Secretos inmobiliarios: Lo que nadie te dice al comprar o vender en RD

Por: Reyna Echenique

Especial para El Inmobiliario

Antes de profundizar en este fascinante mundo inmobiliario de la República Dominicana, es necesario aclarar que este artículo se enfoca principalmente en la compra y venta de propiedades ya construidas o las famosas “reventas”. Si estás pensando en adquirir una propiedad en planos o en construcción, algunos de estos consejos te servirán, pero ten en cuenta que ese proceso tiene sus propias particularidades que abordaremos en otro momento, en otro artículo.

Ahora bien, hablemos de esas casas, apartamentos y terrenos que ya tienen su historia…

¿Alguna vez has escuchado esa historia de terror inmobiliaria donde alguien compró la casa de sus sueños solo para descubrir que estaba hipotecada hasta el techo? ¿O aquella donde un vendedor perdió al comprador perfecto porque su título tenía un error tipográfico? Pues agárrate, porque en el mundo de las propiedades existentes en República Dominicana, estas historias son más comunes de lo que crees. Pero no te preocupes, estamos aquí para evitar que te conviertas en el protagonista del próximo Trailer Inmobiliario.

Y si piensas que eso es malo, espera a escuchar lo que le pasó a Juan La Romana. Compró una preciosa villa frente al mar, todo parecía perfecto… hasta que descubrió que el nombre en el certificado de título pertenecía a alguien que había fallecido años atrás. ¡Sorpresa! Resulta que era el tercer «propietario» en una cadena de ventas que nunca se registraron legalmente.

O hablemos de María, que pensó haber hecho el negocio de su vida en Santo Domingo Este. Firmó contrato, pagó, y cuando fue a registrar su nueva propiedad… ¡boom! Se enteró de que era la cuarta en una fila de compradores, todos con contratos en mano, pero ninguno registrado oficialmente.

Y no nos olvidemos de Pedro, que tres años después de comprar su apartamento de ensueño, decidió venderlo. ¿Adivina qué? Su estado civil en el certificado de título estaba erróneo. Un simple error se convirtió en meses de dolor de cabeza y miles de pesos en gastos legales.

Suena a película de suspenso, ¿verdad? Pero tranquilo/a, no estamos aquí para asustarte, sino para equiparte con los conocimientos necesarios para que tu historia inmobiliaria tenga un final feliz. Vamos a revelar los secretos que te convertirán en un experto navegante de las turbulentas aguas del mercado inmobiliario dominicano.

1. El certificado de título: tu salvavidas en el mar de las propiedades

En República Dominicana el certificado de título es como un salvavidas en alta mar. Si está en buen estado, te mantiene a flote. Si tiene agujeros… bueno, ya te imaginas, más vale que sepas nadar.

Consejos para compradores:

• Solicita una “Certificación del Estado Jurídico” en el Registro de Títulos. Es como pedir el historial médico de tu futura casa. Pero espera, hay algo aún mejor: la «Certificación con Reserva de Prioridad». Es como una foto instantánea del estado legal de la propiedad. Te dice quién es el dueño actual, si tiene algún «problemita» legal (como hipotecas o embargos) y, lo mejor de todo, «congela» esa información por 15 días hábiles. ¿Por qué es genial? Imagina que estás a punto de comprar una casa. Pides esta certificación y te dice que todo está en orden. Durante esos 15 días, nadie puede registrar nada nuevo sobre esa propiedad sin que tú lo sepas. Es como poner la propiedad en pausa mientras tú haces tu transacción. ¡Es tu seguro contra sorpresas de última hora!

• Verifica que quien te vende sea realmente el dueño. Y no, no basta con que te muestre una fotocopia descolorida del título. Que te muestre su original y que sea esa misma persona que figure el mismo título.

• Busca “gravámenes”, o “cargas», o “litis” o “anotaciones preventivas”. Son como las deudas ocultas de la propiedad. No querrás heredar las deudas, o las litis de otros, ¿verdad?

