У ширем подручју Санто Доминга, вертикални раст и ширење некретнина одредили су темпо урбаног развоја током последње деценије. Нови торњеви, пословне зграде и комерцијални и стамбени пројекти сваке године трансформишу пејзаж. И док је ова економска динамика позитивна и пожељна, постоји структурни проблем који угрожава квалитет градског живота, безбедност грађана и саму вредност развоја: незаконито заузимање јавног простора, посебно тротоара и граница имања.
Овај феномен превазилази друштвене класе и секторе. Видимо га у маргинализованим насељима, као и у најексклузивнијим деловима града. У насељима попут Накоа, Пјантинија, Аројо Онда или округа Параисо, високе зграде и велики пројекти често „апсорбују“ тротоаре као да су део њиховог приватног власништва, украшавајући их жардињерама, приступним рампама, прилагођеним плочником или украсним елементима који потпуно негирају њихову првобитну функцију: да омогуће безбедан пешачки саобраћај.
И не говоримо само о импровизованим радионицама у стамбеним зонама или неформалним предузећима која задиру на тротоаре у радничким насељима. Такође говоримо о осигуравајућим друштвима, ауто-салонима, банкама и луксузним инвеститорима који граде до ивице својих имања и мењају јавни простор како им се прохте, често без надзора или последица.
Тротоар није луксуз. То је право
Поштовање тротоара и граница поседа није само естетско питање. То је фундаментални услов за урбани ред, мобилност и безбедност. Без функционалних тротоара, град постаје опасан за пешаке. Без одговарајућих удаљености, зграде се збијају једна уз другу, што отежава вентилацију, укида зелене површине, зачепљује системе за одводњавање атмосферских вода и смањује будућу вредност подручја.
Према подацима Доминиканске опсерваторије за урбанизам (ODU), 62% нових стамбених и пословних зграда изграђених између 2019. и 2023. године у урбаним подручјима Великог Санто Доминга не испуњава минималне услове за одмак од 3 до 5 метара утврђене општинским прописима. У многим случајевима, прописани предњи одмак од 3 до 5 метара се укида како би се добило паркинг место или додатна изграђена површина. Оваква пракса не само да крши Националне прописе о зонирању, већ директно штети квалитету непосредне околине и урбаног ткива у целини.
Технички извештај који је 2023. године представио Доминикански колеџ инжењера, архитеката и геодета (CODIA) открио је да је свака трећа прегледана грађевина у урбаним подручјима средње и више класе прекршила барем једну од обавезних граница и да општине немају систематске протоколе за инспекцију након добијања грађевинске дозволе.
У међувремену, истраживање Института за одрживу урбану мобилност (IMUS) показало је да је преко 68% тротоара у главном граду делимично или потпуно заклоњено предузећима, објектима, неовлашћеним рампама или паркираним возилима. У насељима попут Виља Хуана, Марија Ауксилиадора и Лос Прадос, више од 70% пешака хода улицом због недостатка простора на тротоарима. Другим речима, у већем делу града пешаци немају где да ходају, а да не ризикују своју безбедност.
Штавише, према Међуамеричкој развојној банци, инвестиције у добро дизајниране јавне просторе могу повећати вредност некретнина у њиховој непосредној околини за између 5% и 25%. Насупрот томе, пропадање јавних простора има тенденцију да има супротан ефекат: девалвацију, несигурност, пренасељеност и померање вредности некретнина ка другим, боље одржаваним подручјима.
Украдени тротоари утичу на вредност некретнина
Ова реалност директно утиче на вредности некретнина. Подручја где је јавни простор запуштен, заузет или хаотичан имају тенденцију да изгубе своју привлачност за купце, становнике и инвеститоре. Временом се овај губитак вредности претвара у ниже приносе, смањену закупнину, мање инвестиција и опште погоршање укупног стања подручја.
Контрадикторно је то што, док дискурси о брендирању града покушавају да пројектују Санто Доминго као модерну престоницу, отворену за туризам, повезану и са глобалним амбицијама, у пракси није загарантован минимални стандард урбаног достојанства: ходање тротоаром без препрека.
Као што ми је увек говорио један мој добар пријатељ, архитекта и урбаниста: „Жена не може да пређе два блока у штиклама тротоаром у Санто Домингу, а да не изађе на улицу или не угане зглоб.“ И та фраза, која можда делује анегдотски, тачно приказује критично стање нашег јавног простора.
Градови којима се дивимо брину се о ономе што ми дозвољавамо да се изгуби
Парадоксално је како стално црпимо инспирацију из градова попут Мадрида, Боготе, Њујорка или Мајамија, а игноришемо чињеницу да ови градови, упркос својој густини насељености и притиску на некретнине, љубоморно чувају своје тротоаре, улице, тргове, пешачке прелазе и правила урбане коегзистенције. Они то чине зато што разумеју да се урбани развој не може постићи жртвовањем онога што омогућава заједнички живот: јавног простора.
Градови попут Медељина, Сао Паола, Буенос Ајреса и Мексико Ситија покренули су процесе активног обнављања јавног простора, кажњавајући оне који заузимају тротоаре и захтевајући адекватне одстојања за нове градње, као део своје стратегије за побољшање квалитета живота у градовима и привлачење формалних инвестиција.
Ко је одговоран за ово?
Одговорност првенствено лежи на градским већима и општинским одељењима за урбанистичко планирање и надзор изградње. Они су задужени за преглед планова, одобравање градње, проверу усклађености са регулаторним прописима и примену санкција за прекршаје. Међутим, у пракси, већини ових канцеларија недостају оперативни капацитети, независност или политичка воља да се супротставе главним актерима у урбаном развоју. У међувремену, неред се укорењује.
Из развојног сектора, разумемо посвећеност која је укључена у спровођење пројеката и јачање економије, али то не сме постати бланко чек. Не може бити да, једноставном куповином земљишта и плаћањем дозволе од градског већа, инвеститор верује да има право да ради шта год жели. Надлежна агенција такође мора да интервенише и осигура да се јавни простор не жртвује у име раста.
Хитно је потребно ојачати ове институције, обезбедити им ресурсе, техничко особље и ефикасне правне алате. Али је такође неопходно да грађани, трговинска удружења и одговорни инвеститори проговоре, захтевају и промовишу поштовање јавног простора као неопходан услов за развој некретнина.
Закључак
Проблем украдених тротоара није мали. То није тривијалан детаљ. То је дубок симптом како је град замишљен и ко има право да га заузме. Јер када се украде тротоар, то није само кршење техничког прописа. То је једини простор где смо сви једнаки, где није битно да ли возите или ходате, да ли поседујете зграду или не, да ли сте купац или пролазник.
Ако и даље дозвољавамо да високе зграде елиминишу препреке, да предузећа заузимају тротоаре и да нико не спроводи прописе, не само да ћемо изгубити мобилност. Изгубићемо наш град.
А без града, нема вредности некретнина која се може одржати током времена.
