Преузето са BBC News Mundo
И једна од првих жртава овог новог приступа Пекинга је други највећи грађевински предузетник у земљи по броју продаја.
Гигант Евергранд пролази кроз тешка времена која су га довела на ивицу банкрота. Компанија је оптерећена огромним дугом који износи приближно 300 милијарди америчких долара.
Акције компаније су пале за 80% од почетка ове године, што се поклопило са пооштравањем прописа које су прошле године увеле кинеске власти.
Током лета 2020. године, Пекинг је увео правило највећим инвеститорима у некретнине, захтевајући од њих да ниво дуга држе испод одређених показатеља или „3 црвене линије“ које се односе на ликвидност, имовину или дуг компанија.
„Куће су за живот, а не за спекулације“, рекао је кинески председник Си Ђинпинг 2017. године.
Што се тиче Еверграндеа, власти су назначиле да неће бити потпуног спасавања; то јест, дозволиће компанији да пропадне ако не може да пронађе новац да исплати своје повериоце продајом имовине или делова пословања.
Међутим, многи аналитичари верују да ће држава вероватно национализовати више од 1,5 милиона кућа које Евергранде гради у Кини како би спречила породице да пате ако конгломерат на крају пропадне.
Кинеско тржиште некретнина је заиста нетипично.
У просеку, 90% грађана поседује своје домове: скоро 87% у урбаним подручјима и близу 96% у руралним подручјима, према студији о становању у Кини коју је спровео Универзитет у Олбанију, Сједињене Америчке Државе.
То је једна од највиших стопа на свету.
Поређења ради, у Сједињеним Државама само 65,3% грађана поседује своје домове, док у Немачкој тај проценат износи 51,1%.
Како је за BBC Mundo објаснио Дијего Фернандез Елисес, генерални директор за инвестиције у компанији A&G, „главни циљ кинеске владе је општи просперитет , а чињеница да толико грађана поседује своје домове чини га сектором који ни под којим околностима не сме пропасти“.
„Заједнички просперитет“ на који се Фернандез позива је слоган најновије кампање коју промовише кинески председник, којом покушава да „смањи огроман јаз у богатству који угрожава економски успон земље и легитимитет владе Комунистичке партије“, јавља Ројтерс.
„Према најновијим статистикама кинеске владе, грађевинарство и даље чини око 30% укупне запослености и стога је превише важно да би се игнорисало“, каже Ив Бонзон, руководилац швајцарске приватне банке Јулијус Бер.
У економском жаргону, то се назива „превелико да би пропало“, или барем да би потпуно пропало.
Иза овог високог процента власника стоје неки фактори који су деценијама подстицали ширење сектора обележеног градовима духова, напуштеном инфраструктуром и дивљим моделом градње, са претерано високим ценама.
Земља је 2020. године ушла у оно што је познато као „ера од 10.000 јуана (1.318 евра, 1.548 америчких долара)“, што се односи на чињеницу да је просечна цена по квадратном метру остала изнад тог износа неколико узастопних месеци, објашњава агенција ЕФЕ у недавној анализи.
„Кинески сан“
Један од важних фактора који је допринео балону је културни.
„Богатство кинеских домаћинстава заснива се на циглама, цементу и спекулативном жару. Али са културне стране, не постоји само тежња да се буде власник имовине, већ и неписани друштвени захтев да, на пример, када се венчавате, морате поседовати имовину“, објашњава Сем Лекорну, извршни директор и суоснивач компаније Stonehorn Global Partners.
„Не много Кинеза разматра изнајмљивање као своју прву опцију. Поседовање некретнине у Кини је, по дефиницији, еквивалент америчког сна“, додаје он.
Пре нешто више од 20 година, кинески сектор некретнина није постојао.
„Током већег дела друге половине 20. века, Кина је била масовно јавно друштво које је изнајмљивало некретнине, где је приватно власништво чинило мање од 30%. Становање се сматрало социјалном помоћи коју је социјалистичка влада пружала уз велике субвенције“, каже у једној студији Јућин Хуанг, професор на Одсеку за географију и планирање Универзитета у Олбанију, САД.
„Међутим, Кина је 1990-их покренула реформе како би приватизовала и комерцијализовала свој стамбени систем, као део своје тржишне транзиције“, додаје он, мислећи на процес отварања који је довео до експлозивног економског раста земље, посебно након њеног уласка у Светску трговинску организацију 2001. године.
Безбедна инвестиција
Још један фактор који је годинама доприносио куповини кућа била су строга ограничења страних инвестиција.
Кинеским грађанима је тада остало само домаће тржиште.
„Ако погледамо контроле капитала које постоје у Кини и узмемо у обзир имовину у коју су дозвољена улагања, некретнине су омиљене. А многи Кинези поседују више од једне некретнине. Можда имају други или чак трећи дом“, рекао је Лекорну за BBC Mundo.
