Данная организация предлагает ряд поправок для улучшения законодательства.
САНТО-ДОМИНГО. – Ассоциация агентов и компаний по недвижимости (AEI) считает, что нынешняя версия проекта Общего закона о сдаче недвижимости в аренду и выселении, одобренная в первом чтении в Палате депутатов, нуждается в пересмотредля обеспечения адекватного баланса между правами арендаторов и арендодателей.
Ассоциация, объединяющая более 1500 агентов по недвижимости и 59 компаний из основных городов страны, признает, что предлагаемая модернизация системы аренды представляет собой значительный шаг вперед , обеспечивающий большую правовую определенность для сектора недвижимости Доминиканской Республики.
В своем заявленииассоциация подчеркивает, что инициатива включает в себя очень позитивные , такие как унификация нормативных актов, всестороннее регулирование договоров, гибкие условия хранения залогового депозита, включение страховых полисов и более сбалансированные процедуры выселения.
«Однако мы выявили критически важные аспекты, которые требуют рассмотрения перед окончательным утверждением, чтобы обеспечить надлежащий баланс между правами арендаторов и арендодателей», — подчеркивается в документе.
В документе, подписанном советом директоров, изложены пять аспектов, которые, по его мнению, нуждаются в улучшении в предложении, одобренном 25 июня в первом чтении в Палате депутатов:
1. Несоразмерная классификация преступников
В докладе приводятся приговоры к тюремному заключению сроком от 3 до 5 лет для собственников недвижимости, которые не смогли в полной мере использовать законные средства для выселения. По мнению AEI, это может повлиять на основополагающее право собственности и отпугнуть инвесторов от формальных инвестиций в недвижимость, поскольку уголовные наказания не должны применяться к нарушениям гражданского процессуального права.
В этой связи он предлагает оставить этот аспект исключительно в рамках гражданского . «Насильственные действия или физические нападения уже автоматически подпадают под действие общего уголовного права и Уголовного кодекса», — утверждает он.
2. Изменение режима договорных расходов
В документе подчеркивается, что автоматическое возложение юридических расходов на арендодателя противоречит статье 1593 Гражданского кодекса, указывая на то, что это изменило бы принцип, согласно которому расходы несет сторона, имеющая основной интерес в сделке. В этой связи предлагается уважать традиционную практику, при которой арендатор берет на себя эти юридические расходы.
3- Риск создания прецедента в сфере купли-продажи недвижимости и уклонения от услуг риелторов
Правилокто нанимает, тот и платит“ может создать неблагоприятный прецедент в сфере продаж и негативно повлиять на законопроект о регулировании услуг в сфере недвижимости и брокерских услуг, который в настоящее время находится на рассмотрении Конгресса», — утверждает Американская ассоциация риелторов (AEI), заявляя, что эта мера может побудить покупателей и арендаторов обращаться напрямую к владельцам/застройщикам, чтобы избежать уплаты «комиссионных», минуя роль агента или консультанта по недвижимости.
Рекомендуется определить сферу действия, чтобы избежать широких интерпретаций и защитить профессиональную деятельность брокеров по недвижимости.
4. Упущение относительно процентной ставки по депозитам
Согласно документу AEI, проект закона не включает проценты, начисляемые на залог в пользу арендаторов, что является шагом назад по сравнению с Законом № 4314, который признавал эти права, поэтому организация считает, что это прямое положение о процентах на залог должно быть включено.
5-Концептуальная путаница: депозит против авансового платежа
По данным AEI, законопроект не проводит четкого различия между залогом и авансовым платежом за первый месяц аренды, что «препятствует» стандартной схеме «2+1» (два ежемесячных взноса + один авансовый платеж), и поэтому запрашивается уточнение, не включает ли лимит в два ежемесячных платежа первый месяц аренды.
Организация заявляет, что поддерживает модернизацию системы аренды, но считает необходимым внести указанные корректировки для обеспечения правовой определенности, необходимой для этого сектора, предотвращения негативного влияния на инвестиции в недвижимость, поддержания баланса между правами собственников и арендаторов, а также сохранения эффективных профессиональных рыночных практик.
«Крайне важно исправить эти аспекты до окончательного утверждения, чтобы принять закон, который действительно будет способствовать устойчивому развитию сектора недвижимости Доминиканской Республики и принесет пользу как собственникам, так и арендаторам», — говорится в заключении заявления.
