Правна сигурност у развоју некретнина зависи од добро састављених уговора. Овај водич представља основне принципе заштите инвестиција у некретнине кроз ефикасно и ажурно састављање уговора.
Од Рејне Еченик
Специјално за Ел Инмобилијарио
Као закључак наше серије о правној сигурности улагања у некретнине у Доминиканској Републици, ова анализа открива кључеве ефикасног састављања уговора. Моје искуство показује да добро структурирани уговори смањују број парница за више од 70% и ефикасно штите инвестиције обе стране. Дигитална трансформација и нове уговорне праксе захтевају ажурирање наших метода састављања уговора.
Лоше састављени уговори доводе до милионских губитака и дуготрајних правних битака које би се могле избећи. Након анализе стотина случајева последњих година, идентификовао сам три критичне грешке које се стално понављају: неадекватно образложење права власништва, двосмислени датуми испоруке и измене без јасних ограничења. Добра вест је да постоји решење.
Образложење права: Власништво се не декларише, већ се оправдава
Образложење власништва (правна документација којом се доказује власништво над некретнином) је основни стуб. Није довољно само навести „пројекат ће бити изграђен на том и том земљишту“; уговор мора јасно навести правни основ на основу којег продавац има „овлашћење“ за продају, садржати број потврде о власништву и приложити копију важеће потврде о правном статусу и све важеће дозволе. Неукључивање ових елемената може довести до тога да се уговор прогласи ништавним.
Одређени датуми: Занемарена законска обавеза
„Испоручићемо га 36 месеци након издавања дозвола“ је фраза коју стално виђам и крши Доминикански грађански законик. Двосмислени датуми су други водећи узрок судских спорова у сектору. Водеће компаније за развој већ предузимају мере и утврђују конкретне датуме: „30. децембар 2027. године, са јасним процедурама за продужење рокова у случајевима више силе.
Грађански законик захтева одређене рокове. Савремена пракса такође укључује клаузуле о раној испоруци, што користи свим укљученим странама. Ефикасан уговор утврђује тачне датуме и јасне процедуре инспекције и испоруке.
Пројекти са добро структурираним уговорима имају мање спорова, а јасноћа уговора може повећати продају за више од 30%.
Купци такође постају све образованији. „Раније су потписивали без читања; сада захтевају јасноћу и траже стручни савет.
Контрола промена
Измене пројеката су реалност развоја некретнина, али захтевају јасан регулаторни оквир како би се заштитили интереси свих страна. Трећа критична грешка коју сам видео јесте дозвољавање измена без ограничења. Озбиљан инвеститор мора да успостави конкретна ограничења.
Модификације морају бити правилно документоване, утврђујући максимално дозвољене варијације и механизме компензације где је то потребно.
Дигитална модернизација процеса уговора
Закон 126-02 о електронској трговини је револуционисао управљање уговорима у сектору некретнина, укључујући валидност дигиталних потписа, електронска обавештења и платформе за праћење. Његова имплементација омогућава структурирање уговора који користе предности дигиталног доба, јачајући правну сигурност.
Решење је у превенцији
Добро састављен уговор није трошак, већ инвестиција која штити све стране. Овај практични водич, додатак нашој серији о правној сигурности некретнина, пружа конкретне алате за подизање уговорних стандарда у сектору некретнина у Доминиканској Републици. Усвајање ових пракси не само да спречава сукобе већ и поставља темеље за безбеднији и ефикаснији развој некретнина.
Као сектор, имамо одговорност да подигнемо наше стандарде. Будућност тржишта некретнина Доминиканске Републике зависи од тога јер не можемо очекивати да држава гарантује правну сигурност утврђену уставом ако ми, као сектор, не допринесемо. Увек имајући на уму да је прави луксуз некретнина правна сигурност.
Ауторка Рејна Еченик је адвокат специјализован за право некретнина и регистрације и агент за некретнине са преко 18 година искуства. Она је оснивач Еченик групе и секретар Управног одбора АЕИ (Удружења агената за некретнине).