Consejos para vendedores:

• Revisa tu título como si fueras a presentarlo en un concurso de ortografía.
• ¿Tu nombre está correctamente escrito? ¿Tu estado civil es el actual? ¿El número de tu cédula tiene todos sus dígitos en el orden correcto?
• Si hay errores, corrígelos antes de poner el letrero de «se vende» o darlo a algún agente inmobiliario para la venta. Recuerda a Pedro y su costosa lección sobre errores tipográficos.

2. La cadena de titularidad: más enredada que una telenovela

Aquí es donde las historias de Juan y María cobran relevancia. No es suficiente que el vendedor tenga un papel que diga que es el dueño.

• Investiga la historia de la propiedad como si fueras un detective. ¿Cuántas veces se ha vendido? ¿Todos esos traspasos están debidamente registrados?
• Si hay una cadena de «contratos de venta» sin registrar, enciende todas las alarmas, hay impuestos que hay que pagar y hasta con recargos. Es como jugar al teléfono descompuesto, pero con tu dinero en juego.
• Consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Sí, es un gasto extra, pero es mucho más barato que comprar una propiedad fantasma o terminar en una batalla legal.

3. Deslinde: cuando las cercas son más importantes que el jardín.

El deslinde es como marcar tu territorio, pero legalmente. La Ley 108-05 lo considera esencial, y con razón.

• Si la propiedad no está deslindada, considera hacerlo. Es como ponerle un traje a la medida a tu terreno.
• Un buen deslinde evita peleas con los vecinos y dolores de cabeza futuros cuando quieras o decidas vender. Créeme, no quieres descubrir que tu jacuzzi está en el patio del vecino.

4. Investiga como si fueras Sherlock Holmes

Antes de firmar cualquier documento, ponte tu gorra de detective:

• ¿Los impuestos están al día? Nadie quiere heredar deudas ajenas, ni siquiera las del Estado. Verifica que el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) esté pagado. Es como comprar un carro y descubrir que debe años de marbete; no es el tipo de herencia que quieres.
• ¿Todos los servicios están pagos? Pide la constancia de la baja o el traslado de contrato. Imagina mudarte a tu nueva casa sólo para descubrir que el anterior dueño debe 6 meses de energía eléctrica, o que el agua lleva cortada semanas porque el dueño anterior no pagó. Es como llegar a un restaurante y que te digan que tienes que pagar la cuenta del cliente anterior. No es el tipo de sorpresa que quieres en tu nueva propiedad.

Si es un apartamento, investiga la situación del condominio:

•   ¿Está al día con sus obligaciones?
•   ¿Hay cuotas extraordinarias pendientes?
•   ¿Cómo está el fondo de reserva del edificio?
• ¿Hay algún proyecto de renovación planificado que pueda resultar en cuotas extras?

Recuerda, comprar un apartamento es también comprar una parte de las áreas comunes, con sus beneficios y sus problemas. No quieres mudarte y que tu primera bienvenida sea una cuota extra para arreglar el ascensor que lleva meses dañado o la bomba de agua porque ya no funciona.

Si es una casa, verifica:

• El estado de los linderos. ¿Están claros y respetados?
• ¿Hay algún conflicto con los vecinos sobre los límites de la propiedad?
• ¿Todas las estructuras (como verjas o anexos) están dentro de los límites correctos?

Para terrenos:

• Asegúrate de que los límites estén claramente definidos y marcados.
•   Verifica si hay alguna restricción de uso que pueda afectar tus planes futuros.
•   Investiga el historial del terreno. ¿Ha habido algún intento de invasión o listos?

En zonas turísticas o cerca de la playa:

• Verifica que la propiedad cumpla con las regulaciones locales específicas.
•  Asegúrate de que no haya problemas con la ley de Medio Ambiente, especialmente para propiedades frente al mar.

