Нови закон опорезује капиталне добитке од некретнина по фиксној стопи, али не дефинише праг на којем се примењује. Док извршна власт не изда прописе, свака трансакција на секундарном тржишту носи неодговорену пореску променљиву
САНТО ДОМИНГО – Закон 30-26 створио је нови порез, јасан по стопи, али нетранспарентан по основи. Члан 14 тог закона, донет 18. јуна 2026. године, утврђује да капитални добици остварени продајом некретнина у власништву физичких лица подлежу порезу од 10%, као једнократној и коначној уплати.
Каматна стопа је записана. Оно што није записано је одговор на питање које је сваком продавцу некретнине потребно пре потписивања: 10% на шта?
На то питање још увек нема званичан одговор. А док га нема, секундарно тржиште некретнина функционише са нерешеном пореском променљивом која директно утиче на преговоре о цени сваке трансакције.
| Концепт | Шта закон дефинише / шта не дефинише |
|---|---|
| Оцена | 10% на капиталну добит (члан 14, Закон 30-26) |
| Карактер | Једнократна и коначна уплата |
| Период поравнања | Шест месеци од датума завршетка преноса |
| Пореска основица | Није дефинисано у правном тексту — чека се на доношење регулативе |
| Прилагођавање инфлацији | Не помиње се да ли се примењује или да ли се односи на члан 289 Пореског закона |
| Наслеђена имовина | Трошкови аквизиције нису наведени |
| Побољшања која се могу одбити | Није одређено |
| Регулација | Није објављено до датума овог извештаја |
Шта је раније рекао порески закон?
Да бисмо разумели величину јаза, корисно је почети са оним што је доминикански порески систем имао раније. Члан 289. Наслова II Пореског законика, објављен у законодавној библиотеци Генералне дирекције за унутрашње порезе, прецизно дефинише како се капитални добици који подлежу опорезивању утврђују у оквиру општег режима: трошкови стицања или производње, прилагођени инфлацији, биће одбијени од цене или вредности одговарајуће имовине, у складу са одредбама члана 327. овог Наслова и његових прописа.
Другим речима, профит није продајна цена. То је разлика између онога што продавац данас добија и онога што је првобитно платио за артикал, прилагођена акумулираној инфлацији.
Ако је особа купила стан 2010. године за 3.000.000 RD$ и данас га прода за 9.000.000 RD$, опорезива добит није 9.000.000 RD$ или 6.000.000 RD$: то је разлика између продајне цене и првобитне цене прилагођене инфлацији током протеклих 15 година, што би значајно смањило опорезиву основицу.
Овај механизам прилагођавања инфлацији има прецизну техничку сврху. Када економисти говоре о опорезивању реалног профита за разлику од номиналног профита, управо ово мисле: без прилагођавања инфлацији, влада би опорезовала део повећања вредности који не представља ново богатство, већ једноставно ефекат времена на куповну моћ новца.
Централна банка Доминиканске Републике, у свом радном документу „Израда индекса цена становања за Доминиканску Републику“, који је припремио Јохан Феликс Роса из Одељења за монетарно програмирање и економске студије у августу 2021. године, прецизно документује да је праћење вредности некретнина релевантно за економску политику јер њихове флуктуације мешају реалне и номиналне компоненте које морају бити раздвојене за исправно мерење.
Шта Члан 296-1 каже, а шта не каже
Нови члан 296-1, уведен чланом 14 Закона 30-26, утврђује да ће капитални добици остварени отуђењем непокретности од стране физичких лица бити подложни порезу од 10% као једнократној и коначној уплати.
Члан утврђује период поравнања, шест месеци од завршетка преноса, и утврђује применљиве изузетке: главно пребивалиште реинвестирано у ново главно пребивалиште у истом периоду, особе старије од 65 година које преносе своје главно пребивалиште и правна лица чија је делатност искључиво власништво над непокретностима које нису намењене за комерцијалне активности.
Оно што Члан 296-1 не дефинише јесте пореска основица. Не прецизира да ли се профит обрачунава као продајна цена умањена за трошкове стицања прилагођене инфлацији, што је формула у Члану 289 Пореског законика за општи режим. Не прецизира да ли се катастарска вредност користи као референца. Не утврђује који документ доказује првобитне трошкове стицања када је некретнина купљена пре неколико деценија, када су евиденције биле другачије или када акт одражава вредност која се веома разликује од стварно плаћене цене – пракса која је историјски била уобичајена на доминиканском тржишту.
Члан 296-1 такође не помиње експлицитно члан 289 за израчунавање пореске основице. Овај недостатак референце је технички значајан: нови режим од 10% уводи се као једнократна и коначна уплата, различита од општег режима пореза на доходак, и не укључује путем референце правила о утврђивању добити из претходног режима.
