактивних заједничких простора као што су кафићи, кровне терасе, сале за састанке и теретане. Други одлучују да преместе имовину: канцеларије претворене у медицинске ординације, малопродајни простори у практичним тржним центрима, станови или индустријска складишта у урбаним логистичким центрима. А ту су и они који празан простор претварају у прилику нудећи просторе спремне за усељење или делећи просторе на мање модуле за стартапове, коворкинг просторе, „укључи и користи“ решења и средње велике аутсорсинг пословне објекте (АБПО).
Али је такође важно знати када продати. Ако трошкови модернизације премашују будућу профитабилност, може бити профитабилније продати имовину. На доминиканском тржишту постоје инвестициони фондови који посебно траже некретнине са потенцијалом за реновирање. А постоје и крајњи корисници који купују некретнине јер су порасли и желе да престану да изнајмљују.
Улога саветника за некретнине
Током овог процеса, специјализовани саветник за некретнине је више од пуког посредника. Он помаже власнику да дијагностикује разлог одласка закупца, упореди показатеље са конкурентима, осмисли одржив план репозиционирања и повеже се са архитектама, инжењерима и фондовима за додату вредност који могу да спроведу стратегију.
Закључак
Зграда која је некада била класе А, а сада је класе Б, није неуспех: то је прилика. Паметним улагањем, стратешким репозиционирањем или благовременом продајом, стара некретнина може поново постати конкурентна и профитабилна.
На тржишту динамичном као што је Доминиканска Република, власници који реагују на време су ти који успевају да старо поново трансформишу у ново.
Ставови изражени у овом чланку су искључива одговорност његовог аутора.
