Рејтинг агенција Фич такође предвиђа номинални пад цена некретнина у САД од 5%. То значи да ће цене пасти за 5% без обзира на инфлацију, што ће реално резултирати још већим падом цена некретнина.
Аналитичари и овлашћене фирме наводе да је америчко тржиште некретнина све ближе тврдом слетању, и иако стручњаци искључују могућност пада попут оног из 2007-2008, неки водећи тржишни индикатори предвиђају значајан „врхунац“ цена станова и активности на тржишту некретнина уопште, што би заузврат могло погоршати предвидљиву рецесију са којом ће се САД суочити у наредним кварталима.
Индекс продаје кућа у закљученом поступку (PHSI) пао је за 4,6% у октобру, са међугодишњим падом броја трансакција у закљученом поступку који се приближио 37%, што је највећи пад у историји ове бројке, према подацима шпанског финансијског листа El Economista.es.
Инвеститори и економисти пажљиво прате овај индикатор јер често предвиђа кретања на тржишту некретнина, како у погледу цена, тако и укупне активности унутар сектора. Национално удружење агената за некретнине (NAR), организација која објављује овај индикатор, објашњава да је индекс предстојеће продаје кућа водећи индикатор за сектор становања, заснован на предстојећој продаји постојећих некретнина.
Продаја се појављује као у току када је уговор потписан, али трансакција још није финализована. Продаја се обично завршава у року од једног или два месеца од потписивања. Када овај индикатор нагло падне, то је зато што активност куповине и продаје почиње да се успорава из неког разлога.
Фич Рејтингс, у извештају el inmobiliario објављеном ове недеље, напомиње да ће „тражња у САД наставити да опада током 2023. године, што ће додатно смањити цене кућа. Значајно виши трошкови хипотеке (просечна отплата је порасла за више од 50% од 2021. године) утицаће на купце који први пут купују некретнину и оне који желе да надограде своју некретнину“. У извештају се додаје: „Инвеститори у некретнине су почели да се повлаче и остаће по страни током 2023. године“.
Поплава негативних података
Поплава података који се сваког месеца објављују оel inmobiliario одражава исти тренд, иако се међу широким спектром негативних индикатора истичу подаци о продаји постојећих кућа за октобар, објављени средином новембра. Ово је још једна кључна статистика NAR-а за проучавање тржишта, будући да продаја постојећих кућа – евидентирана када се потпише уговор – представља приближно 90% стамбеног тржишта у САД.
У октобру је продаја постојећих кућа пала девети месец заредом. Закључивање уговора је опало за 5,9% на годишњу стопу од 4,43 милиона за тај месец, што је најспорији ниво од маја 2020. Продаја једнопородичних кућа пала је за 6,4% на месечном нивоу, достигавши најнижи ниво од маја 2020. Међугодишње бројке су алармантне: све постојеће куће забележиле су пад од 28,4%, док је продаја једнопородичних кућа пала за 28,2%.
Ово се поклапа са моделом који су развили аналитичари компаније Apollo IM, који предвиђају пад продаје постојећих једнопородичних кућа од скоро 24% у месецима откако су Федералне резерве поново почеле да повећавају каматне стопе овог пролећа. Ово је најагресивнији и најкраћи пад продаје од првог повећања каматних стопа у циклусу ублажавања каматних стопа Феда, према историјским записима које су прикупили истраживачи компаније за управљање имовином, а који у овом случају датирају из 1970-их.
Међугодишњи пад је највећи у историји САД
Продаја кућа опада сваког месеца од фебруара, што је најдужи низ падова у подацима Националног извештаја о стамбеним трошковима (NAR) који датирају још од 1999. године. Напори Федералних резерви да се боре против инфлације путем каматних стопа подстакли су брзи пораст трошкова задуживања, смањујући потражњу и чинећи власништво над кућом недоступним за многе породице.
„Више потенцијалних купаца кућа је истекнуто са хипотекарног тржишта у октобру, јер су хипотекарне каматне стопе порасле“, рекао је Лоренс Јун, главни економиста у Националној агенцији за индустрију (NAR), у саопштењу након објављивања података. „Хипотекарне каматне стопе су пале од врхунца који је достигао средином новембра, тако да се продаја кућа можда приближава свом дну у тренутном циклусу становања.“ Хипотекарне каматне стопе су недавно пале испод 7%, али остају изузетно високе, а аналитичари нису оптимистични. Вреди напоменути да су почетком 2022. године ове каматне стопе (обично фиксна каматна стопа на 30 година) биле око 3%.
„Продаја постојећих кућа пала је за 5,9% на месечном нивоу на 4,43 милиона на годишњем нивоу у октобру, што је пад од 32% у односу на врхунац достигнут раније ове године. Пад продаје одражава даље погоршање услова куповине, јер су растуће каматне стопе на хипотеке подигле приступачност на најгори ниво од 1985. године“, сумирао је Сем Хол из компаније Capital Economics након што су објављени октобарски подаци.
Под притиском 2023. године
„Очекујемо да ће продаја кућа остати под притиском током већег дела 2023. године, оптерећена смањењем приступачности, рецесијом и још увек ограниченом понудом“, предвидела је Ненси Ванден Хаутен, главни стратег за САД у Оксфорд Економикс, након објављивања постојећих података о продаји кућа. „Очекујемо да ће годишњи раст цена кућа постати негативан у 2023. години, достижући минимум од -5% у односу на претходну годину у другом кварталу“, додала је.