Три сценарија за обраду
Први случај се односи на имовину стечену пре много година са тапијом по катастарској вредности. Ако DGII (Главна управа за унутрашње приходе) користи вредност у тапији као трошак стицања, која може бити знатно нижа од стварно плаћене цене, опорезива основица би била вештачки надувана, стварајући порез на добит који у пракси није постојао у тој мери.
Други случај се тиче наслеђене имовине. Када појединац наследи имовину, а затим је прода, колика је стицајна цена? Да ли је то вредност проглашена у оставинском поступку? Катастарска вредност у време смрти покојника? Цена коју је покојник првобитно платио? Закон 30-26 ово не прецизира, а нови члан 296-1 не садржи никакав механизам за решавање ове ситуације.
Трећи сценарио је најчешћи на тренутном тржишту: купац који је купио некретнину у претпродаји, плаћа рате током изградње, а сада продаје завршену некретнину. У овом случају, трошак набавке је збир плаћених рата плус првобитни трошкови затварања. Законски текст не дефинише како доказати овај трошак Генералној дирекцији за унутрашње приходе (DGII) и да ли су дозвољени одбици за побољшања извршена на некретнини.
Утицај на преговоре о цени
Неизвесност око пореске основице има непосредне и мерљиве последице на секундарном тржишту: неизвесно пореско оптерећење се преноси на преговоре о ценама.
Ако продавац не зна колико ће пореза платити, обично тај ризик урачунава у тражену цену. Ако ни купац не зна колико ће морати да плати у трансакцији, неизвесност постаје премија ризика која може поскупети посао за обе стране.
Организација за економску сарадњу и развој упозорава, у свом радном документу „Опорезивање капиталних добитака: Искуства и изазови земаља“ (Дијана Хурани и Сара Перет, Радни документ ОЕЦД о опорезивању бр. 72, фебруар 2025), да системи опорезивања капиталних добитака који не решавају адекватно питање одређивања пореске основице имају тенденцију да поткопају правичност, уводе економске дисторзије и ограничавају потенцијал прихода.
У истом документу се наводи да је један од технички најјачих аргумената за пажљив третман ових добитака управо потреба за одвајањем инфлаторне компоненте од стварног повећања вредности, иста разлика коју је члан 289. Пореског законика Доминиканске Републике уградио у општи режим и коју нови члан 296-1 нити понавља нити експлицитно одбацује.
Шта закон јасно дефинише
Није све двосмислено. Члан 296-1 је прецизан у три тачке које би заинтересоване стране у сектору требало да имају у виду.
- Рок: порез мора бити плаћен у року од шест месеци од завршетка преноса, што у практичном смислу значи шест месеци од датума нотарског акта или регистрације код надлежног органа за некретнине, зависно од случаја.
- Изузећа: Добит је изузета од пореза када се укупан износ добијен продајом главног пребивалишта реинвестира у куповину новог главног пребивалишта у року од истих шест месеци. Изузеће је сразмерно када је реинвестирање делимично. И потпуно је, без икаквог услова реинвестирања, када је продавац особа старија од 65 година која преноси своје главно пребивалиште.
- Дефинитивна природа: 10% је једнократно и дефинитивно плаћање, што значи да овај приход није укључен у прогресивну скалу продавцевог ISR-а нити ствара додатне обавезе за овај концепт.
Питања у вези са прописима
Извршна власт је одговорна за доношење прописа за примену Закона 30-26, који морају, између осталог, да прецизирају: како се утврђује опорезива основица капиталних добитака од некретнина, која документа доказују трошкове стицања, да ли се корекција за инфлацију предвиђена чланом 289 Пореског законика примењује на нови режим од 10%, како се третира наслеђена имовина и да ли су дозвољени одбици за документована побољшања.
Док такви прописи не постоје, свака трансакција на секундарном тржишту некретнина носи напомену о пореском ризику коју продавци, купци, агенти и финансијери морају експлицитно укључити у своју анализу. Игнорисање пореског ризика не елиминише ризик; једноставно га претвара у скривени трошак који ће неко - продавац, купац или обоје - на крају сносити.
Консултовани извори:
- Закон бр. 30-26 о мерама за економски раст, поједностављење пореза и ублажавање међународне кризе, члан 14 (нови члан 296-1 Пореског законика), објављен 18. јуна 2026. године.
- Порески закон Доминиканске Републике, Наслов II, Члан 289 — Капитална добит. Генерална дирекција за унутрашње порезе. dgii.gov.do
- Централна банка Доминиканске Републике. „Израда индекса цена становања за Доминиканску Републику“. Јохан Феликс Роса, Одељење за монетарно програмирање и економске студије. Радни документ, август 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Хурани, Д. и Пере, С. (2025). „Опорезивање капиталних добитака: Искуства и изазови земаља“. OECD Taxation Working Papers, бр. 72. OECD Publishing, Париз. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
Препоручена литература:
