Предлаже мешовити систем санкција.
САНТО ДОМИНГО – Према речима адвокатице Ане Бело Мартинез, предлог да се изрекну затворске казне од 3 до 5 година станодавцима који неправилно иселе своје закупце, како је наведено у нацрту Закона о закупу и исељењима , који је прошле недеље усвојен у првом читању у Посланичком дому, могао би бити претеран и имати контрапродуктиван ефекат на тржиште, обесхрабрујући понуду станова за изнајмљивање у земљи.
Специјалиста за право некретнина и регистра поздравља напоре да се одврате они који крше законски поступак, што је, како сматра, фундаментално за гарантовање владавине права. „Међутим, затворске казне морају бити сразмерне почињеном злочину. Утврђивање казне од 3 до 5 година затвора, чак и у случајевима без насиља или застрашивања, могло би бити претерано и имати контрапродуктиван ефекат на тржиште, обесхрабрујући понуду станова за изнајмљивање“, рекла је стручњакиња за El Inmobiliario.
Ана Бело Мартинез сматра да је идеална ситуација да држава обезбеди брзе, праведне и ефикасне правне механизме који омогућавају власницима да поврате своју имовину без прибегавања незаконитим средствима.
Алтернативно, стручњак предлаже мешовити систем санкција, који укључује: постепене административне казне према рецидиву, надокнаду штете нанете закупцу и јавни регистар прекршилаца.
„Затвор би требало да буде резервисан само за тешке случајеве који укључују насиље, застрашивање или рецидивизам. Ово штити право на становање без слабљења имовинског права“, нагласио је.
Према речима саветнице за некретнине компаније Елит Хаус, нацрт закона који је саставио садашњи председник Доњег дома, Алфредо Пачеко, представља нову еру у доминиканском законодавству о закупнини, замењујући застарели и фрагментирани регулаторни оквир модерним, кохерентним предлогом усмереним на уравнотежење односа између станодаваца и закупаца, по њеном мишљењу.
Међутим, он разуме да се то мора усавршити како би се препознале различите реалности тржишта: од породичног изнајмљивања до најсложенијих инвестиционих структура. „Исто тако, увек је важно поштовати жеље странака у вези са основама за раскид уговора, комерцијалним условима њихове закупнине као што су повећања, ажурирање депозита итд.“
Он истиче да закон мора спречити да се равнотежа претерано нагне на једну страну. „Није увек ствар у 'сиромашном закупцу' који ће бити неправедно исељен. У многим случајевима имамо посла са власницима предузећа који више пута не испуњавају обавезе, одржавају профитабилно пословање без плаћања и стављају станодавца у неповољан и беспомоћан положај.“.
Укратко, он цени да правни инструмент има огроман потенцијал да трансформише тржиште изнајмљивања, под условом да се одобри са потребним прилагођавањима и да се спроведе са визијом, праведношћу и институционалном посвећеношћу.
Специјални суд
Што се тиче надлежности Суда за мировне правде у случајевима закупа и исељења, он сматра да је то одлична и неопходна мера јер ће, као специјализована надлежност, омогућити брже решавање сукоба, у складу са хитношћу коју ове врсте спорова често захтевају. Даље, истиче да ће то значајно допринети смањењу заостаткакако у редовним тако и у специјализованим судовима за мировне правде, побољшавајући квалитет одлука тако што ће судије бити обучене искључиво у овој области.
„Јасан пример је да тренутно процес исељења због неплаћања може трајати између четири и шест месеци или више. Ово кашњење излаже власника или инвеститора значајним економским губицима, док закупац може чак и да настави да обавља пословање у некретнини без плаћања закупнине или одржавања“, истиче он.
За Бела Мартинеза, стварање овог суда је несумњиво један од најважнијих аспеката прелиминарног нацрта, али он наглашава да га морају пратити буџет , обучени људски ресурси и функционална административна структура.
Плаћање накнада агентима
Након што је признао да је у питању праведна, модерна и неопходна реформа, стручњак за право некретнина истиче да законско утврђивање да ће накнаде агента за некретнине бити одговорност онога ко га ангажује доноси транспарентност, правну сигурност и професионализује праксу посредовања.
„Ова промена подстиче формализацију уговора о посредовању, јача етику у сектору и штити и клијента и стручњака за некретнине. Такође промовише већу јасноћу у односима између страна и спречава сукобе који настају због двосмислености или нерегулисаног двоструког представљања“, закључује Ана Бело Мартинез.