Агенција за кредитни рејтинг „Фич“ такође предвиђа номинални пад цена кућа у САД од 5%. То значи да ће цене пасти за 5% без обзира на инфлацију, што ће у реалном износу представљати још већи пад цена некретнина. „Са подељеним америчким Конгресом, свака интервенција за побољшање приступачности становања морала би да дође од банака, јер је значајна владина подршка мало вероватна. Очекује се да ће региони који су доживели највеће пораст цена кућа од пандемије претрпети озбиљније падове од националног просека“, тврде ови стручњаци.
Андреас Стено Ларсен, бивши главни стратег у Нордеи, сматра да „на основу њихових модела, пад индекса цена станова од 15-20% који води Банка за међународна поравнања (БИС) делује вероватним“. БИС има једну од најдужих и најопсежнијих историјских серија цена кућа, засновану на подацима централних банака, приватних институција и националних статистичких завода. Према овој бази података, међугодишње цене кућа у реалном износу (прилагођене инфлацији) већ су пале у другом кварталу 2022. године у земљама као што су Шведска, Финска, Данска и Шпанија, али су остале позитивне у САД.
Према подацима часописа Hall of Capital Economics, пораст каматних стопа на хипотеке на 7% у октобру значи да продаја има још више простора за пад: „Раст каматних стопа изазвао је још један пад захтева за хипотеке за куповину кућа у октобру, што обично предњачи продају постојећих кућа за месец дана. На основу тога, очекујемо да ће продаја постојећих кућа пасти на око 4,2 милиона на годишњем нивоу до краја 2022. године.“.
Сем Хол (Капитал Економикс): „Цене кућа ће морати да наставе да падају током наредне године како би власништво над некретнинама било реална опција за већину домаћинстава.“
„Гледајући унапред, ограничења приступачности ће наставити да оптерећују продају следеће године, а купци ће се суочити и са другим ограничењима. С обзиром на нашу прогнозу о континуираном паду цена кућа, очекујемо да ће банке одржавати строге услове кредитирања, што ће многе купце избацити са тржишта. А како економија иде ка благој рецесији, купци ће бити опрезни у погледу куповине куће“, додао је Хол, наглашавајући да ће „2023. бити најслабија година за продају постојећих кућа од 2011. године“.
Неколико дана касније, објављени су септембарски подаци пажљиво праћеног индекса цена кућа Case-Shiller . Иако са видљивим закашњењем, бројке су потврдиле доказе. Након сезонског прилагођавања, генерички индекс Case-Shiller забележио је пад цена од 0,8% у односу на претходни месец у септембру. На годишњем нивоу, то значи да је раст пао на 10,6%, са 13,0% у августу. А ово узима у обзир да је Case-Shiller просек података из последња три месеца, тако да ова публикација не одражава пуни утицај раста каматних стопа на хипотеке изнад 7%.
„Цене кућа ће морати да наставе да падају током наредне године како би власништво над некретнином било реална опција за већину домаћинстава. Имајући то у виду, банке ће вероватно ограничити доступност производа са вишим односом кредита и вредности како би смањиле ризик од негативног капитала. Ово ће додатно смањити куповну моћ и цене“, дијагностиковао је Хол у другој, новијој анализи. Стручњак очекује да ће годишња стопа раста цена кућа постати негативна почетком 2023. године и да ће цене пасти за 8% од врхунца до најнижег нивоа.
Утицај на економију
Падel inmobiliario могао би да утиче на америчку економију. Стамбене инвестиције ће смањити БДП САД, док ће пад цена кућа утицати на одлуке домаћинстава о потрошњи кроз ефекат богатства. Пад цена становања, главне имовине за домаћинства, обично покреће смањену потрошњу, јер породице имају тенденцију да штеде како би надокнадиле пад вредности своје имовине. Како истиче Стено Ларсен, позивајући се на податке Националног удружења градитеља кућа (NAHB), становање представља између 15 и 18% БДП-а земље, те остаје „главни мотор америчке економије“.
Алијанц очекује да ће се тржиште некретнина смањити за 6,3% ове године и за додатних 6,4% следеће године, али би то смањило годишњи раст БДП-а само за 0,2 процентна поена. Међутим, услуге у вези са некретнинама имају много снажнији утицај. Смањење ове активности и пад цена могли би значајно смањити додату вредност коју овај сектор генерише за економију. Према Алијанцовим прорачунима, корекција тржишта некретнина могла би смањити БДП до 1,7 процентних поена до почетка 2024. године, повећавајући ризик од дуже рецесије.
„Слаби економски изгледи такође указују на даљи пад цена кућа. Како растуће каматне стопе успоравају економску активност и смањују запосленост, домаћинства ће нерадо да се одвоје од своје уштеђевине и обаве већу куповину попут куће. Негативна очекивања у вези са ценама кућа такође ће убедити многе да одложе куповину“, каже Хол из компаније Capital Economics.
Индикатор из поменутог NAHB-а недавно је послужио да потврди неизвесну средњорочну будућност америчке економије. Његов индекс тржишта некретнина (HMI) показао је најновије очитавање, објављено средином новембра, од 33 поена (испод 50 се сматра контракционим). Забринутост стручњака у вези са овим недостатком поверења међу грађевинарима произилази из доказане корелације између наглог пада индекса и пораста незапослености, што се обично дешава 9-12 месеци касније.
Прогнозе аналитичара о порасту незапослености на 6-8% у односу на тренутних 3,7% у том временском оквиру подстакле су страхове од рецесије за пролеће 2023. године. Применом такозваног Самовог правила, један од ових стратега, Алфонсо Пекатијело, стратег у часопису „The Macro Compass“ и раније у ING-у, сместио је почетак рецесије у други квартал следеће године, посебно указујући на мај.
Извор: El Economista.es
