Нацрт закона задире у овлашћења Одељења за некретнине, Генералне дирекције за некретнине и општина

Најспорнији чланови Закона о надзору стамбених зграда концентришу своје највеће ризике у шест чланова који дуплирају регистрације и санкције.

САНТО ДОМИНГО. – У упоредној анализи десет поглавља и 63 члана који предлажу стварање новог регулаторног, надзорног и нормативног ентитета, El Inmobiliario је идентификовао да између поглавља I и VI постоји шест чланова који представљају црвену заставицу пројекта, са највећим степеном ризика од правног и регулаторног сукоба.

У Поглављу II, члан 5 даје надзорнику „супер-регулаторна овлашћења“, као што је објашњено у претходном делу. У Поглављу V, чланови 16, 17 и 18 предлажу стварање паралелног регистра и овлашћења у вези са издавањем власништва над земљиштем. У Поглављу VI, чланови 22 и 27 успостављају санкције и регистре који дуплирају функције Генералне дирекције за унутрашње приходе (DGII), Министарства туризма и општина.

Ових шест одељака су, несумњиво, срж правног сукоба пројекта, најпроблематичнији од целог текста, јер стварају инвазију на уставна овлашћења, дуплирање искључивих овлашћења Регистра некретнина, Генералне инспекције за некретнине и већа, поред стварања паралелних регистара и широких регулаторних овлашћења.

Сукоби са надлежношћу за некретнине

Нацрт закона ствара „Национални регистар државних стамбених зграда“ (чл. 16) и даје Надзорном одбору овлашћења за регулисање власништва, координирање разграничења, регулисање земљишта и пренос (чл. 17 и 18).

Ова овлашћења су у директној супротности са Законом 108-05 о регистрацији непокретности, који даје надлежности за непокретности искључиву надлежност над правима на непокретностима, премерима и објављивањем регистрације. Ризик је јасан: дуплирање прописа, правна несигурност и спорови око надлежности.

Регулаторна и санкционарна моћ

Што се тиче краткорочног изнајмљивања стамбених јединица (Поглавље VI), пројекат додељује Надзору обавезну регистрацију, издавање јединствених кодова, надзор оператера и овлашћење за изрицање санкција, суспензија или поништавање регистрације (чланови 22, 24 и 27).

Ова овлашћења ометају овлашћења Генералног директора за политичке и друге пореске питања, Министарства туризма у туристичким питањима и општина према Закону 176-07 у области јавног реда, здравља и коегзистенције.

Резултат би био дуплирање санкција: новчане казне, суспензије и затварања која би се могла поклапати са општинским или секторским прописима.

Државна стамбена управа

Пројекат такође спаја јавне и приватне функцијетако што омогућава Надзорном одбору да надгледа заједничке области државних пројеката, проглашава „привремене сувласнике“ и управља колективним регуларизацијама.

Ово ствара тензије са MIVHED-ом, надлежношћу за некретнине и националном имовином, посебно у процесима експропријације, неизмиреним плаћањима и трансферима.

Више ризичних подручја

Текст укључује више прописа о изнајмљивању станова: захтеве за краткорочно изнајмљивање, осигурање, интерне прописе, контролу приступа, надзор изнајмљивања путем дигиталних платформи и забрану „маскираних хотела“. Иако се ови прописи баве стварним проблемима коегзистенције, они такође подразумевају:

• Ново регулаторно оптерећење за власнике и менаџере.
• Сукоби са већ одобреним интерним прописима.
• Нејасноће око тога која се правила примењују (закон, општински прописи, интерни прописи или нова правила Начелства).
• Ризик од дискреционог права у санкцијама ако се не успоставе јасне процедуре и гаранције одбране.

Једини члан са ниским ризиком, члан 15, признаје потребу за очувањем права на имовину и избегавањем произвољних ограничења. Међутим, он не елиминише проблеме регулаторне компатибилности приликом давања овлашћења за санкционисање, суспензију или отказивање регистрација.

Мотивације пројекта

Посланик Тобијас Креспо оправдава иницијативу наводећи вертикални урбани раст и ширење стамбених модела који су открили практичне празнине у Закону 5038 и Регистру имовине. Његов аргумент наглашава хитну потребу за регулисањем власништва над имовином и заштитом хиљада корисника државног становања без коначних власничких права, као и регулисањем коегзистенције у условима краткорочног изнајмљивања и „маскираних хотела“.

Ову дијагнозу деле заинтересоване стране у сектору некретнина, које признају застарелост Закона 5038 упркос савременим изазовима. Међутим, начин на који закон додељује овлашћења и одговорности за регистрацију, регуларизацију и санкције је у супротности са важећим законима, посебно са Законом 108-05 и Законом 176-07.

Иако је иницијатива замишљена са легитимним циљем уређивања и заштите колективног живота у стамбеним зградама, ако буде усвојена без исправки, резултат би био правна несигурност, дуплирање прописа и институционалне контрадикције, што би довело у опасност породице корисника, власнике и тржиште некретнина уопште.

Овај четврти извештај часописа El Inmobiliario показује да се иза добронамерног предлога крију озбиљни регулаторни изазови: позив на буђење за оне који развијају, преиспитују и подржавају законодавни процес.

Сукоби и преклапања, поглавља V и VI