Од Индире Десанглс
Специјално за El Inmobiliario
Када ваше пословање расте и дође време да проширите пословање на нову канцеларију, малопродајни простор или складиште, лако је фокусирати се на проналажење савршене локације и превидети уговорне детаље који могу имати дугорочни утицај. Један такав кључни детаљ је клаузула о годишњем повећању закупнине у уговорима о комерцијалном закупу.
Шта се може десити ако не обратите пажњу на ову клаузулу?
У многим случајевима, предузећа се суочавају са неочекиваним повећањем закупнине које озбиљно утиче на њихов новчани ток, што отежава финансијско планирање. Данас ћу објаснити шта је годишња клаузула о повећању закупнине, зашто је толико важна и који су најбољи начини за ефикасно преговарање.
Шта је клаузула о годишњем повећању закупнине?
Клаузула о годишњем повећању закупнине је одељак у уговорима о комерцијалном закупу којим се предвиђа како ће се закупнина прилагођавати из године у годину. Ово се ради како би се одразиле промене у економији, као што је инфлација, и како би се осигурало да вредност некретнине не опада због флуктуација на тржишту.
Важно је напоменути да ова клаузула није стандардна и да се може преговарати у зависности од потреба обе стране, станодавца и закупца.
Опције за преговарање о повећању годишње закупнине: Која је најбоља за вашу компанију?
Постоје различите методе за утврђивање повећања годишње закупнине у уговору о закупу. У зависности од стратегије коју одаберете, могли бисте имати већу контролу над својим буџетом и избећи непријатна изненађења. Ево главних алтернатива:
1. Фиксно процентуално повећање:
Ово је можда најједноставнији метод за разумевање и преговарање. Обе стране се слажу око фиксног процентуалног годишњег повећања закупнине, које може да се креће од 2% до 5%, а у неким случајевима и до 10%, у зависности од економског контекста и односа између страна.
Предности:
Предвидљивост. Тачно знате колико ће вам се приход повећавати сваке године и можете дугорочно планирати буџет.
Лако је преговарати. Обе стране се слажу око цифре, чиме се елиминише неизвесност.
Недостаци:
Не одражава увек стварне економске флуктуације. Ако је инфлација виша од договореног процента, станодавац може сматрати да његова некретнина губи вредност.
2. Повећање на основу индекса потрошачких цена (CPI):
Флексибилнија опција, боље усклађена са економском реалношћу, јесте да се повећања заснивају на индексу потрошачких цена (CPI) Сједињених Држава, тачније на CPI-U (индексу потрошачких цена за све урбане потрошаче). Овај индекс мери промене цена робе и услуга и одражава инфлацију.
Предности:
Праведно прилагођавање. Одражава стварне трошкове живота, чинећи их уравнотеженијим за обе стране.
Штити од несразмерних повећања.
Недостаци:
Непредвидивост. Повећања зависе од спољних фактора, тако да бисте се могли суочити са прилагођавањима која су већа или мања од очекиваних.
Тешкоће у преговорима. Неки закупци се могу осећати непријатно ослањајући се на индекс који не контролишу.
Можете проверити ИПЦ на веб страници Министарства рада САД овде: www.bls.gov/cpi/
3. Комбинација ИПЦ + процента
: Хибридна опција је комбиновање повећања заснованог на ИПЦ са фиксним процентом, на пример, ИПЦ + 2%. Ово вам омогућава да прилагодите закупнину према инфлацији, али додаје маржу која осигурава да станодавац одржава вредност своје некретнине.
Предности:
Заштита од ниске инфлације. Ако је ИПЦ низак, фиксни проценат осигурава да станодавац добије разумно минимално повећање.
Флексибилност. Комбинује најбоље од обе опције.
Недостаци:
Потенцијално већа повећања. Додавањем фиксног процента индексу потрошачких цена, могли бисте се суочити са већим повећањима ако је инфлација висока.
4. ИПЦ са „доњом и горњом границом“
Још једна веома корисна опција је договор о повећању на основу ИПЦ-а, али са доњом и горњом границом. То значи да повећање никада неће пасти испод минимума нити прећи максимум, без обзира на то шта се дешава са инфлацијом. На пример, могли бисте се договорити о минималном повећању од 2% и максималном од 5%.
Предности:
Контрола и безбедност. Штити вас од прекомерних повећања, али и осигурава да станодавац сваке године добије разумно прилагођавање.
Договорена флексибилност. Обе стране су јасне у погледу ограничења прилагођавања.
Недостаци:
Сложеност у преговорима. Може бити тешко договорити се о одговарајућем распону између станодавца и закупца.
Шта је са депозитом за сигурност? И он је важан.
Не само да је потребно прилагодити месечну кирију, већ је потребно и поново израчунати депозит ако дође до повећања цене закупнине. Генерално, депозит је еквивалентан двомесечној кирији, тако да ако кирија порасте, депозит такође треба прилагодити како би одражавао нову вредност.
Закључак: Преговарајте мудро како бисте избегли изненађења.
Укратко, преговарање о клаузули о повећању годишње закупнине у вашем корпоративном уговору о закупу је кључно за заштиту финансијске стабилности ваше компаније. Без обзира да ли се одлучите за фиксни проценат, прилагођавање на основу индекса потрошачких цена (CPI) или комбинацију оба, важно је да обе стране буду јасне у вези са условима.
У променљивом економском окружењу, добро договорена клаузула о повећању може направити разлику између стабилног уговора и оног који на крају утиче на ваше пословање.
Аутор је: Специјалиста за комерцијалне и корпоративне некретнине, са више од 20 година искуства на националном тржишту.