Оно што често издваја ово тржиште од било ког другог у свету јесте то што купци обично „плаћају почетни депозит који је еквивалентан 50% цене куће или чак купују директно у готовини“, каже оснивач компаније Stonehorn Global Partners.
Коришћење банкарских кредита, стога, није толико интензивно као у другим великим економијама.
„За разлику од онога што се догодило у Сједињеним Државама са такозваном субприм хипотекарних кредита, Кинези не купују масовно своје куће дуговима.“
Па како то раде?
„Банка за маму и тату“
За синове, посебно, то пада на „банку маме и тате“, коју подржава тржиште бракова.
Због политике једног детета, у Кини има приближно 30 милиона више мушкараца него жена које траже партнере, према последњим званичним подацима.
Кинески родитељи знају да се шансе њихове деце за брак повећавају ако поседују кућу.
„Уобичајено је да муж обезбеди кућу“, објаснила је за BBC 2017. године Ђиеју Лиу, заменица директора Кинеског SOAS института, када је откривено да 70% миленијалаца (између 19 и 36 година) поседује кућу.
Веома економично
„Пошто су плате младих људи тако ниске, од породице мужа се очекује да преузме одговорност за куповину куће на име свог сина или да плати депозит. Многе љубавне приче се завршавају неуспехом ако мушкарци не могу да обезбеде брачни смештај“, додала је она.
Ово је такође отежавано чињеницом да се старији чланови породице често усељавају са својом децом у њиховим познијим годинама.
Стога, многи ту инвестицију у име свог сина или ћерке виде као инвестицију у будућност целе породице.
„Породична банка“ је такође први ресурс за оне који траже други дом, јер обраћање родитељима, бакама и декама или чак тазбини није неуобичајено у веома штедљивој кинеској култури.
Случај Евергранде
Подстакнута свим овим факторима, последњих деценија индустрија некретнина је порасла са великим профитима, што је у неким секторима измакло контроли.
Сектор некретнина азијског гиганта почео је да се прегрева крајем 1990-их, када су регулатори у то време дали одрешене руке „бум“ кинеске
Компаније попут Евергранда почеле су да се шире у секторе хране, енергетике, па чак и забаве, куповином фудбалског тима, и прошириле су своје циљеве како би укључиле развој некретнина у иностранству.
Ова експанзија је постигнута банкарским задужењем или финансирана депозитима купаца кућа у Кини.
самоуправе и централна влада одиграле су кључну улогу у овом расту.
„Поред приватизације постојећих јавних станова и укидања пружања субвенционисаних станова за изнајмљивање, [влада] је ватрено подстицала развој приватног становања и власништва “, наводи професор Хуанг у свом извештају
У Кини, земља припада држави.
Свака компанија или организација која жели да развије пројекат, било да је стамбени, индустријски или комерцијални, мора да добије право коришћења тог земљишта.
Међутим, ово право коришћења има временско ограничење; у случају стамбених пројеката, оно је 70 година, након чега држава може обновити или опозвати наведено право коришћења.
Зато инвеститори у некретнине обично не купују парцеле и не држе их неразвијене годинама док им вредност не расте, као што се то ради у другим земљама.
„Влада генерално продаје земљиште [на коришћење] селективно и у том процесу добија новац од продаје земљишта, што је важан извор државних прихода“, наставља Лекорну.
Поред чињенице да сектор некретнина запошљава милионе људи у Кини, тачно је рећи да су власти на различитим нивоима имале интерес да модел настави да функционише, додаје стручњак.
Улога банака
Да би се разумео балон и могући домино ефекат кризе Евергранде, улога банака, које такође контролише држава, је од суштинског значаја.
„ Кинеске банке, осигуравачи и фондови су последњих година обезбедили значајно финансирање , а велика изложеност кинеских банака сектору некретнина један је од најзначајнијих ризика са којима се суочава кинески финансијски систем“, каже Еико Сиверт, директорка агенције за рејтинг Scope Ratings.
Компанија је снизила очекивања раста за Кину на 8,6% за 2021. годину, са 9,3%, због „слабости кинеског сектора некретнина, која је већ успорила националну економску активност ове године“, додаје се.
Зато се аналитичари слажу да су потенцијални друштвени немири које ствара више од милион недовршених кућа које Евергранде има већи проблем од самог дуга.
„Највећа светска политичка странка је такође и највећи власник имовине Има снажан интерес да интервенише и искористи сву своју моћ како би спречила даље немире“, наводи Лекорну, мислећи на оно што ће бити најнепосреднији циљ Пекинга: да осигура да грађани не пате и да наставе да верују у „кинески сан“.
