Од Џоан Фелиз Валојс
Специјално за El Inmobiliario
Пунта Кана, са својим идиличним плажама и обећавајућим тржиштем краткорочног изнајмљивања, постала је магнет за међународне инвеститоре. Обећања о пасивном приходу од 1.600 долара месечно и просечна стопа попуњености од 62% стварају атрактивну слику за оне који желе да диверзификују своје приходе кроз некретнине. Међутим, иза ове идиличне слике крију се кључни аспекти које сваки инвеститор треба да узме у обзир. Реалност је да није све ружичасто, а разумевање ризика и изазова може направити разлику између успеха и горког разочарања.
Просеци који не говоре целу причу
Иако процене просечног прихода (120 долара дневно и 62% попуњености) делују примамљиво, ове бројке се не односе подједнако на све некретнине. Недавне студије показују да само 25% најексклузивнијих некретнина постиже ове нивое прихода, док стандардне јединице генеришу просечно 900 долара месечно – што је значајна разлика од почетних очекивања.
Просечна стопа попуњености од 62% такође значи да су многе некретнине празне више од трећине године, остављајући власнике са фиксним трошковима и недовољним приходима да их покрију. Ово посебно погађа почетнике инвеститоре који нису упознати са динамиком локалног тржишта.
Сезоналност као одлучујући фактор
Ослањање Пунта Кане на шпиц сезоне један је од највећих изазова за инвеститоре. Подаци Удружења хотелијера и туризма Доминиканске Републике (ASONAHORES) показују да током главне сезоне (од децембра до априла) стопе попуњености туристичких смештаја достижу 90-95%, али током ниске сезоне (од маја до јуна и од септембра до новембра) падају на 35-40%, што драстично утиче на приходе од изнајмљивања.
Да би се ублажила ова сезонска карактеристика, процењује се да 60% власника у том подручју прибегава агресивним попустима, али то смањује профитне марже и не гарантује увек одрживу попуњеност.
Засићено и конкурентно тржиште
Са преко 6.000 некретнина наведених на платформама попут Airbnb-а и Vrbo-а, Пунта Кана се суочава са све већим засићењем. Штавише, нови развој некретнина, који повећавају понуду за 15-20% годишње, смањују просечне цене ноћења. На пример, некретнине које су раније наплаћивале 150 долара по ноћењу сада су приморане да снизе цене на 100 долара или мање како би биле конкурентне.
Засићеност такође приморава власнике да улажу у надоградње и додатне услуге, повећавајући трошкове и смањујући нето профит.
Скривени трошкови које треба узети у обзир
Привлачност пасивног прихода често прикрива праве трошкове одржавања некретнине у Пунта Кани. Према проценама локалних управника некретнина:
Одржавање: Тропска клима и салинитет резултирају просечним годишњим трошковима поправке од 2.500 до 3.500 долара.
Управљање закупом: Ангажовање агенције за управљање кошта између 15% и 25% месечног прихода, што може значајно смањити профит.
Порези и прописи: Локални порези и додатне таксе могу се сабрати између 1% и 3% вредности некретнине годишње.
Ризици својствени туризму
Пандемија COVID-19 имала је трајан утицај на туристичко тржиште Пунта Кане. Током месеци најстрожег закључавања, стопе попуњености су пале на 10-15%, што је проузроковало значајне губитке за власнике некретнина. Штавише, регион је веома осетљив на екстремне временске прилике.
Мит о покривању кредита приходима од закупнине
Једна од најчешћих грешака коју инвеститори праве је претпоставка да ће приход од закупнине у потпуности покрити отплате хипотеке. Реалност је да је у Пунта Кани ово мало вероватно због сезонских трошкова, скривених трошкова и засићености тржишта. На пример, стан са хипотеком од 200.000 долара и просечном каматном стопом од 6% захтевао би месечне отплате од око 1.200 долара, док се нето приход од закупнине, узимајући у обзир просечну стопу попуњености од 62% и трошкове одржавања, креће између 800 и 1.000 долара. Ово оставља мањак који власник мора да покрије другим ресурсима.
Међутим, профитабилност се значајно побољшава за инвеститоре са већим почетним капиталом. Они који купују директно или финансирају само мали проценат вредности некретнине суочавају се са мањим финансијским притиском и могу реинвестирати приход од закупнине у побољшања или диверзификацију портфолија. Овај стратешки приступ омогућава максимизирање профита и минимизирање ризика, посебно на тржишту које је конкурентно као што је Пунта Кана.
Закључак: Инвестиција са потенцијалом, али не и без ризика
Улагање у Пунта Кану може бити атрактивна прилика за оне који су спремни да истражују, планирају и преузму прорачунате ризике. Међутим, није све глатко. Изазови попут сезонског утицаја, засићености тржишта, скривених трошкова и зависности од туризма чине ову инвестицију мање сигурном него што многи промотери сугеришу.
Ако размишљате о улагању у овај карипски рај, запамтите да су реалистичан поглед и добар савет ваши најбољи савезници. Пажљиво процените бројке, потражите поуздане локалне смернице и планирајте стратегије за диверзификацију својих прихода. На овај начин можете доносити информисане одлуке и минимизирати ризик да се ваш инвестициони сан претвори у ноћну мору.
Аутор: Он је МБ, специјалиста за дигитални маркетинг, руководилац операција грађевинске компаније Incaribe, са више од 10 година искуства у грађевинском и туристичком сектору.
