Од Жоан Фелиз
Специјално за El Inmobiliario
У многим великим светским метрополама, неконтролисано ширење градова имало је јасну, али тиху последицу: егзодус породица из центра града у предграђа. То је случај у Њујорку, где живот на Менхетну – поред тога што је скуп – представља свакодневну борбу против саобраћаја, недостатка простора и урбаног стреса. Као одговор на то, хиљаде људи су одлучиле да се населе на Лонг Ајленду, у Квинсу, Бруклину или чак Њу Џерзију, путујући свакодневно на посао у граду.
Исто се дешава и у Мексико Ситију, где су се они који траже више простора, сигурности и мира преселили у општине попут Куаутитлана, Тескока и Екатепека. У Лими, окрузи попут Ла Молине и Пачакамака апсорбовали су оне који више не могу да толеришу саобраћајни хаос и густину насељености централнијих подручја. Ове појаве деле заједнички образац: градови који су расли без ефикасног планирања, где брзи вертикални развој није праћен пропорционалним повећањем инфраструктуре или услуга.
Санто Доминго није изузетак
Последњих година, наш главни град је прошао кроз масовну вертикализацију која је променила његову силуету и урбану динамику. Оно што је почело са изолованим луксузним пројектима претворило се у лавину кула које преобликују традиционалне четврти попут Пјантинија, Еваристо Моралеса, Ла Еспериље, Бела Висте и Сераљеса. Тамо где је некада живела једна породица у једноспратној кући, данас 40 или 50 породица живи у кули од 10 до 20 спратова. Свака породица поседује најмање једно возило.
Модерност или прерушени неред?
На први поглед, то може изгледати као знак развоја: више стамбеног простора, више инвестиција, више динамике. Али, након детаљнијег прегледа, јасно је да се вертикални раст Санто Доминга одвија на начин који је одвојен од свеобухватног урбанистичког планирања. А то има последице.
Саобраћај, на пример, један је од највидљивијих и најкритичнијих ефеката. Пренатрпаност возилима на улицама пројектованим за мању густину насељености зачепила је главне путеве, повећала саобраћајне гужве и негативно утицала на квалитет живота свих, укључујући и оне који живе у овим новим торњевима. Многи пројекти су изграђени са само 1,2 паркинг места по јединици, у областима где свака породица поседује два или више возила. Улице, којима већ недостају функционални тротоари, постају импровизовани паркинзи.
Дистрикт се празни... и постаје све гушћи
Иронично, што се више високих зграда гради, то више породица средње и више средње класе одлучује да напусти Национални округ у потрази за мирнијим, безбеднијим и мање загушеним животом. Селе се у подручја попут Санто Доминго Естеа, Санто Доминго Нортеа, Лос Алкаризоса, Педра Бранда или Ла Гвајиге, па чак и на дестинације попут Пунта Кане или Харабакое. Главни град, иронично, остаје са аутомобилима... и без сталних становника.
Ова појава има дубоке урбане и друштвене импликације. Много се гради, али није нужно и стабилно насељено. Многе од ових јединица завршавају у краткорочним закупнинама, са великом прометом становника, не успевајући да створе одрживе заједнице или право урбано ткиво.
Илузија луксуза наспрам недостатка станова
Према подацима Централне банке, грађевинарство представља приближно 10% БДП-а Доминиканске Републике, што показује значај овог сектора за економију. Међутим, овај раст није био довољан да смањи дефицит становања, који прелази 900.000 јединица. Од тога, више од 600.000 су квалитативни дефицити, а приближно 300.000 су квантитативни дефицити, према подацима Националног завода за статистику (ONE) и Министарства за становање, станиште и зграде (MIVHED).
Многе нове солитернице су усмерене ка премиум сегменту, са ценама које се крећу од 150.000 до 350.000 америчких долара или више. А просечни Доминиканац? Они су изостављени. Грађевински бум не решава најосновнију потребу: приступ пристојном становању за већину.
Преоптерећена инфраструктура, урушене услуге
Опсерваторија јавних политика УАСД-а упозорила је да насеља попут Накоа, Ла Хулије и Мирадор Нортеа већ имају засићене санитарне и електричне мреже, док раст становништва без подршке јавних простора, зелених површина, одводњавања олујних вода или оближњих школа ствара неудобан и искључив град.
Број грађевинских дозвола се повећавао из године у годину. Само у 2023. години, MIVHED је одобрио више од 1.700 лиценци, од којих су многе за вертикалне пројекте вишестамбених зграда. Али ово убрзање није праћено ажурирањем планова коришћења земљишта или редизајном путева како би овај раст био одржив. Резултат: град у нереду.
А каква је улога власти?
Градска скупштина Националног округа и друге општинске агенције су преоптерећене темпом развоја. Одељење за урбанистичко планирање нема ажурирани мастер план, а многе одлуке изгледа више одговарају непосредним интересима него визији одрживог града.
Недостатак координације између ентитета као што су INTRANT, Јавни радови, CAASD и градских већа довео је до тога да торњеви расту, али без тротоара, без приступа, без одводњавања, без планирања.
Град за гледање, а не за живот у њему
Силуета Санто Доминга постаје све импресивнија. Куле, многе беспрекорног дизајна, привлаче пажњу локалних и страних инвеститора. Али град се не мери само по висини, већ по квалитету живота који нуди својим грађанима.
Данас се суочавамо са приликом: да исправимо свој курс пре него што буде прекасно. Потребне су нам модерне политике урбанистичког планирања, учешће урбаниста у процесима одобравања, подстицаји за уравнотежен развој и приступ изградњи градова усмеренији на човека.
Закључак: проблем није торањ, већ импровизација
Изградња навише није грешка. У ствари, то је веома успешно урађено у многим градовима. Али тај успех је повезан са свесним планирањем, инфраструктуром, ефикасном мобилношћу, адекватним услугама и дугорочном визијом.
У Санто Домингу још увек имамо времена. Вертикални развој може бити савезник урбаног развоја... али само ако се ради одговорно, уз податке, техничко вођство и колективну визију за будућност града.