Recuerda, en el mercado inmobiliario dominicano, la información es poder. Mejor parecer preguntón ahora, que por ingenuo lamentándote después.

 5. El contrato: donde hasta la coma más pequeña importa.

Aquí es donde la Ley 108-05 entra en escena. Esta ley es como el árbitro en las Grandes Ligas: establece las reglas del juego.

• Describe la propiedad como si le estuvieras contando a un ciego. Cada detalle cuenta.
• El precio y la forma de pago deben estar más claros que el agua de Cayo Levantado.
• Asegúrate de que un buen abogado inmobiliario redacte el contrato. Es como el maestro de ceremonias de tu compraventa.
• Establece quién es responsable de qué. Es como un pre acuerdo de divorcio, pero para tu casa.

 6. El gran final: cierre y registro

Esto es como la ceremonia de boda de tu transacción:

• Paga los impuestos de transferencia. El Estado siempre quiere su parte del pastel inmobiliario.
• Registra todo en el Registro de Títulos, y no guardes el contrato debajo del colchón. Si no está registrado, es como si nunca hubiera sucedido. No quieres que tu compra sea el secreto mejor guardado de RD, ¿o sí?

Un consejo de oro: piensa en el otro

Aquí va un secreto que pocos comparten: en una compraventa, todos ganan si todos se cuidan.

Para vendedores:

• Sé transparente sobre la situación legal de tu propiedad. La honestidad no solo es la mejor política, también evita dolores de cabeza futuros.
• Si hay algo que corregir en tu título, hazlo antes de poner la propiedad en venta. Es como arreglar el carro antes de venderlo.

Para compradores:

• Sé paciente si el vendedor está corrigiendo algo en su título. A veces, la burocracia es más lenta que el tráfico en la Lincoln un viernes por la tarde.
• Haz todas las preguntas que se te ocurran. No hay preguntas tontas cuando se trata de invertir tus ahorros.

Para agentes inmobiliarios:

• Sé el puente de conocimiento. Tu rol va más allá de mostrar propiedades; eres el experto en quien confían tanto compradores como vendedores.
• Haz tu propia investigación. Antes de listar en tu inventario una propiedad, verifica su situación legal. Es mejor descubrir problemas antes que tu cliente.
• Mantente actualizado. Las leyes y regulaciones cambian; estar al día te hace invaluable para tus clientes.
• Cultiva una red de profesionales. Ten a mano abogados, tasadores y otros expertos de confianza. A veces, saber a quién llamar es tan importante como saber qué hacer.
• Educa a tus clientes. No asumas que saben todo. Explica los procesos, los riesgos y las oportunidades. Un cliente informado es un cliente satisfecho y que regresa.
• Sé ético siempre. Tu reputación es tu activo más valioso en este negocio. La confianza tarda años en construirse y segundos en perderse.

Recuerda, en el mercado inmobiliario, el éxito no se mide solo en ventas, sino en transacciones exitosas y clientes satisfechos a largo plazo.

La moraleja de la historia

La ignorancia no es felicidad, es riesgo. Invierte tiempo en conocer el proceso, rodéate de profesionales (un buen abogado inmobiliario vale su peso en oro) y recuerda: en República Dominicana, una propiedad bien comprada o vendida es sinónimo de tranquilidad a largo plazo.

Así que ya sabes, antes de firmar en la línea punteada, ya sea que estés comprando, vendiendo o asesorando, tu objetivo debe ser siempre realizar transacciones seguras, transparentes y exitosas.

La mejor inversión siempre es en tu propia educación y preparación.

¡Éxito en tu próxima transacción inmobiliaria!

La autora es: Abogada Inmobiliaria, especialista en inversiones turísticas inmobiliarias, CEO y fundadora de Echenique Group, Secretaria de la Junta Directiva AEI, conferencista Certificada, autora y referente ética en Bienes Raíces.